L'achat en nue-propriété : une bonne idée pour investisseur peu pressé

Le concept est en vogue. L'investissement immobilier consistant à acheter la nue-propriété d'un bien, tout en en confiant momentanément l'usufruit à un bailleur social, séduit de plus en plus d'investisseurs. Ils acquièrent la nue-propriété de logements neufs ou anciens rénovés, avec à la clé une importante décote. «Entre 40 et 50% de la valeur du bien en pleine propriété, selon la durée de l'usufruit», estime Eric Pompon, directeur de Meeschaert Conseil Immobilier.

L'usufruit est confié à un bailleur à caractère social, pour une durée déterminée, comprise généralement entre quinze et vingt ans. Pendant cette période, l'investisseur ne perçoit aucun loyer et il est totalement déchargé de la gestion locative du bien et de la majorité des charges y compris la taxe foncière. A l'échéance, c'est-à-dire à l'extinction de l'usufruit temporaire, l'investisseur deviendra pleinement propriétaire. «La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété s'effectue automatiquement sans aucune formalité ni complément de prix», précise Frédéric Goulet, directeur de Perl, à l'origine de ce type d'investissement il y a dix ans.

Le bailleur doit laisser le bien rénové et libre. L'investisseur pourra alors le vendre au prix du marché, avec la possibilité de réaliser au passage une plus-value exonérée d'impôt (au-delà de quinze ans). Ou le louer aux locataires de son choix. L'épargnant investit, en fait, dans des copropriétés classiques. «Ce n'est pas l'immeuble qui est à caractère social, mais l'usufruitier», précise Antoine Davy, responsable du département patrimoine chez Ad Valorem.

La plupart des immeubles sont situés dans de nombreuses grandes villes comme Paris et sa banlieue, Nantes, Nice ou encore Toulouse. Les bailleurs sociaux ont de multiples visages. Certains s'occupent du logement des salariés de la RATP, par exemple, ou sont mandatés par le ministère de l'Intérieur pour trouver un toit à une partie de leurs fonctionnaires. «Il existe 800bailleurs sociaux, et 66% des Français peuvent prétendre à un logement social», rappelle Frédéric Goulet.

Un capital immobilisé

L'investisseur qui voudra revendre son bien en cours de route risque toutefois d'avoir des difficultés pour trouver un nu-propriétaire. «Nous organisons un marché secondaire pour ceux qui veulent revendre avant l'échéance», se défend Frédéric Goulet. Les investisseurs doivent aussi être vigilants sur le choix du logement. L'emplacement et la qualité du bien convoité doivent primer. «Il est également important de s'assurer que le bien est proposé au juste prix par rapport à son marché», avance Eric Pompon.

Gare aussi aux incitations fiscales trompeuses. En ce moment, certains biens sont vendus comme des investissements Scellier. Or, les deux dispositifs n'ont rien à voir. Et surtout, ils ne s'adressent pas aux mêmes investisseurs. «L'investisseur en nue-propriété est généralement assez fortuné, assujetti à l'ISF et n'a pas besoin de revenus complémentaires dans l'immédiat, il dispose de revenus locatifs. Il a entre 45 et 50ans et il a donc du temps devant lui», avance le directeur de Meeschaert Conseil Immobilier. Cet investissement lui permettra, par exemple, de s'assurer des revenus complémentaires une fois à la retraite. Mais, avant cela, il optimisera son ISF, parce que lorsqu'un bien est démembré, seul l'usufruitier est soumis à l'impôt. Ce type de logement acheté en nue-propriété échappe à l'ISF pendant quinze à vingt ans. Et l'emprunt est déductible de l'actif taxable. Enfin, l'investisseur pourra aussi déduire ses intérêts d'emprunts de ses revenus fonciers. Les acteurs qui proposent ces investissements de niches se sont multipliés. Mais les programmes restent peu nombreux... et de plus en plus courus.