Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht nach § 14 Nr. 3 und 4 WEG verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Auch sind Streitigkeiten mit Nießbrauchern keine WEG-Sachen.
Hintergrund
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Nießbrauchern einer Eigentumswohnung, Sanierungsarbeiten in der Wohnung zu dulden.
Auf einer Eigentümerversammlung wurde die Sanierung von Terrassen und Balkonen beschlossen. Außerdem wurde die Verwalterin ermächtigt, gerichtliche Schritte gegen „Eigentümer“ einzuleiten, die die Durchführung baulicher Maßnahmen behindern oder den Zugang zu den zu sanierenden Stellen verweigern, sowie bevollmächtigt, hierzu einen Rechtsanwalt zu beauftragen.
Die Nießbraucher verweigerten das Betreten der von ihnen bewohnten Wohnung zum Zwecke der Sanierung und sprachen gegen die beauftragten Firmen und den Architekten ein Hausverbot aus.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Nießbrauchern die Duldung näher bezeichneter Sanierungsarbeiten und Gestattung des Zutritts zur Wohnung. Sie stützt dies auf eine entsprechende Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG, wonach Wohnungseigentümer verpflichtet sind, das Betreten und die Benutzung des Sondereigentums zu gestatten, soweit dies zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg.
Die Regelungen des § 14 Nr. 3 und 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer, worunter auch Nießbraucher fallen. Auch eine analoge Anwendung der Vorschriften kommt nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt. Selbst wenn der Fremdnutzer lediglich anstelle des Wohnungseigentümers in Anspruch genommen wird, scheidet eine Anwendung dieser Vorschriften aus.
In Betracht kommen könnten Ansprüche gegen die Nießbraucher aus § 1004 BGB. Diese stünden allerdings den einzelnen Wohnungseigentümern zu und dürften von der Gemeinschaft nur geltend gemacht werden, wenn diese die Ansprüche durch das sogenannte Ansichziehen vergemeinschaftet hätte. Dies war hier nicht der Fall.
Streit mit Nießbraucher ist keine WEG-Sache
Außerdem hat der BGH klargestellt, dass Streitigkeiten mit Nießbrauchern oder sonstigen Fremdnutzern von Wohnungseigentum keine wohnungseigentumsrechtlichen Streitigkeiten im Sinne von § 43 Nr. 1 und 2 WEG sind. Es fehlt an einer Rechtsbeziehung mit der Gemeinschaft, die den notwendigen gemeinschaftsbezogenen Gehalt aufweist. Einem Nießbraucher steht weder ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zu noch die Befugnis, Beschlüsse anzufechten. Es spricht daher nichts dafür, ihn (teilweise) in die verbandsrechtliche Rechtsstellung des Wohnungseigentümers eintreten zu lassen.
(BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 194/14)
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BGH: WEG-Beschlussanfechtung durch Nießbraucher
§ 14 WEG - Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;
2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt;
3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen;
4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.