Una sheriff de California acude a un apartamento a realizar un embargo hipotecario. | Reuters

Miami.- Modificar las condiciones de los créditos, negociar con el propietario lo que se adeuda de hipoteca, subastas al mejor postor... Son algunos de los mecanismos que usan los bancos para liberarse de enormes inventarios de propiedades. El mes pasado se registró un récord de más de 300.000 ejecuciones inmobiliarias y se espera que este número vaya en ascenso por el aumento de pérdidas de empleo, ya que muchos propietarios no pueden mantenerse al día con sus pagos hipotecarios.

Los agentes inmobiliarios ven un lento progreso en la venta, ya que la gente con dinero se concentra en buscar gangas, mientras que los vendedores aguantan las propiedades por si el mercado sube los precios. Mientras tanto, la rueda sigue girando y los embargos de propiedades en toda la nación alcanzan un número astronómico: 1.955.257.

En este panorama, los expertos estiman poco probable que el mercado de bienes inmobiliarios de EEUU se recupere antes de 2012. La baja de precios incide también en los alquileres de casas y oficinas, en Nueva York y San Francisco podrían caer hasta un 20% el próximo año, según una encuesta de inversionistas y agentes inmobiliarios.

El mes pasado, un total de 358.471 propiedades recibió un aviso de ejecución o subasta, según datos de RealtyTrac Inc. Esto es, un 18% más respecto al año anterior, y 0,5% más que el mes de julio.

El paro trae más pérdidas de casas

"El aumento del desempleo tiene un impacto importante, más allá del esfuerzo del gobierno de EEUU y los bancos para modificar las hipotecas y evitar ejecuciones hipotecarias", ha declarado a Blomberg Morris A. Davis, profesor asistente de real estate en la Escuela de Negocios de Wisconsin.

"El número de ejecuciones hipotecarias está en gran medida relacionado con el desempleo", asiente Davis, un ex economista de la Junta de la Reserva Federal, al mismo medio. "Mientras 15 millones de estadounidenses están desempleados, el récord de ejecuciones hipotecarias continuará".

El estado de Nevada tuvo la mayor tasa de ejecuciones hipotecarias en agosto, ya que uno de cada 62 hogares recibieron un aviso de subasta o desalojo, publica RealtyTrac. Los embargos de agosto fueron un 53% más que el año anterior, esto representa unas 17.902 casas ejecutadas en tan sólo un mes, en ese estado. Florida ocupa el segundo lugar en la lista de mayores ejecuciones hipotecarias en agosto, con una casa ejecutada cada 140 hogares; seguida por California, con una de cada 144 propiedades.

El gobierno ha solicitado a los bancos que colaboren para que las personas no pierdan sus casas, aunque para algunos agentes inmobiliarios "no se ve gran esfuerzo de los banqueros para ayudar a parar las ejecuciones, tal vez porque están colapsados", dice Yanitza Ramírez, agente de la inmobiliaria nacional Coldwell Banker, en una entrevista con elmundo.es.

Las cifras ofrecidas por el Tesoro de EEUU indican que se han hecho más de 360.000 modificaciones por 47 bancos durante el mes de agosto, a través del programa del gobierno llamado 'Making Home Affordable'. Este programa intenta disminuir los embargos, modificando las hipotecas a las nuevas posibilidades y condiciones de los clientes.

Dentro de este plan, los bancos que menos esfuerzo han hecho por ayudar a los clientes han sido el Bank of America Corp. y Wells Fargo & Co., publica el informe. Estos bancos habrían acelerado los procesos de embargo en al menos un 60 por ciento de los casos.

Precios a la baja

"Es la primera vez en 22 años de historia, que la mayoría de los inversores en el mercado esperan que los valores caigan aún más", dice Smith, representante de PriceWaterHouseCoopers, tras una encuesta trimestral que presenta dicha entidad. Las 115 empresas de bienes raíces entrevistadas dijeron que esperan que los precios caigan o permanezcan iguales al menos durante los próximos seis meses en todos los mercados.

Los valores de las propiedades comerciales en EEUU han caído un 36% desde su máximo en 2007, cuando las pérdidas de hipotecas forzaron a los bancos a restringir los préstamos. Esto ha aumentado el volumen de ventas, y como sucede con las casas, los compradores especulan en la búsqueda de la "mega ganga", dice Luciano Rappa, broker inmobiliario y presidente Kaizen Realty Partners.

"En estos días cerramos una venta que representa un récord a la más baja en años. Vendimos un local comercial ubicado en 11005 NW y 33 calle de Miami por un 40% menos que otros locales de la misma zona. Y parece que esto seguirá bajando", cuenta Rappa.

El agente inmobiliario dice que "las personas con dinero para comprar están esperando los precios más bajos y las posibilidades de los bancos. Y los bancos se retrasan en poner las propiedades en el mercado, las van largando a cuentagotas para no inundar el mercado y que los precios bajen de golpe. Tienen ofertas hace nueve meses y no las sueltan. El clima especulativo es fuerte".

Inversión extranjera

Para 2010 y 2011 se espera ver otra oleada de bancarrotas de locales comerciales, por la cantidad de gente que compró hace unos tres, cinco o siete años atrás bajo hipotecas que se firmaron con la condición de que serían refinanciadas en un plazo de alrededor de cinco años. Muchos compradores no podrán hacerlo porque han arruinado su historial crediticio por la crisis. Las ventas de sus negocios bajaron y no tienen los ingresos que esperaban.

Yanizta Ramírez de Coldwell Bankers, dice que más allá de la lentitud de las ventas, la inversión extranjera es algo "fabuloso", principalmente en propiedades de las playas de Florida. "Cada vez se ven más compradores de México y Europa. Es muy buena oportunidad para la gente que tiene dinero en el bolsillo, porque las mejores ofertas se están dando en las subastas de los bancos. Además se están viendo parejas jóvenes que están aprovechando a comprar su primera casa, gracias al estimulo que puso el gobierno para estos casos, de hasta 8.000 dólares, que se deducen en la declaración de impuestos posterior a la compra".