Avec du temps devant soi, il est possible de prendre davantage de risques et même d’immobiliser son argent sur une longue durée. Pour ceux qui veulent se constituer un matelas pour leur retraite, quelle que soit leur imposition, il faut viser l’immobilier, qui profite de l’effet de levier du crédit. On peut aussi doper ses performances avec de petites touches de crowdfunding et de private equity. Mais si les rendements affichés sont juteux, il y a un risque élevé: pas de locataire, perte en capital…
Studios: de 5 À 7% de rendement, risque modéré
L’évolution des loyers des studios et 1-pièce reste relativement sage, avec une hausse d’1,1% sur un an à fin février 2017, selon l’Observatoire Clameur. Mais ce type de logement reste très recherché par de nombreux locataires, étudiants ou jeunes actifs, surtout dans les grandes villes dynamiques. Le rendement de ce type de bien est de 4,88% brut, selon la Fnaim: "Certaines villes, comme Nantes, Orléans, Strasbourg, Toulouse ou Lille, affichent des rendements entre 5 et 6 , indique Jean-François Buet, président de la Fnaim. Il est de plus de 6 % à Marseille, Dijon, Rennes, et même supérieur à 7% à Rouen." Attention, toutefois, à l’emplacement: à Montpellier, par exemple, les loyers varient de 10 à 14 euros le mètre carré selon les quartiers. Du niveau des loyers découle aussi le taux de vacance entre deux locataires. De quoi peser significativement sur les rendements.
- Studio à Brest (Finistère), quartier Saint-Michel. Prix: 35 000 euros ; loyer : 430 euros ; rendement : 7 %.
- Immeuble à Béziers (Hérault) de 4 appartements (2-pièces et 3-pièces). Prix : 187 000 euros ; loyer moyen : 9 euros le m² ; rendement : 7 à 9 %.
- Immeuble à Nîmes (Gard) de 11 logements et 2 commerces. Prix : 450 000 euros ; loyer moyen : 10 euros le m² ; rendement : 8 à 10 %.
Caves et parkings: de 5 À 7 % de rendement, risque modéré
Les plateformes en ligne (Costockage.fr, Ouistock.fr ou Jestocke.com) ont popularisé la démarche: louer une cave ou un box inutilisé, voire un abri de jardin ou une pièce en sous-sol d’une maison. "Propriétaire d’une maison à Saint-Genès, à Bordeaux, je loue ma cave de 6 m² à 15 euros le m², confie Laure Courtry, fondatrice de Jestocke.com. Elle est constamment occupée par les meubles d’étudiants ou de jeunes couples entre deux déménagements." Et de nombreux professionnels (artisans, professions libérales) sont aussi à la recherche de précieux mètres carrés. Pour Costockage.fr, le rendement brut moyen s’élève à 6 %, mais peut grimper pour ceux qui disposent d’un petit entrepôt en périphérie. De même, "entre une place de parking et un box fermé, le rendement peut varier de 5 à 7% selon l’emplacement", confie Julie Turner-Vuillemin, fondatrice de Parkagence. L’éventail des investissements démarre à 3 000 euros pour une cave et peut atteindre 100 000 euros pour un box fermé dans un parking sécurisé d’un secteur recherché de Paris.
- Lot de 5 parkings dans le 18e arrondissement de Paris. Prix : 80 000 euros ; loyer : 500 euros ; rendement moyen : 5 %.
- Box dans les Hauts-de-Seine. Prix : 25 000 euros ; loyer : 10 euros le m² ; rendement : 6 %.
- Cave de 6 m² dans le 12e arrondissement de Paris. Prix : 5 000 euros ; loyer : 22 euros le m² ; rendement : 10 %.
SCPI à crédit: de 5 à 7 % de rendement, risque élevé
La pierre papier, qui libère de toute contrainte de gestion ses souscripteurs, a attiré de nombreux investisseurs ces dernières années. Depuis près de trente ans, ces placements affichent des rendements supérieurs à 5 %. Un peu moins en 2016, où ils ont quand même atteint 4,63%, selon l’IEIF. "Une bonne stratégie consiste à investir à crédit, ce qui améliore la rentabilité, sur une durée d’emprunt anticipant un départ à la retraite, pour pouvoir ensuite toucher des revenus complémentaires", conseille Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com. A condition de ne pas y investir plus de 15 à 20% de son patrimoine et de conserver des liquidités disponibles. Pour les contribuables risquant d’être imposés à l’ISF et n’ayant pas immédiatement besoin de revenus complémentaires, il est possible d’investir cash dans des parts en démembrement de propriété durant cinq à quinze ans: "A l’issue, le remembrement est net de tout impôt", précise Paul Bourdois, fondateur de Francescpi.com.
- Epargne Pierre, SCPI de Voisin/ Atland. Rendement (taux de distribution sur valeur de marché): 6,03% en 2016; prix: 205 euros.
- Immorente, SCPI de Sofidy. Rendement (TDVM): 4,84%; prix: 325 euros.
- Primovie, SCPI santé de Primonial Reim. Rendement (TDVM): 5%; prix: 191 euros.
- Epargne foncière, SCPI de La Française AM. Rendement (TDVM): 4,70% ; prix: 785 euros.
- Corum Convictions, SCPI européenne de Corum. Rendement (TDVM): 6,45%; prix: 1 060 euros.
Crowdfunding immobilier: de 6 à 9 % de rendement, risque élevé
Il s’agit d’apporter des fonds propres à des promoteurs qui lèvent ensuite de la dette pour mener une opération. L’investissement est de courte durée (deux ou trois ans, le temps de développer et commercialiser le projet) et accessible à partir de 1.000 euros. "Cela permet de diversifier les opérations: il vaut mieux investir, avec 10.000 euros, dans quatre projets que dans un seul", conseille Cyril Benchimol, cofondateur d’Immovesting. Rendement attendu avant impôt: autour de 9% pour les opérations en cours à Immovesting, par exemple. "Attention, ces placements présentent un risque de perte en capital, avertit Christine Chiozza-Vauterin, responsable de l’offre immobilière à la Banque Privée 1818. Il faut prendre cela comme un produit de diversification." Et donc, ne pas y investir plus de 5% de son épargne liquide.
Boosters: plus de 8% de rendement, risque très élevé
Pour ceux qui ont du temps devant eux, les fonds de private equity, comme ceux d’123IM, investissent dans des PME, des ETI et même des TPE. Mais il faut patienter de six à dix ans pour récupérer sa mise, avec un risque de perte en capital. Préférer les FCPR et les FCPI sans avantage fiscal, qui imposent moins de contraintes. La performance (non garantie) des fonds lancés en 2010 oscille entre 9,59 et 61,73 % (sur six ans). Les amateurs d’immobilier pourront aussi se tourner vers certains "club-deals". Ces opérations concentrent un petit nombre d’investisseurs avec un ticket d’entrée à six chiffres sur une opération (souvent de réhabilitation hôtelière ou de bureaux). Immovesting et Horizon AM démocratisent ces opérations avec des tickets d’entrée de 1.000 à 5.000 euros. Ne pas investir plus de 5% de son épargne.
A ÉVITER
Les produits sophistiqués
Depuis une dizaine d’années, les épargnants ont accès à des produits financiers sophistiqués : le marché des changes (Forex), les CFD et les options binaires, qui permettent de maximiser les gains mais aussi les pertes grâce à un effet de levier. Certains investisseurs pourraient être tentés d’y affecter une partie de leur épargne pour faire grossir un peu plus rapidement leur capital-retraite. Mais, attention, ce marché n’est pas régulé par les autorités françaises, et il existe de nombreux sites basés à l’étranger détournant l’argent des clients. L’Autorité des marchés financiers (AMF) publie régulièrement sur son site une liste des sites frauduleux. De plus, l’AMF avait publié en octobre 2014 une étude réalisée entre 2009 et 2012 sur les performances des investisseurs sur ces produits. Les statistiques prouvaient que la grande majorité des particuliers perd de l’argent (89%) - même auprès d’intermédiaires dûment autorisés - et parfois davantage que leur investissement initial…
