상한제 피해 '통매각', 원베일리…소송전 쟁점은

신반포3차·경남 아파트 재건축 현장. 사진=연합뉴스

[이데일리 정두리 기자] 민간택지 분양가상한제를 피해 ‘통매각’을 추진해온 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 재건축 조합이 지자체를 상대로 행정소송을 제기하면서 향후 결과에 귀추가 주목된다. 조합이 소송에서 승소하면 추가 소송전이 잇따르고 통매각 추진 단지가 크게 늘 수 있고, 반대로 패소하면 정비사업이 침체국면을 맞을 수 있기 때문이다. 정부 입장에서도 소송 결과에 따라 상한제가 무력화될 가능성이 있어 긴장할 수밖에 없는 상황이다.

‘통매각’하면 조합 4000억 이득

국토교통부는 지난 6일 부동산시장이 과열된 강남 4구와 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 일부 지역을 포함한 서울 27개 동을 분양가상한제 적용 지역으로 지정했다. 이 범위 안에는 서초구 반포동도 포함됐다.

래미안 원베일리의 주택도시보증공사(HUG) 분양가 상한선은 3.3㎡당 4891만원이다. 하지만 분양가격을 평형대 별로 특정가격 이상을 받지 못하도록 규제하는 분양가상한제를 적용하면 3.3㎡당 3000만원대까지 떨어질 수 있다. 조합원들의 추가 분담금이 가중된다는 의미다.

반면 일반분양 대신 기업형 임대사업자에 넘기면 3.3㎡당 6000만원 수준에 매각이 가능하다. 조합 측의 추산대로라면 3.3㎡당 1500만원, 전용면적 84㎡ 기준 4억8000만원 정도 이익이 생기는 셈이다. 조합 전체로는 4000억원 이득인 것으로 추산된다.

이 때문에 신반포3차·경남 조합 측은 소송을 통해서라도 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대주택으로 통매각하겠단 계획이다. 민간임대주택특별법에 명시된 “일반분양 주택을 장기일반 민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택 전부를 우선적으로 공급할 수 있다”는 내용을 근거로 삼고 있다.

반면 서울시는 임대주택 공급에 관한 조합 정관을 변경하려면 정비사업 초기 단계로 돌아가 서울시 승인을 받아 정비계획 및 사업시행·관리처분계획을 고쳐야 한다는 입장이다. 서초구가 조합이 낸 정관 및 관리처분계획 변경신청안을 반려한 것도 서울시의 이 같은 유권 해석에 따른 것이다.

채필호 법무법인 시율 변호사는 “원베일리의 경우 전용면적 84㎡ 기준으로 조합원 분양분은 17억원인 반면 일반분양은 상한제 적용시 10억원 정도”라며 “조합원 입장에선 7억원이나 손해를 보게 된다”고 말했다. 그는 또 “설계변경, 사업시행계획 변경, 관리처분인가 등 향후 절차대로라면 시간이 촉박해 허그 보증도 받지 못할 수 있어 조합원 입장에서는 엄청난 재산권 침해가 아닐 수 없다”고 강조했다. 아울러 “행정법원에서 빨리 결정을 내려준다면 법률적 분쟁이 정리되는 바로미터가 될 것”이라면서 “1심의 결과가 중요하다”고 덧붙였다.

법령위반 여부 쟁점

소송의 가장 큰 쟁점은 조합의 통매각 추진이 정비계획상에 반드시 포함돼 있어야 하느냐 여부다.

서울시 관계자는 “현행 도시및주거환경정비법 시행령은 임대주택 관련 내용을 반드시 정비계획에 포함하도록 하고 있다”며 “법령을 합리적으로 판단한다면 정비계획 등 상위 계획에 담겨있지 않은 행위들은 다 무효”라고 말했다. 서울시 도시 및 주거환경정비조례(제8조 제1항 제2호)에 따르면 정비계획 수립시 ‘임대주택의 건설에 관한 계획’을 포함하도록 규정하고 있다.

반면 채필호 변호사는 “서울시와 국토부는 원베일리의 통매각이 정비계획상에 들어 있지 않아 안된다고 주장하지만 법령상 이에 대한 부분은 명시돼 있지 않다”며 “정비사업 계획부터 변경해야 한다는 서울시 주장은 근거가 없는 자의적 해석”이라고 반박했다. 그는 또 “도정법 시행령도 구체적으로 살펴보면 재건축에 대한 임대주택 부분은 제외돼 있다”고 덧붙였다.

국토부와 서울시의 강도 높은 규제가 법치행정의 원칙을 준수했느냐 여부도 쟁점이다. 정부·지자체가 법령을 벗어난 과도한 규제로 개인의 재산권을 침해한 것 아니냐하는 부분이다.

조합측은 소장에서 “국가나 지자체가 내세우는 주요 정책이 시시각각 변할 수 있어도, 행정행위가 법령에 명시적인 근거를 가지고 합법성을 유지해야 한다는 ‘법치행정의 원칙’은 일관되게 준수돼야 한다”고 명시했다. 또 “법치행정의 원칙이 유지돼야만 헌법상 기본원칙인 법치주의의 근간이 바로 설 수 있다”고 강조했다.

국토부와 서울시가 ‘집값 안정’이란 목표에 맞춰 법령을 유권해석함에 따라 법치주의의 근간을 흔들고 있다고 본 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “현 상황은 법적 규정이 없는 것이 사실이나 정부의 자의적 해석으로 완강한 입장을 취하고 있는 만큼 통매각이 가능할지는 법원의 판결에 달려있다”고 말했다.

관리처분계획 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리가 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것으로 예상된다.

이번 소송전으로 정비사업 단지들이 분양을 늦출 수 있다는 우려도 나온다. 소송을 가더라도 원베일리처럼 통매각을 하거나 후분양을 추진하는 곳이 낫다고 판단하기 때문이다.

조합 모임인 미래도시시민연대 김구철 지원단장은 “현재 신반포 3차 외엔 다른 데서 소송 준비하는 단지는 아직 없지만 다들 신반포 상황을 유심히 지켜보고 있다”고 말했다.