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Bauträger locken mit Mega-Renditen: 5,25 Prozent Zinsen: Soll ich mein Geld jetzt in ein Immobilien-Investment stecken?
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Uwe Weiser Immer mehr Bauträger besorgen sich Kapital bei Privatanlegern (Symbolbild)
  • FOCUS-online-Redakteurin

Immobilien-Investitionen für Kleinanleger mit fünf Prozent Zinsen – mit diesem Versprechen locken Bauträger derzeit auf Internet-Plattformen Privatleute in Darlehens-Deals. Doch das Angebot ist nicht immer ein gutes Geschäft. FOCUS Online erklärt die Chancen und Risiken.

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Immobilien gelten als absolut krisensichere Anlage - gleichzeitig können sich längst nicht alle Deutschen ein eigenes Haus leisten. Deswegen gibt es einen neuen Trend: Crowdfunding, die Finanzierung von großen Immobilienprojekten über eine Schar von Privatanlegern. Anbieter wie "Zinsbaustein.de" und "Zinsland.de" berichten von einem regelrechten Ansturm auf ihre Projekte. Innerhalb von Stunden finanzieren sie mit willigen Kunden Millionensummen. Die Kleinanleger können schon ab 500 Euro mitmachen. Im Gegenzug versprechen die Projektierer Renditen von mehr als fünf Prozent.

Doch solche Immobilieninvestments können Kleinanleger nicht einfach mit den Zinsen auf Sparkonten oder den Renditen auf Fonds vergleichen. Denn die Risiken sind weit größer, die angebotenen Investitionsprojekte hoch spekulativ - im Ernstfall bekommen Anleger nicht einmal ihr eingezahltes Geld wieder. FOCUS Online erklärt, für wer die Investition trotzdem wagen kann.

Warum suchen Firmen überhaupt auf diese Weise Geld für Immobilienprojekte?

Banken finanzieren nie 100 Prozent einer Bausumme. Deswegen müssen Projektentwickler wie Privatleute 10 bis 30 Prozent Kapital selbst aufbringen. Hier kommen die Internet-Plattformen ins Spiel. Sie sammeln einen Teil des benötigten Eigenkapitals bei Privatanlegern ein.

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Ist die hohe Verzinsung ein Indiz dafür, dass Banken das Projekt nicht finanzieren würden?

Nicht unbedingt. Die Banken verlangen generell eine gewisse Eigenkapitalquote. Allerdings nimmt sich so der Bauträger aus der Pflicht, das geforderte Eigenkapital selbst zu investieren - oder er hat das Geld gar nicht erst.

Wie sicher ist mein Geld in einem solchen Immobilienprojekt?

Das größte Problem ist das hohe Ausfallrisiko. Das Geld der Schwarm-Anleger wird in der Regel als Nachrangdarlehen behandelt und gilt als Mezzanine-Kapital. Das bedeutet: Wenn das Projekt scheitert, bekommt erst die Bank ihr Geld, dann die restlichen Investoren.

Verbraucherschützer halten dieses Modell für heikel: "Zum Vermögensaufbau sind nicht börslich notierte Nachrangdarlehen ungeeignet", sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart. "Zum einen besteht ein Totalverlustrisiko, welches deutlich höher ist als etwa bei normalen (nicht nachrangigen) Anleihen. Zum anderen ist die Preisbildung (Zins und Kurs) dem Preisbildungsprozess eines funktionierenden Marktes entzogen." Der Anleger kann das Darlehen also nicht wie eine Anleihe jederzeit wieder am Markt abstoßen. "Schließlich sind die Informationspflichten der Anbieter von Crowd Investments geringer als bei börsengehandelten Finanzinstrumenten", warnt Nauhauser.

Dazu kommt, dass ein Projekt oft schon als gescheitert gilt, wenn zu einem Stichtag nicht alle Wohnungen vermietet sind. Auch dann fließt in manchen Fällen kein Geld zurück.

Unerfahrene Kleinanleger können selten genau abschätzen, wie sicher die Anlage ist. Dafür bräuchten sie deutlich mehr Informationen, als ihnen der Bauträger in der Regel zur Verfügung stellt.

Beispiel 1: Die Kreditlaufzeit beträgt 30 Monate. Nach diesen 30 Monaten sind noch nicht alle Wohnungen des Projekts vermietet oder verkauft. Die Anleger werden also nur teilweise oder unter Umständen sogar gar nicht ausbezahlt.

Beispiel 2: Der Bauträger geht pleite, die Baustelle liegt brach. Das Grundstück wird zwangsversteigert. Von dem Erlös wird zuerst die Bank bedient. Nur was übrig bleibt, wird unter den Anlegern verteilt. Im schlimmsten Fall bekommen diese nicht einmal ihr Anfangsinvestment zurück.

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Was ist der Vorteil von Immobilieninvestments?

Wenn alles gut geht, lässt sich mit einem Immobilieninvestment eine sehr gute Rendite erwirtschaften. Neben den hohen Zinsen spricht auch die geringe Mindestlaufzeit und die geringe Anlagesumme für das Crowdfunding-Angebot. Anders als beim eigenen Haus ist das Geld in der Regel nur ein bis drei Jahre gebunden. Außerdem kann man schon ab 500 Euro investieren.

Wie kann ich mich als Anleger absichern?

Um ein Immobilieninvestment richtig beurteilen zu können, müssen sie den Markt kennen. Das bedeutet, dass Anleger sich bei Crowdfunding-Projekten die gleichen Gedanken machen müssen wie alle Immobilien-Käufer:

  • Wie ist die Lage?
  • Wie gut ist die Infrastruktur in der Umgebung?
  • Welche anderen Neubauprojekte sind geplant, die den Bau auf- oder abwerten können?
  • Finden künftige Mieter alles was sie brauchen in der Nähe?
  • Wie hoch wird die Miete sein müssen, um das Projekt zu refinanzieren? Werden Mieter bereit sein, diesen Preis zu zahlen?

Wie viel Geld muss ich mindestens anlegen?

Die Mindesteinlage variiert je nach Projekt. Meistens starten Angebote bei 500 Euro. Die Anlagesumme ist außerdem begrenzt. Mehr als 10.000 Euro können einzelne Privatanleger selten zuschießen.

Wie viel Zinsen gibt es?

Das hängt vom Angebot ab. Im Schnitt gibt es mehr als fünf Prozent Zinsen.

Welche Gebühren muss ich zahlen?

Gebühren fallen für die Kleinanleger in der Regel keine an. Die Gebühren zahlt der Bauträger, wie bei einem Bankkredit.

Wann bekomme ich mein Geld zurück?

Das Geld bekommen Immobilieninvestoren nach einer vorher vereinbarten Laufzeit ausgezahlt. Allerdings nur, wenn alle Kriterien erfüllt sind. (siehe: Wie sicher ist mein Geld in einem solchen Immobilienprojekt?)

pli/
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