Wer heute ein Baudarlehen abschließt, hört oft den Rat, sich die aktuellen Niedrigzinsen so lange wie möglich festschreiben zu lassen. Doch wie gehaltvoll ist diese Empfehlung?

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Hypothekenzinsen in den kommenden Jahrzehnten wieder steigen, ist relativ hoch. Wer heute einen Kredit unterschreibt, muss daher überlegen, wie lange er sich die guten Konditionen von heute sichern will und welchen Aufpreis er bereit ist für diese Sicherheit zu zahlen.

Dabei gibt es verschiedene Herangehensweisen. Welchen Effekt es hat, an der einen oder anderen Stellschraube zu drehen, beweisen die beiden Beispielsfälle, die die FMH-Finanzberatung für n-tv durchgerechnet hat.

Volltilgerdarlehen schafft Rechtssicherheit

Fall eins: Ein Gutverdiener, dessen neues Eigenheim 500.000 Euro kostet. Um die Immobilie zu erwerben, benötigt der Mann ein Darlehen über 400.000 Euro. Die Schulden sollen in 25 Jahren abbezahlt sein.

In dieser Konstellation muss der Käufer einen Sollzins von 2,25 Prozent bezahlen, seine monatliche Rate liegt bei 1745 Euro, nach 25 Jahren wäre das Haus schuldenfrei.

Alternativ könnte dieser Gutverdiener sich die Zinsen nur für 15 Jahre festschreiben lassen. Der Sollzins läge dann bei 1,95 Prozent, die monatliche Rate soll ebenfalls 1745 Euro (3,3 Prozent Tilgung) sein. Damit der Bauherr auch in dieser Konstellation nach 25 Jahren (und bei immer identischer Rate) schuldenfrei ist, dürften die Zinsen laut dem Zinsbindungsrechner der FMH-Finanzberatung ab dem 16. Jahr auf 4,12 Prozent steigen. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt: Der Wert ist durchaus realistisch.

Im November 2009 etwa lagen die Baugeldzinsen für zehn Jahre fest bei 4,15 Prozent, die Rendite der Bundesanleihe betrug 3,2 Prozent. Je nachdem, wie die wirtschaftliche und politische Lage in Europa und der Welt sich entwickelt, sind Zinssteigerung bis auf dieses Niveau – oder noch höher – durchaus denkbar. Ebenfalls möglich ist es allerdings, dass die hochverschuldeten EU-Staaten bei einem Zinsanstieg kräftig auf die EZB einwirken, um sich wieder niedrigere Zinsen zu sichern.

Bedeutet konkret: Wer seine Ruhe haben will, entscheidet sich für die lange Zinsbindung mit Volltilgung während der Zinsfestschreibung. Wer sich aktiv um seine Finanzierung kümmern will, wird vielleicht mit einer Zinsbindung von 15 Jahren fest besser fahren.

Gefährliches Pokerspiel

Im zweiten Beispielfall der FMH kauft ein Normalverdiener eine Wohnung für 375.000 Euro und will 310.000 Euro finanzieren.

Variante eins: Er schreibt seine Zinsen für 20 Jahre fest und tilgt 2,5 Prozent pro Jahr. Seine Rate liegt in diesem Fall bei 1240 Euro, die Restschuld nach Ende der Zinsbindung bei 113.427 Euro.

Variante zwei: Unser Bauherr sichert sich die aktuellen Konditionen nur für zehn Jahre. Damit Rate und Restschuld nach 20 Jahren den Werten aus Variante eins entsprechen, dürften die Zinsen nach Ablauf dieser Zeit auf maximal 3,50 Prozent steigen. Dieses Niveau hatten wir im Herbst 2011, damals lag die die Rendite der Bundesanleihe noch bei 1,75 Prozent.

Um zu beurteilen, welche Variante günstiger ist, stellt sich auch hier die Frage: Wie wahrscheinlich ist es, dass die Renditen der Bundesanleihen (und mit ihnen die Hypothekenzinsen) wieder steigen? Verbindliche Aussagen lassen sich zwar auch hier nicht treffen. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren ist das Risiko unerfreulicher Entwicklungen allerdings deutlich höher als im Beispiel eins, in dem unser Gutverdiener vom 11. bis 15. Jahr eine Zinsentscheidung treffen konnte und nicht ein fixes Datum für die Anschlussfinanzierung hat. Der Grund hierfür ist Paragraf 489 BGB: Er erlaubt Kreditkunden nach zehn Jahren stets den vorzeitigen Ausstieg aus der laufenden Finanzierung - ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Sinnvoller für unseren Normalverdiener wäre vermutlich eine dritte Variante, nämlich eine Zinsbindung von 15 Jahre fest mit einem Sollzins von 2,10 Prozent. Bei durchgehend gleicher Rate und Restschuld wie beim Angebot über 20 Jahre fest dürfte der Anschlusszins für die restlichen fünf Jahre fest auf 3,63 Prozent steigen. Das gab es zuletzt im September 2009. Weiterer Vorteil: Unser Kunde würde in diesem Fall auch die Möglichkeiten des Paragrafen 489 BGB genießen, bliebe also flexibel.

Lese-Tipp: Vergleichsrechner n-tv!

Fazit: Ohne eine gut funktionierende Glaskugel ist es derzeit kaum möglich, die Zinsentwicklung der kommenden Jahre vorauszusagen. Genauso wenig, wie wir uns vor zehn Jahren vorstellen konnten, dass die zehnjährige Bundesanleihe ins Minus und das Baugeld für zehn Jahre fest unter ein Prozent rutschten könnte, genauso absurd erscheint es uns heute, dass die Zinsen irgendwann wieder vier Prozent oder mehr betragen könnten. Wer seine Immobilie finanzieren will, sollte sich daher genau überlegen, wie hoch er pokern oder ob er sein Nervenkostüm schonen und eine langfristige Zinsbindung festschreiben will.

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