Das Eigenheim ist für die Altersvorsorge normalerweise eine gute Investition. Aber sollte man vermietete Immobilien als Geldlage kaufen? Finanztip-Chef Tenhagen ist skeptisch, was die Renditeversprechen von Maklern und Projektträgern betrifft.

n-tv.de: Makler versprechen derzeit oft Immobilienrenditen zwischen 4 und 6 Prozent. Klingt ganz gut in Zeiten, in denen mit Zinsprodukten nicht viel zu holen ist. Aber stimmen diese Zahlen denn auch?

Hermann-Josef Tenhagen: Nein, nicht mehr. Solche Renditen stammen aus einer Zeit, als man Immobilien zum Preis der 20-fachen Nettokaltmiete kaufen konnte. Heute zahlt man aber das 25- oder sogar das 30-Fache. Dies gilt zumindest für die Großstädte. Wenn man sich eine Immobilie als Renditeobjekt zulegen will, kommt es aber eben nicht allein auf den Preis an. Man muss sich auch fragen: Wie viel Miete kann ich nehmen? Wenn die Wohnung schon vermietet ist, kann man nicht beliebig erhöhen. Und bei Neuvermietungen haben wir zumindest in allen Großstädten eine Mietpreisbremse. Neubauten sind da ausgenommen. Aber wenn man etwas Gebrauchtes kauft und nicht komplett modernisiert, gilt sie. Wenn jemand also von 5 Prozent Rendite spricht, halte ich das für ziemlich unrealistisch.

Und was wäre dann realistisch?

Bei Finanztip haben wir mal exemplarisch den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung durchgerechnet. Da kamen wir auf eine Rendite von 3,4 Prozent. Aber auch nur, wenn alles gutgeht.

Was kann schiefgehen?

Es kann Mietausfälle geben oder gerade bei Altbauten auch ungeplante Kosten. Außerdem könnte die Nachfrage in Zukunft auch wieder zurückgehen. Generell hat man bei Immobilien als Geldanlage ein sogenanntes Klumpenrisiko. Man bindet ja keine Kleinbeträge, sondern ein paar hunderttausend Euro Kapital. Wenn man die herumliegen hat – gut. Die meisten Käufer müssen sich aber etwas leihen. Dann kommt es darauf an, diese Schulden schnell wieder loszuwerden. Mindestens drei Prozent Tilgung sollte man ohnehin bei jeder Baufinanzierung vornehmen. Wenn die Käufer aber mit ein oder zwei Prozent Tilgung unterwegs sind, gehen sie schon ein hohes Risiko ein. Ich würde sagen: Die Immobilie ist als Kapitalanlage durchaus schwierig. Und es ist auch nicht einfacher geworden.

Warum nicht?

Weil Immobilien teuer geworden sind. In den sieben wichtigsten Großstädten haben die Preise von Wohnimmobilien zwischen 2010 und 2015 um fast 50 Prozent zugelegt. Die Mieten sind zwar auch kräftig gestiegen, aber nicht in diesem Ausmaß.

Und dann ist ja die Frage, wie die Preisentwicklung weitergeht. Wer soll einem denn die Immobilie später abkaufen? Im Moment ist die Nachfrage hoch, weil Kredite so billig sind. Aber irgendwann werden die Bauzinsen auch wieder steigen. Dann müssen die potenziellen Käufer wieder mehr für die Finanzierung ausgeben. Viele werden ihr Eigenkapital dann wohl lieber woanders investieren. Die Zahl der potenziellen Käufer wird also wahrscheinlich zurückgehen und kommen die Preise unter Druck, gerade bei Bestandsimmobilien.

Angenommen, ich habe einen Neubau in sehr guter Lage. Bin ich wenigstens damit auf der sicheren Seite?

Wenn Sie den Neubau auch noch preisgünstig bekommen, sind die Aussichten gut. Aber da müssen dann auch wirklich alle drei Kriterien erfüllt sein. Beim Thema Lage stellt sich natürlich die Frage, ob die in 10 oder 15 Jahren auch noch gut sein wird. Wie sieht die öffentliche Infrastruktur aus? Gibt es gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und auch weiterführende Schulen? Letzteres ist wichtig, gerade wenn man für Familien baut.

Für Familien? Ich dachte, Singlewohnungen sind so schwer gefragt. Soll man nicht lieber in die investieren?

Jein. Dafür spricht, dass die Mietpreise hier schneller steigen, das rechnet sich also schneller. Aber Singles ziehen eben auch öfter um. Man hat also höhere Mietwechselkosten für Leerstand und Renovierungen.

Ich würde aber ohnehin empfehlen, statt einzelner Wohnungen lieber gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus zu kaufen. Da kann man sich auch mit anderen Leuten zusammentun. So kann man die Kosten aufteilen und meistens lassen sich auch günstigere Preise herausholen.

Zusammengefasst: Wenn man das Geld hat - kaufen oder nicht?

Bevor man ein paar hunderttausend Euro auf dem Tagesgeldkonto herumliegen lässt, investiert man sie lieber in eine preiswerte Wohnung in guter Lage. Aber das ist kein Selbstläufer. Und von Renditevorstellungen wie fünf Prozent oder mehr sollte man sich besser gleich verabschieden.

Mit Hermann-Josef Tenhagen sprach Isabell Noé