Nye digitale arbejdsformer afliver de lange kontorlejemål

Coworking spaces, community-driven workspaces, offices on demand, the smart office, flexible workspaces ...

Tidligere tiders arbejdsliv og hermed det traditionelle kontorrum er i opbrud. Overalt spirer i disse år nye samarbejds- og kontorformer frem og revolutionerer, ja, afliver forrige århundredes klassiske kontorarbejdsplads.

Coworking spaces i varierende form og funktion er ikke blot kontorverdenens nye sort - fleksible, sociale kontor-communities er i fuld gang med at manifestere sig som fremtidens kreative samarbejdstilbud og nye kontorrammer.

Kravene til kontoret og til kontorbygningerne udvikler sig i kølvandet på de nye teknologier og tvinger udlejere til at op- og topprioritere helt nye infrastrukturer til de unge generationer.

Internationale og danske ejendomseksperter forudser, at lejekontrakter på fremtidens kontorlejemål vil blive kortere i takt med, at de nye medarbejder-generationer stiller stadig større krav til fleksibilitet, mobilitet og meget mere.

Kortere lejekontrakter

"Allerede i årene op til finanskrisens udbrud så vi de første tendenser til, at ejere og investorer begyndte at splitte deres kontorejendomme op fra tidligere ét stort til i stedet to-tre eller endnu flere mindre kontorlejemål.

Filosofien dengang var jo, at udlejerne ønskede at gøre sig mindre økonomisk afhængige og sårbare, hvis den store lejer valgte at sige sit lejemål op," siger Peter Lassen, COO og partner i et af landets førende erhvervsmægler- og rådgivningsfirmaer Colliers Danmark.

"En trend, der i dag har udviklet sig og udmøntet sig i de talrige kontorhoteller, hippe coworking spaces med videre, som vi i disse år ser skyde op overalt - og en trend, som vi ganske givet vil se fortsætte."

Fremtidens kontorlejekontrakter bliver kortere i takt med, at nye unge generationer øger deres krav til fleksibilitet, mobilitet og kreativitet - som her i Coco Coworking, Minneapolis.

Peter Lassen er således helt enig med internationale kolleger, der fastslår, at de nye samarbejds- og kontorformer forlængst er i fuld gang med at gøre tidligere tiders lange eller længere kontorlejemål til fortid.

"De nye generationer ønsker at arbejde anderledes - som freelancere, i projekter, som selvstændige, vidensdelere og coworkers med flere.

Men selv om de største virksomheder fortsat vil efterspørge deres egne domicilejendomme og længerevarende lejekontrakter, så foretrækker mindre og mellemstore virksomheder maksimal fleksibilitet og dermed kortere bindingsperioder på deres kontorlejemål," pointerer Peter Lassen.

Kontoret i opbrud

På de europæiske ejendomsselskabers organisation EPRA´s konference i efteråret var netop denne blandt kontorudlejernes store aktuelle markedsudfordringer blandt hovedtemaerne.

"Strømmen af nye digitale og sociale trends tvinger dagens udlejere til at tilpasse deres kontorlejemål til kortere og mere fleksible kontraktlængder," opridsede bl.a. Martin Laws, Deloitte London.

"De nye generationer vil arbejde anderledes i kontorhoteller, coworking spaces osv. og har ikke behov for at binde sig til lange kontorlejekontrakter," siger Peter Lassen, COO hos Colliers Internationel Danmark A/S.

"Nye begreber som crowdsourcing, robotteknologi og de nye generationers fortsat stigende krav til deres arbejdsliv om bedre work-life balance, fleksible arbejdstider, kreativt arbejdsmiljø og meget andet er i disse år i færd med at revolutionere vores kontorrum og kontormiljøer.

Vores arbejds- og kontorrutiner ændrer sig i takt med døgnets teknologiske fremskridt. Jeg ser eksperter anslå, at over halvdelen, hele 56%, af alle finansielle jobs vil kunne automatiseres i løbet af ganske få år," siger Martin Laws.

Større kvalitet

På European Public Real Estate Association´s årskonference var der bred enighed om, at udlejerne må indstille sig på, at det i årene frem kun vil blive endnu vanskeligere at binde virksomheder til lejekontrakter af længere varighed.

Olivier Elamine, direktør hos det store tyske ejendomsselskab Astria Office: ”Stadig nyere teknologier er i fuld gang med at forælde vores kontorbygninger - længe inden de når de 50 år, som vi før betragtede som deres ´prime time´.

Det er derfor nødvendigt, at vi udlejere trimmer vores forretningsmodeller radikalt. Kontorbygningers kvalitet og fleksibilitet vil nemlig få kolossalt større betydning i fremtiden. Firmaers stigende krav og behov gør, at vi tvinges til at fokusere endnu skarpere på at please vores lejere."

Kongeegen ombyggede i 2015 Siemens´ gamle hovedsæde til World Trade Center Ballerup - et vellykket eksempel på ´update´ af den store kontorejendom til mindre tidssvarende enheder.

En konklusion, som Peter Lassen deler: "I de senere år har indtil flere af det danske erhvervsudlejnings-markeds store medspillere set virkeligheden i øjnene og er lykkedes med en række spændende opsplitninger af deres førhen store kontorejendomme.

Tag f.eks. Aberdeen, nu Fokus Asset Management´s lancering af B!NGS på Vesterbrogade, Kongeegens vellykkede ombygning af Siemens´ gamle kontordomicil til nu World Trade Center Ballerup, Karberghus´ redesign af Brønnums Hus på Kongens Nytorv til nyt fancy kontorhotel eller Thylander Gruppens interessante relancering af det gamle domhus ved Sankt Hans Torv til det trendy Nomad Workspace.

Vi ser fortsat flere af de tidlligere årtiers store kontor- og domicilejendomme hen ad vejen blive opgraderet, energi-optimeret med videre og herefter opsplittet til nye moderne flerbrugerhuse, kontorhoteller, coworking spaces etc..

Og det er min sikre overbevisning, at denne udvikling af det stadig mere fleksible kontorlejemål vil komme til at fortsætte i årene frem med uformindsket fart og styrke," tilføjer Peter Lassen. ●

Læs mere her:
curbed.com: Growing coworking industry a constant in a shifting economy
cmswire.com: It's Time to Reinvent Your Office Space for the Digital Age
Coworking: A Corporate Real Estate Perspective