'FC Kunduz heeft een monster gebaard'

Het begrotingsakkoord van de Kunduz-coalitie heeft de financiële markten en ratingbureaus voorlopig het zwijgen opgelegd. Dat lucht op. De indruk wordt gewekt dat dit akkoord een belangrijke aanzet levert tot de felbegeerde hervorming van het woningmarktbeleid. Dat is een betreurenswaardig misverstand. Een hervorming van de woningmarkt vergt een meerjarige transitie. Zo'n meerjarenstrategie wordt niet gepresenteerd. Het akkoord heeft alleen betrekking op 2013 en blijkt een woningmarktmonster te hebben gebaard.

VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie zijn het eens geworden over een woningmarktbeleid dat onbeholpen doorknutselt op een wijze die we na het bewind van de toenmalige CDA-staatssecretaris van Volkshuisvesting Enneüs Heerma al te goed kennen: problemen worden fanatiek aangepakt door grotere problemen te creëren. Voor bestaande hypotheken wordt de hypotheekrenteaftrek gecontinueerd. Ook bij het oversluiten van hypotheken wordt de hypotheekrenteaftrek ontzien. Alleen voor nieuwe hypotheken verandert er iets.

In navolging van voorstellen van Klaas Knot, president-directeur van De Nederlandsche Bank, ontwikkelt de fiscale aftrek bij nieuwe hypotheken zich alsof er sprake is van een annuïtaire aflossing. In dertig jaar loopt de aftrek geleidelijk terug naar nul, terwijl er ouderwets wordt afgelost. Groot nadeel is dat de kloof tussen outsiders en insiders op de huizenmarkt hierdoor groeit.

Tot 35 jaar
De grootste problemen zijn geconcentreerd bij de jongeren tot 35 jaar, van wie 38 procent een schuld heeft hoger dan de geschatte woningwaarde. Die problemen worden niet opgelost maar versterkt. Nadeel is ook dat hypotheekbanken en hypotheekadviseurs volop gemotiveerd blijven om niet-transparante financiële producten aan te bieden.

Door het verlagen van de tophypotheek van 106 naar 100 procent loopt het leenvermogen van huishoudens verder terug. De woningvraag verschuift in deze langdurige financiële crisisperiode krachtig van kopen naar huren. In dat licht bezien is het afnemen van het leenvermogen van huishoudens niet dramatisch: zij zijn voorlopig op de huursector aangewezen.

Ook de Kunduz-coalitie is kennelijk van mening dat er tegen de stroom moet worden ingeroeid en dat de koopsector moet worden gestimuleerd. De tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting (van 6 naar 2 procent) wordt permanent gemaakt. Dit getrek aan een dood paard kost de schatkist 1,2 miljard euro op jaarbasis. Sinds 1 juli 2011 heeft deze belastingverlaging geen enkel meetbaar effect gehad. Deze verspilling van overheidsgeld wordt nu dus geprolongeerd.

De woningprijzen zullen blijven dalen. Het regime voor nieuwe hypotheken gaat pas op 1 januari 2013 in. Kennelijk moet iedereen worden gestimuleerd om dit jaar nog uitbundig van de volledige hypotheekrente te profiteren. De norm van 3 procent voor de rijksbegroting geldt immers specifiek voor 2013.

Omstreden verhoging
In de huursector worden woningexploitatie en inkomensbeleid verder vermengd. In de sociale huursector volgen de huren de inflatie als het inkomen per huishouden lager is dan 33 duizend euro. Bij een inkomen tussen 33 en 43 duizend euro gaan de huren jaarlijks omhoog met inflatie plus 2 procent. Boven de 43 duizend euro blijft vermoedelijk de omstreden verhoging met inflatie plus 5 procent van kracht.

De belastingdienst wordt geacht jaarlijks aan de woningcorporaties door te geven of het inkomen van elk huishouden twee jaar voor de huurverhoging viel in een van deze categorieën. Is het inkomen sindsdien veranderd, dan moet de corporatie nagaan of dat waar is en of dat een reden is de huurverhoging aan te passen. De huren van corporaties worden geleidelijk een afspiegeling van het inkomen van het huishouden in het verleden of het inkomen van de vorige bewoners. De chaos in corporatieland neemt toe.

Prikkels om meer in huurwoningen te investeren worden overschaduwd door het voornemen van de Kunduz-coalitie om de door het kabinet aangekondigde verhuurdersheffing van 760 miljoen euro per jaar niet in 2014 maar in 2013 in te voeren. Per saldo is het gevolg dat de investeringen in huurwoningen volgend jaar dramatisch zullen dalen, terwijl juist nu de vraag naar huurwoningen door de crisis sterk is gestegen. De bouwwerkloosheid zal nieuwe hoogten bereiken.

Misvorming
De conclusie is mistroostig: de Kunduz-coalitie brengt nog meer misvorming op de woningmarkt dan het coalitieakkoord van VVD en CDA uit 2010. Het leek onmogelijk, maar het gaat toch gebeuren: de ontwrichting van de woningmarkt neemt verder toe.

Het is mooi dat het taboe op de hypotheekrenteaftrek nu zeer gedeeltelijk wordt opgeheven. Maar bij gebrek aan een consistente meerjarenstrategie wordt geen reëel uitzicht geboden op een eigendomsneutrale, vraaggerichte en efficiënte woningmarkt. Als alle politieke partijen het CSED-rapport Naar een integrale hervorming van de woningmarkt (2010) ter hand nemen en daarbij vooral letten op het oplossend vermogen van woningcorporaties in crisistijd, kan er vóór de verkiezingsdatum van 12 september een geloofwaardig perspectief worden geboden op een evenwichtige, goed functionerende woningmarkt.

^{Hugo Priemus is zelfstandig adviseur en voormalig hoogleraar aan de TU Delft.}