Bien immobilier : comment acheter en viager

Avec 5 000 à 8 000 ventes sur les 850 000 transactions réalisées dans l’ancien en 2016, le viager représente moins d’1 % des ventes selon l’étude YouGov-Guy Hoquet Immobilier réalisée à l’occasion du Salon National de l’Immobilier. Café du Patrimoine vous présente les différents types de viager, les avantages et risques d’acheter en viager et ses conseils pour investir.

Principe de l’investissement en viager

La vente d’un bien immobilier moyennant le paiement d’une rente viagère obéit aux conditions ordinaires et de droit de toute vente immobilière mais avec des spécificités liées au paiement du prix ou d’une partie du prix par une rente viagère et à l’occupation du bien immobilier vendu dans le cas du viager occupé.

Les caractéristiques principales de la vente en viager

• L’aléa de payer longtemps ou pas la rente viagère doit être réel et réciproque entre les parties

• Le fait de percevoir une partie ou la totalité du prix de vente en rente viagère positionne le vendeur (le crédirentier) comme le « banquier » de son acheteur (le débirentier) et, par conséquence le vendeur bénéficiera de garanties sur ledit paiement de la rente qui sont en général un privilège de vendeur accompagné d’une clause résolutoire

• L’occupation du bien vendu par le vendeur devra être parfaitement définie (usufruit, droit d’usage et d’habitation, occupation à vie ou temporaire ? Qui paie quoi ? etc.)

Les différents types de viagers

• Le viager libre
• Le viager « libre-loué » où l’acheteur perçoit les loyers du bien immobilier acheté
• Le viager occupé par droit d’usage et d’habitation
• Le viager occupé sans rente ou la vente au comptant avec occupation viagère par droit d’usage et d’habitation
• La vente de la nue-propriété, le vendeur se gardant l’usufruit
• La vente « dite » à terme dont la mensualité est limitée dans le temps mais dont les garanties sont identiques à la vente en viager

Exemple d’achat d’une maison en viager

Le viager occupé avec rente représentant 95 % des ventes en viager, vous trouverez ci-dessous la fiche de calcul type d’un tel viager :

Article 1976 du Code Civil : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer ».

Vente : S…../B….

Adresse : ………… à ANDERNOS LES BAINS (33510)

Les hypothèses

Aspect juridique

Monsieur S…….. est décédé et n’a pas d’héritiers proches, d’enfants communs ou de différentes unions, de frère ou de sœur et de père ou de mère encore en vie.

Monsieur S……..  a fait donation à Madame S……….. née V…….., de l’universalité des biens meubles et immeubles qui composeront sa succession et ce, par devant Maître N…. F….., notaire à ANDERNOS LES BAINS (33510), le ../../20..

Aspect financier

Madame S…. a des difficultés pour boucler ses fins de mois et a donc décidé de vendre sa résidence principale, son seul patrimoine immobilier, en viager occupé.

Le calcul de ce viager occupé a été effectué de la manière suivante :

Estimation de la valeur vénale de ladite maison à : 220 000 €, en nous basant sur :

• La cotation de cette maison par le logiciel PERVAL, qui donne une fourchette comprise entre :   170 000 € et 223 200 €
• La vente par le Cabinet O…, cet été, d’une maison voisine et identique à celle-ci au prix de :   220 000 €

De calculer le viager en utilisant le barème DAUBRY (édition de 2012) référence en la matière.

Hypothèses de calcul

• Valeur vénale : 220 000 €
• Espérance de vie de Madame S….. (Barème DAUBRY 2012) : 16 ans
• Valeur économique du droit d’usage et d’habitation (Barème DAUBRY 2012) : 48,5 %
• Taux de la rente viagère (Barème DAUBRY 2012) : 7,33 %

Calcul

• Valeur vénale libre : 220 000 €
• Valeur économique du droit d’usage et d’habitation : 220 000 € X 48,5% : 106 700 €
• Valeur vénale de la maison occupée par Madame : 113 300 €
• Bouquet Frais d’agence inclus :  -35 000 €
• Valeur en capital de la rente : 78 300 €
• Rente mensuelle : 78 300 € X 7,33 % / 12 mois :  478 €/mois  arrondi à 475 €/mois

Nb. Si ce viager occupé avait été vendu sans rente viagère, le prix de vente aurait été de 113 300 €

Les risques et avantages d’acheter en viager

Viager occupé avec rente

Les avantages

• Pas de problème de location, de locataires etc.
• Pas d’impôt sur les loyers
• Achat avec un prix minoré

Les risques ou inconvénients

• Durée de paiement de la rente (syndrome Jeanne CALMENT)
• Durée d’occupation aléatoire
• Financement du bouquet et des frais sur ses fonds propres sauf très rares exceptions

Viager occupé sans rente

Les avantages

• Pas de problème de location, de locataires etc.
• Pas d’impôt sur les loyers
• Prix finançable par un prêt hypothécaire
• Pas de rente à payer sur un durée inconnue
• Achat avec un prix minoré

Les risques ou inconvénients

Durée d’occupation aléatoire

La vente à terme

Les avantages

Pas d’intérêt bancaire à payer

Les risques ou inconvénients

Financement du comptant et des frais sans possibilité d’emprunter via un prêt hypothécaire

Nos conseils pour acheter en viager

Se faire conseiller par un vrai spécialiste car c’est une niche qui attire aujourd’hui beaucoup de personnes qui pensent devenir spécialiste dans une matière technique après avoir récolté de l’information sur Google ou ailleurs. Rappelons que « La connaissance s’acquiert par l’expérience, tout le reste n’est que de l’information » selon Einstein.

Ne recherchez pas un bien immobilier dans le but essentiel de l’habiter car 9 acheteurs sur 10 n’habiteront jamais le viager occupé acheté ; c’est un « placement financier sur un support immobilier ».

L’achat de plusieurs viagers permet d’annuler le risque de l’aléa de la durée de vie des vendeurs.

Le calcul de la rente viagère et de la moins-value d’occupation doit être réaliste pour que l’investissement soit intéressant. Il est à signaler que le logiciel Diane des notaires, fournit des calculs de rentes ou de la valeur occupée du bien tout à fait théoriques et prohibitifs pour l’investisseur…

La rédaction de l’acte d’achat doit comporter toutes les clauses nécessaires et suffisantes pour que les deux parties vivent le viager sereinement ; le copier/coller pur et simple dans Lexisnexis ne nous paraît pas suffisant et sécurisant pour les deux parties.

Dominique Charier

Les informations de Cafedelabourse.com et de ses publications sont données à titre pédagogique. Elles ne constituent en aucun cas des recommandations d’investissement. Le lecteur se doit d’étudier les risques avant d’effectuer toute transaction. Il est seul responsable de ses décisions d’investissement.