Le marché du logement français est en phase de reprise. De multiples chiffres le montrent. Mais qu'en est-il de nos principaux voisins européens ? Si l'on prend les trois autres grands pays du vieux continent, l'Allemagne, l'Espagne et le Royaume-Uni, les situations sont en fait très disparates. En Allemagne, où la première décennie de ce siècle fut moins marquée qu'ailleurs par les soubresauts du marché immobilier, les métropoles (Munich, Francfort, Hambourg, Düsseldorf, Cologne et Stuttgart), ainsi que les villes plus étudiantes (Heidelberg, Mannheim, Karlsruhe etc.) ont désormais des marchés immobiliers très dynamiques. Il s'avère en effet qu'ils connaissent des tensions entre l'offre et la demande, et donc une pression à la hausse sur les prix.
L'Allemagne en phase de hausse
Cela couplé aux taux d'intérêt de crédits immobiliers les plus attractifs d'Europe (1,3 % pour un achat immobilier en moyenne) et une demande vigoureuse, provoque une hausse des prix. Dans des villes comme Stuttgart, Düsseldorf ou Cologne, les prix affichent ainsi des taux de croissance à deux chiffres, note le réseau d'agences immobilières Era, présent en Allemagne. Munich, la grande ville la plus chère d'Allemagne n'est pas en reste avec une hausse de ses prix de 9,1 % sur un an à 5.770 euros le mètre carré. Munich est donc désormais plus chère que Lyon, la deuxième plus grande métropole française. A noter qu'à Berlin, les prix ont crû de plus de 12,5 % sur un an, même s'ils restent très modérés au regard du rayonnement international de la ville (moins de 3.800 euros le mètre carré). « Il est clair qu'il existe un besoin de nouveaux logements pour conserver des prix abordables permettant l'accessibilité à la propriété dans les centres urbains allemands », remarque-t-on aussi chez Era.
Par ailleurs le foncier disponible se faisant plus rare outre-Rhin, les prix des parcelles augmentent. Il semble en fait que l'Allemagne entre dans une phase de hausse des prix un peu comme en France à la fin des années 1990, où les grandes villes se densifient et les surfaces proposées se réduisent. Selon Era, les prix de l'immobilier devraient ainsi continuer de croître en 2016 et 2017. Du reste, l'Allemagne garde une formidable particularité pour endiguer une forte hausse des prix : étant un pays très décentralisé, l'Allemagne voit la demande en logement de ses 80 millions d'habitants se répartir sur tout le territoire - huit métropoles sont peuplées de plus d'un million d'habitants. C'est en quelque sortie l'opposé de la France ou du Royaume-Uni, des pays très centralisés sur leur capitale, et où le coût de la vie y est trop élevé pour une grande partie de la population.
Le Royaume-Uni subit le Brexit
Le marché immobilier au Royaume Uni, lui, vit un contrecoup après des mois de hausses qui ont fait pensé à la formation d'une bulle immobilière, notamment à Londres. Force est de constater que l'impact du vote du 24 juin pour le Brexit sur l'immobilier résidentiel britannique est significatif. Les volumes de vente de logements sont lourdement affectés : depuis la crise financière de 2008, jamais autant d'agents immobiliers n'avaient constaté un tel recul de la demande d'acheteurs potentiels, rapporte la Royal institution of chartered Surveyors (RICS), un organisme qui regroupe des professionnels de l'immobilier. Et selon l'indice officiel des prix, le prix moyen au mètre carré a baissé de 0,4 % lors du mois de juillet outre-manche. Ainsi sur un an, l'inflation des prix s'est réduite à 8,3 %, alors qu'elle était de 9,7 % fin juin.
Selon la dernière note de l'institut de recherche Capital Economics, il semble donc probable que la croissance des prix des logements sera atone jusqu'à la fin de l'année 2016. Du reste, ce qui rassure les analystes, ce sont les réactions rapides en haut lieu pour assainir le contexte politique britannique. En effet dès le 11 juillet, il a été annoncé que Theresa May prendrait la place de David Cameron au 10 Downing Street. Ce qui a donné des gages de stabilité politique à un marché immobilier britannique que l'on sait notamment très influencé par les investisseurs étrangers. Ensuite, début août, la Banque d'Angleterre (BoE) a abaissé d'un quart de point son taux de refinancement à 0,25 % - une première depuis 2009. Et elle ne s'est pas limitée à la baisse de son taux directeur, puisqu'elle a accompagné son action de trois mesures de soutien supplémentaires pour stimuler directement le financement de l'économie. Enfin, d'autres annonces gouvernementales sont attendues d'ici la fin de l'année.
L'Espagne en légère reprise
A l'inverse de l'Allemagne, le marché immobilier espagnol a connu une folle hausse des prix durant le début des années 2000. A l'époque, l'Espagne cumulait plus de mises en chantier que... la France, l'Angleterre et l'Allemagne réunies ! Mais ce « miracle espagnol », disait les experts d'alors, s'est finalement conclu par l'explosion d'une bulle immobilière en 2008, qui fut dévastatrice. Le contribuable espagnol a notamment payé un lourd tribut pour le sauvetage des banques dont les bilans étaient truffés de créances douteuses. Par ailleurs, durant cette période, les prix de l'immobilier ont baissé de près de 30 % et le nombre de logements construits est passé de 866.000 logements en 2006 à ... 34 000 en 2013, rappelle le Crédit Foncier.
Désormais, le marché immobilier résidentiel espagnol commence à peine à sortir de cette crise profonde qu'il a connu entre 2008 et 2013. Le nombre de logements construits s'est redressé à « seulement » 50.000 en 2015. En fait, l'Espagne écoule son stock de logements invendus. Celui-ci était de 650.000 en 2009 et descendu jusqu'à 536.000 fin 2014. Malheureusement, beaucoup de ces logements devront in fine être détruits car ils sont très mal placés.
Pays ayant la culture de l'accession à la propriété chevillée au corps depuis des décennies, l'Espagne voit donc son marché immobilier pourtant très mal en point rebondir un peu. Les taux de crédits immobiliers très bas tirent la demande vers le haut, principalement sur les marchés les plus prisés (Madrid et Barcelone notamment) qui soutiennent la hausse des prix globale, selon le Crédit Foncier, de 7 % entre la fin 2013 et fin 2015.
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