UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA MÀSTER UNIVERSITARI EN GESTIÓ I VALORACIÓ URBANA ANY ACADÈMIC 2011-12 TÍTOL DE LA TESI: “VARIACIÓ DEL VALOR DE L’HABITATGE A LES TERRES DE L’EBRE, COMPARAT AMB EL CAMP DE TARRAGONA I LA REGIÓ METROPOLITANA DE BARCELONA. EXEMPLE DE LA INCIDÈNCIA DE FACTORS ECONÒMICS I SOCIALS EN ZONES INTERMÈDIES ENTRE POLS D’ATRACCIÓ, EN POLS D’ATRACCIÓ MITJANA I EN GRANS POLS METROPOLITANS” DIRECTORA DE TESI: PILAR GARCIA ALMIRALL ALUMNE: DÍDAC GORDILLO BEL OCTUBRE DE 2012 1 ÍNDEX. INTRODUCCIÓ…………………………………………………………………………………………..3 DESCRIPCIÓ GENERAL DEL TEMA A DESENVOLUPAR……………………………………….5 OBJECTIUS A ASSOLIR………………………………………………………………………............6 HIPÒTESI…………………………………………………………………………………………………7 ANÀLISI DELS CONDICIONANTS ACTUALS……………………………………………………....8 Situació de les Terres de l’Ebre respecte zones metropolitanes, pols d’atracció propers i els propi pols del Territori………………………………………………………............11 Eixos i vies de comunicació existents……………………………………………………............13 Variació de la població. Immigració………………………………………………………………..14 Efecte costa……………………………………………………………………………………............16 ÍNDEX DE LES FONTS D’INFORMACIÓ EMPRADES I METODOLOGIA BÀSICA DEL TREBALL ………………………………………………………………………………18 DESENVOLUPAMENT PORMENORITZAT DEL TREBALL I ESTUDIS REALITZATS………19 Variació del valor de mercat, en el periode 2000-12. …………………………………………...19 Relació entre el valor de l’obra nova i tot el parc immobiliari…………………………………43 Relació entre valors lliures i valors d’habitatge protegit……………………………………….48 Relació del valor de mercat amb factors socioeconòmics…………………………………….62 CONCLUSIONS I APORTACIONS OBTINGUDES………………………………………………...73 Anàlisi del procés……………………………………………………………………………………...73 BIBLIOGRAFIA………………………………………………………………………………………....77 ANNEXOS 2 INTRODUCCIÓ. L’estudi de la zona de les Terres de l’Ebre, en comparació amb el Camp de Tarragona i la Regió Metropolitana de Barcelona, tres àmbits territorials definits en el Pla Territorial General de Catalunya, donen una idea de com són diverses zones administratives tan properes, amb un nivell d’atracció comercial i laboral molt dispar, i inclús donant-se aquestes diferències a dins dels mateixos àmbits. Es poden veure per un costat, en la densitat de població dels seus municipis, però també es reflecteixen en altres factors socio-econòmics, com és el percentatge de població immigrada establerta i en el nivell d’atur que es pot arribar a patir, o en la variació de les oficines d’entitats de dipòsit (caixes, bancs, cooperatives de crèdit) en el territori, o el de les activitats comercials i les industrials. Tots aquests factors estan relacionats entre ells directament, però també amb la situació de bonança o de crisi econòmica que es pugui tenir en cada determinat moment. I relacionat també amb l’activitat comercial, hi ha els indicadors que reflecteixen la variació del nombre de vehicles, sobretot el de camions i furgonetes (per marcar això el directament relacionat amb les activitats econòmiques), però també els utilitaris i les motocicletes (aquests poden ser emprats tant per empreses com per particulars, i indiquen tant la predisposició a viatjar dels particulars en viatges no obligats en temps de lleure, com els obligats desplaçaments al lloc de treball, i la necessitat de mobilitat de les empreses existents en cada moment). Tots aquests indicadors, i altres més que pugui haver, tenen un altre mirall en què reflectir-se, i és el propi de la variació del valor de l’habitatge, que marca de manera molt clara com evolucionen els cicles econòmics i com incideixen en les economies dels llocs. L’habitatge és un tipus de bé bàsicament destinat per a primera residència, però donades les condicions d’atracció per al lleure en alguns llocs, esdevé un bé de segona residència en alguns casos. Com a primera residència evidentment està afectat per les circumstàncies econòmiques, tant positives com negatives, però és un bé de primera necessitat, la qual cosa no vol dir que tothom hagi de ser propietari de l’habitatge on resideix, però quan és així, es prova de mantenir o adquirir el bé. En el cas de les segones residències, al no ser de primera necessitat, si es pot es posseeix, i si no es pot, els usuaris en prescindeixen o en poden arribar a prescindir. És important veure com estan estructurades les àrees esmentades i com influeixen o són influenciats per pols d’atracció de l’activitat econòmica, tenint en compte que la Regió Metropolitana de Barcelona és una zona econòmicament consolidada a partir del gran pol d’atracció que suposa l’àrea de Barcelona, però també altres pols secundaris que en depenen, situats dins del mateix àmbit territorial. Aquesta influència, de fet, s’estèn més enllà dels límits administratius de la pròpia Regió Metropolitana, arribant a zones d’àmbits territorials veïns, com la del Camp de Tarragona, que té en el conjunt Tarragona-Reus un pol d’atracció mig, que influencia a tota la demarcació administrativa, tot i que al nord, en el Baix Penedès i el nord del Tarragonès, aquesta influència és compartida i inclús superada per la pròpia de la Regió Metropolitana. En canvi, el pol Tarragona-Reus irradia la seua influència més enllà de la pròpia divisió administrativa, també, i s’estèn cap al nord de les Terres de l’Ebre, tenint tanta o potser més influència que la del pol menor definit per l’eix Amposta-Tortosa, el més important de l’àmbit territorial. Si ens centrem en les Terres de l’Ebre, veiem que són una zona geogràfica perifèrica respecte de les grans àrees metropolitanes properes situades sobre el Corredor del Mediterrani, l’eix Barcelona-València, que estructuren una zona prou important de territori cadascuna. A mig camí entre les Terres de l’Ebre i les àrees de Barcelona i València es troben els pols d’atracció menor, però també importants, de Castelló de la Plana, relacionat directament amb València, i Tarragona-Reus, amb relació amb Barcelona, però amb una dinàmica autònoma. També, en una distàcia similar a aquests pols menors es troba el pol de Lleida, amb influència cap al Pla d’Urgell, el Pirineu, i algunes comarques administrativament aragoneses, però vinculades per lligams econòmics i culturals amb les comarques del Ponent de Catalunya. A aquesta mateixa distància hi ha també els pols menors d’Alcanyís i Casp, d’una entitat semblant a Amposta i Tortosa. Cap d’aquests pols o àrees metropolitanes no inclouen la totalitat de les Terres de l’Ebre en la seva zona d’influència directa, tot i que hi ha inter-relacions evidents. 3 Es pot dir que les Terres de l’Ebre són un exemple de zones intermèdies entre pols d’atracció, amb característiques pròpies i autònomes respecte del que ocorre en les grans zones metropolitanes o en els pols de tamany mitjà, en quant a població, superfície o activitats econòmiques. Cap dels pols menors del Territori tampoc no abasten la totalitat del conjunt, estant realment separat en dos zones ben definides geogràficament, una que funciona de forma autònoma, la formada per les comarques del Baix Ebre i del Montsià, amb més potencial demogràfic i d’activitat, lligada a pol menor Amposta-Tortosa i una altra, la formada per les comarques de la Ribera d’Ebre i de la Terra Alta, amb menys pes demogràfic i econòmic (sent, però, una zona productora d’energia elèctrica), lligada parcialment al pol Tarragona-Reus a més del menor d’Amposta-Tortosa. La situació de les Terres de l’Ebre és similar a la del Maestrat valencià, amb uns nuclis de certa importància arran de la costa, que segueixen un eix paral·lel a la mateixa, i un eix de comunicació que duu a l’interior cap a Morella i Alcanyís, a l’Aragó, amb unes bosses grans de territori amb poblacions petites. ÀMBITS FUNCIONALS TERRITORIALS I NOMBRE DE MUNICIPIS QUE INCLOUEN _________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb cartografia del CPSV. 4 DESCRIPCIÓ GENERAL DEL TEMA A DESENVOLUPAR El que es pretèn és veure com afecten diversos factors econòmics i socials en la variació del preu de l’habitatge, de manera que en zones consolidades econòmicament els canvis no semblen tan marcats ni tan concentrats en el temps i en canvi, en zones amb poques condicions de desenvolupament, sense pols d’atracció importants, aquestes variacions semblen més acusades i més concentrades en el temps. Un exemple clar el tenim en el periode concret de 2000-2012 en l’espai definit per l’àmbit territorial de les Terres de l’Ebre, el Camp de Tarragona i la Regió Metropolitana de Barcelona, una franja de territori seguint uns 250 km paral·lels a la costa, i d’uns 50 a 70 km de profunditat, en que es pretèn veure com la variació del valor de l’habitatge és coïncident amb la incidència que ha tingut la variació de l’activitat econòmica, segons cada zona, relacionat amb la variació del nombre d’habitants, de la població aturada, de la població immigrant, i la distribució d’aquests factors en el territori, a més de la pròpia diversitat econòmica de cada àmbit territorial. Però tampoc els àmbits territorials estudiats són homogenis, cadascun d’ells per separat, sinó que aquests factors de variació d’activitat econòmica i comercial, de nombre d’habitants, de població aturada, o de població immigrant, tenen una distribució desigual en cadascun dels territoris estudiats, havent alguns nuclis que degut a la seua situació favorable actuen com punts de concentració de segones residències (bàsicament els municipis costaners), i en canvi n’hi ha d’altres que no tenen o no generen cap demanda d’activitat econòmica, sobretot per la poca quantitat de població resident, o de resident i que a més hi treballa en el municipi, a més de tenir un baix nivell de comunicacions amb la resta de l’àmbit. També hi ha els nuclis que generen quelcom d’activitat econòmica, que pot ser més o menys, depenent de l’atracció que es genera en cada cas, i aquí hi serien les poblacions que es troben més ben comunicades i que tenen una massa crítica de residents que permet el tenir una sèrie de serveis, bàsicament les poblacions situades a la vora de vies de comunicació important. De fet, sembla que hi ha moltes coïncidències entre molt municipis dels àmbits territorials del Camp de Tarragona i de les Terres de l’Ebre, de manera que molts dels factors són comuns a depèn de quin tipus de municipi, i tenen el mateix comportament quan s’estudia la variació del valor de l’habitatge, independentment de la seua tipologia en habitatges en edificis plurifamiliars o habitatges unifamiliars adossats (o entre mitgeres) i també aïllats. Un apunt important és que els nuclis amb poca població no tenen un mercat comparable d’habitatges, i per tant, un nivell de transaccions representatiu per estudiar el seu valor, sent en canvi en els municipis amb més població on es produeix la necessitat d’habitatges i les transaccions corresponents, sent allà on hi ha més possibilitats de desenvolupament i diversificació econòmics, en definitiva, més activitat econòmica. Com s’ha apuntat abans, a més, aquesta, ve relacionada directament amb la qualitat del nivell de comunicacions i dels eixos viaris o ferroviaris que estructuren el territori, fet que li confereix una capacitat major o menor d’estabilitzar l’activitat econòmica i productiva general, relacionada o no amb el turisme (essent aquest important bàsicament en la franja costanera). 5 OBJECTIUS A ASSOLIR La variació de valors haguda a les Terres de l’Ebre, primer a l’alça, i després a la baixa, com a zona perifèrica intermèdia entre zones metropolitanes, lluny de pols d’atracció estables grans, afectada per elements distorsionadors temporals, es compara a la que ha tingut lloc tant en l’àmbit del Camp de Tarragona com en l’Àrea Metropolitana de Barcelona, sent aquesta una zona consolidada i estable econòmicament, pol d’atracció d’activitats econòmiques de primer ordre, també amb incidència de la nova immigració, en que el fenòmen en conjunt de la variació de valors ha estat semblant, però amb graus d’afectació molt diferents a partir dels mateixos elements distorsionadors del valor de l’habitatge, precisament per l’alt grau de consolidació econòmica preexistent. S’intenta veure per què ha hagut aquesta variació del valor de l’habitatge en el periode 20002012 de forma desigual en les diferents zones estudiades, a partir de la incidècia que ha tingut l’increment de l’activitat econòmica, relacionat amb la variació de l’atur i la població immigrada i la seva desigual concentració en el territori, el que ha afectat també a la variació del valor de l’habitatge en quant a augment de la seva demanda puntualment en el temps, per a deixar-ne de tenir, de demanda, un cop s’ha ralentitzat i estancat el creixement de l’activitat econòmica general. S’ha de tenir en compte que la variació del valor de mercat dels immobles és un indicador clar de com afecten els cicles econòmics a la societat. Com a objectiu concret posterior, s’intentarà donar propostes per a ajudar a mitigar el fenòmen, quan es doni en el futur, prenent com a exemple concret el de les Terres de l’Ebre, veient què li cal per a aconseguir que els canvis econòmics no li afectin de la manera tan potent com li ha afectat i està encara ara afectant-li, tenint en compte les dificultats de partida com la poca població existent i la manca per tant, entre d’altres, de centres de treball quantitativament importants en comparació amb altres zones més consolidades. Això mateix també és vàlid per a determinades zones de l’àmbit territorial del Camp de Tarragona. 6 HIPÒTESI En les zones intermèdies entre pols d’atracció, que no pertanyen a cap zona d’influència clara, i que funcionen de forma autònoma, les variacions de les condicions econòmiques afecten de forma molt més important que en les zones econòmicament consolidades, con els grans pols metropolitans, ja que no hi ha, entre altres, possibilitat de generar activitats econòmiques alternatives a les poques existents, si són moments de crisi, i si hi ha possibilitat d’augmentarne, només és a base de la incorporació de nova mà d’obra forana, que si no s’aconsegueix atraure, no deixa millorar suficientment les condicions econòmiques del lloc. Això es reflecteix en el valor de l’habitatge, de manera que quan hi ha pujades de valor, aquestes són proporcionalment més altes que en zones consolidades econòmicament, i quan el mercat es retrau, les baixades de valor són també més acusades, mantenint-se així un temps més, tot i començar la posterior recuperació econòmica en els pols d’atracció metropolitans. També els temps en què es produeix el fenòmen són més curts, fet que encara aguditza més la seua intensitat puntual, començant més tard els canvis en les zones intermèdies, en comparació amb els llocs consolidats econòmicament. 7 ANÀLISI DELS CONDICIONANTS ACTUALS Actualment hi ha bibliografia molt escassa sobre el tema objecte de la Tesi. Bàsicament la que es troba a Catalunya relacionant variació del valor dels habitatges amb estructura social i productiva o d’activitats està referenciada a l’Àrea Metropolitana de Barcelona, com alguns informes fets pel CPSV, amb dades a nivell massiu, emprats per la Direcció General del Cadastre, no havent estudis específics en l’àmbit de les Terres de l’Ebre, pel que s’ha d’extrapolar tota possible informació sorgida de les fonts trobades. El que si es pot trobar és informes referenciats a tota Catalunya o també a tota Espanya, com els realitzats també pel CPSV amb la col·laboració de “CATSA. Col·lectiu d’Arquitectes Taxadors”, en que s’utilitzen les valoracions realitzades per l’empresa, on es tenen en compte diverses variables relacionades amb les antiguitats, altures, tipologies, serveis comunitaris, acabats, qualitats constructives i instal·lacions dels habitatges. L’estudi més detallat a dia d’avui de la situació econòmica de les Terres de l’Ebre és el que es reflecteix en la Memòria del Pla Territorial Parcial de les Terres de l’Ebre, aprovat pel Parlament de Catalunya el 27 de juliol de 2010 i publicat al DOGC el 19 d’agost del mateix any, tot i que no fa referència ni a valors de l’habitatge ni a tendències de variacions de valors, preveient, això si, un creixement important de població per a les comarques que en formen part, possiblement perquè es va començar la seva redacció poc abans de fer-se evident la crisi econòmica que va dur a ralentitzar i a aturar-se el creixement econòmic, no només en la zona, sinó també en tot el país i la resta de l’Estat. Hi havia alguns polígons industrials en la zona de les Terres de l’Ebre que van créixer o se’n van fer de nous, en créixer l’economia espanyola, i es va generar més activitat econòmica que va fer créixer la demanda de treballadors, que juntament amb l’arribada de nova immigració ha generat una demanda d’habitatges puntual important, concentrada en poblacions amb nombre important de llocs de treball. El mateix Pla Territorial Parcial de les Terres de l’Ebre proposa la creació i l’ampliació de polígons industrials. Aquests estan situats prop de les vies de comunicació principals existents, preveient-se millorar-les, en poblacions amb previsió de creixements importants en nombre d’habitants. Aquest creixement de demanda d’habitatges relacionat amb el món laboral ha coïncidit amb la demanda creixent d’habitatges de temporada en un temps concret, i també ha coïncidit la crisi econòmica en el món productiu amb la crisi immobiliària, que no és més que un reflex de l’anterior. A l’haver crisi econòmica deixa d’haver demanda de segones residències, no essencials per a les famílies, pel que una part del parc immobiliari existent o en construcció deixa de tenir possibles compradors, però a més, al no créixer més el nombre de nous treballadors arribats a les Terres de l’Ebre, no es necessiten tants habitatges de més per a acollir-los. Al mateix temps, la dinàmica que es produïa en que els residents locals milloraven la seva situació gràcies a la bonança econòmica, pel que adquirien habitatges de més qualitat o més nous, passant a ser ocupats els antics habitatges per bona part dels nouvinguts, amb la crisi econòmica també es tallava, de manera que una part important dels habitatges de nova construcció destinats a la primera residència resten vacants encara avui en dia. Aquest fet ha provocat que es torni al nivell de valors de l’habitatge anterior al boom immobiliari que es va generar. Històricament en bona part de les Terres de l’Ebre els valors de l’habitatge lliure eren molt semblants als de l’habitatge de protecció pública de promoció privada, tant en tipologies d’habitatges plurifamiliars com en unifamiliars. Només amb l’arribada de demanda important els valors van créixer en les zones més demandades ja prèviament, provocant de retruc un creixement de valors també en llocs sense demanda especial, però generant-se l’espectativa de possibles nous mercats, tot i que el temps ha demostrat que la majoria eren una entelèquia. Al voltant de les poblacions amb polígons industrials i activitat econòmica va haver més demanda d’habitatge com a primera residència, i prop de la platja es va generar la demanda real d’habitatges de segona residència, però també s’ha generat una gran oferta de possible 8 segona residència en llocs que a priori són només mercats de primera residència. Un exemple el tenim en poblacions de l’interior del Delta de l’Ebre, on la tipologia predominant fins fa deu anys era la de l’habitatge unifamiliar o petites promocions d’habitatges plurifamiliars en llocs cèntrics de les poblacions, i que amb l’esquer de la platja, que no deixa d’estar en alguns d’aquests casos a uns vuit o deu quilòmetres, s’han desenvolupat importants operacions immobiliàries amb blocs de pisos i zones comunitàries generoses o no tan generoses, fent disparar primer a l’alça i després a la baixa el preu dels habitatges, a més de canviar la fesomia de bona part de les poblacions. I el mateix ha ocorregut en barris allunyats de la platja de poblacions costaneres, com Sant Carles de la Ràpita, on han proliferat blocs d’habitatges en llocs sense cap interès, propers a antics habitatges protegits separats del nucli original i propers a infraestructures no atractives com per exemple, la deixalleria, o el cementiri. Però també en poblacions de l’interior de les Terres de l’Ebre, a la Ribera d’Ebre o la Terra Alta s’ha produït el cas de noves construccions que han augmentat de forma considerable el seu parc immobiliari, no només pel nombre de nous habitatges, sinó per la proporció d’aquests amb els preexistents, que en molts casos eren realment més que suficients per a absorvir la poca demanda esperable, i si s’havia de créixer, amb un nombre molt menor dels realment construïts, no només perquè el mercat potencial no era ja de segona residència, sinó perquè el possible augment d’activitats econòmiques no justificava la construcció de moltes noves promocions (alguns dels municipis amb menys de mil habitants, bastants entre mil i dos-mil i molt pocs per sobre de dos-mil). Actualment es poden trobar en moltes de les poblacions de l’àmbit o bé molts habitatges nous desocupats, o bé bastants promocions sense acabar de construïr, i inclús solars en que encara s’ha de començar a edificar. Però és que, igual a altres municipis de zones interiors de les comarques de Tarragona, hi ha molts terrenys classificats com a urbanitzables en que passarà molt temps abans de que acabin convertits en urbans i posteriorment edificats, sobretot en zones costaneres, però també en llocs de l’interior, en municipis menors i també en capitals de comarca. Aquest fet diferencia aquest àmbit respecte d’altres més consolidats econòmicament, com l’àrea de Barcelona. En l’Àrea Metropolitana de Barcelona s’ha produït un augment i posterior disminució del preu dels habitatges, però el mercat acabarà absorvint els habitatges buits, tant per millora de la capacitat adquisitiva dels possibles compradors com per la baixa del preu dels habitatges, perquè hi ha una demanda a mig termini important, aturada només temporalment degut a la situació econòmica. Aquest mateix fet ocorre en poques poblacions consolidades de les Terres de l’Ebre, bàsicament a Amposta i Tortosa, i en menor grau a llocs del Pla de la Galera i la línia nord de la costa de l’àmbit, on també hi ha un grau important d’activitat econòmica. Però en altres zones amb un cert nivell d’activitat econòmica es produeix l’excés de construcció, per la poca població existent o per la poca capacitat de creixement en nombre absolut. Aquest procés que s’ha produït en els darrers anys està indicat en la tesi doctoral d’en Jesús Manuel Firch Osuna quan diu: “Alguns béns com és el cas de l’habitatge compleixen al moment de posseïr-los una sèrie d’utilitats socials, econòmiques i ambientals; a partir dels quals se pot realitzar parcialment una lectura del territori mitjançant la disposició a pagar pel bé, contemplant una sèrie de limitants que es presenten en qualsevol adquisició de béns: nivell d’ingressos. A diferència de la majoria dels béns econòmics, els habitatges es caracteritzen per ser béns heterogenis que posseeixen una diversitat d’atributs físics, funcionals,de localització i de durabilitat, al mateix temps que proveeixen una gamma de serveis, com comfort, seguretat, proximitat al lloc de treball i mitjans de transport, etc, que les fan pràcticament úniques i irrepetibles. Però, com el que trena en el mercat és el bé compost, és a dir, l’habitatge inclòs en la “cistella” d’atributs que la composen, no és possible observar els preus, o valoracions marginals, objectives de cadascun d’ells. Degut a aquesta particularitat, és interessant conèixer quin és el preu implícit (preu hedònic) de cadascun dels atributs que conformen l’habitatge. En això és importants assenyalar com la demanda es modifica amb el temps, per certs escenaris socials, econòmics i polítics.” 1 1 FITCH OSUNA, Jesús Manuel, Tesi Doctoral “La incidencia de externalidades ambientales en la formación espacial del valor urbano: el caso de la Región Metropolitana de Barcelona” dirigida per GARCIA-ALMIRALL, Pilar, CPSV, Barcelona, 2005 (pàgines 167-168). 9 I és que les Terres de l’Ebre són un territori que no només és singular respecte de zones més centrals, les metropolitanes, pel fet de ser-ne lluny; també té una dinàmica pròpia de variació del valor de l’habitatge degut a la seva gran superfície en relació amb la seva poca població, amb una densitat molt baixa en alguns dels seus municipis, sobretot els de la Terra Alta i la Ribera d’Ebre, i també alguns interiors de les comarques del Baix Ebre i el Montsià, fet que provoca, sobretot en llocs amb poca activitat econòmica diferent de l’agricultura, un procés de conservació de valors. Van ser els llocs on menys va pujar el preu de l’habitatge, i són els llocs on baixa menys també, tot i tenir una oferta excessiva en alguns casos, però que no afecta a la poca demanda existent, donat que sobretot l’oferta és d’habitatges en edificis plurifamiliars, i la demanda més habitual és d’habitatges de tamany mitjà o gran preferentment unifamiliars. Als nuclis d’Amposta i Tortosa, i en algun lloc més amb certa activitat econòmica, la demanda es dirigeix tant a habitatges unifamiliars com plurifamiliars, però degut a que són submercats dins de les Terres de l’Ebre més consolidats i més ben comunicats, participen de la dinàmica que es produeix en llocs consolidats com l’àrea de Barcelona o la propera a Tarragona, però amb valors més baixos, semblants als haguts uns cinc anys abans anys. En aquest punt s’ha de rellegir a Antonio Vázquez Baquero quan diu que “…el desenvolupament de les ciutats i regions perifèriques depèn de la disponibilitat de recursos humans, naturals i econòmics però, sobretot, dels efectes de la interacció entre les forces i mecanismos del desenvolupament endògen i, en particular, entre els efectes econòmics que produeixen l’organizació flexible de la producció, la difussió de les innovacions, el desenvolupament urbà del territori, i la dinàmica institucional…”2 Les Terres de l’Ebre poden ser capaces de ser més estables econòmicament, tenint un pol dual (Amposta-Tortosa) que ha de poder fer pivotar al seu voltant tot el territori, com a ciutat intermitja, fent una funció que ja expliquen Carme Bellet Sanfeliu i Josep Maria Llop Torné quan escriuen: “…molt sovint les ciutats intermitges concentren determinats nivells de govern i administració que acostumen a tenir, al menys, un perfil local-territorial. Són escales de govern més pròximes als ciutadans…acostumen a oferir serveis (personals i per a les empreses), més o menys especialitzats, per als habitants d’un territori més o menys ampli…les activitats econòmiques vinculades a la funció d’intermediació són les més característiques d’aquests centres: les activitats de distribució i intercanvi. La ciutat intermèdia, sobretot, és i ha estat històricament la ciutat-mercat…per al desenvolupament d’aquestes funcions de distribució i intermediació, resulta necessària tota una sèrie d’infraestructures col·lectives, entre les que destaquen les relacionades amb la comunicació i el transport…”3 Realment, el model d’Amposta-Tortosa i el de la resta de les Terres de l’Ebre és extrapolable a altres zones intermèdies entre àrees metropolitanes mitjanes o grans, on hi ha uns centres amb una relativa potència i una zona d’influència al voltant molt àmplia i poc poblada, sent un conjunt amb cap pes més enllà dels límits del seu àmbit. Un exemple de zona similar seria la de l’àrea d’Alcanyís, amb la salvetat que no té una zona turística important com la costa mediterrània, en que es produeix una distorsió en la demanda i en l’oferta. És el que es podria dir model dels espais buits entre grans àrees metropolitanes. Espanya, de fet, té una estructura de zones metropolitanes grans (com Barcelona) situades aïlladament, on prop hi ha zones metropolitanes mitjanes (com Lleida o Tarragona), també aïllades, i molts espais intermedis amb poca població i algun nucli que els aglutina (com a les Terres de l’Ebre). 2 VÁZQUEZ BARQUERO, Antonio “El desarrollo urbano de las regions periféricas de la nueva Europa. El caso de la ciudad de Vigo en Galicia”. Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales XXXVI. Pág.43-60, Madrid 2005 3 BELLET SANFELIU, Carmen “Ciudades intermedias: entre territorios concretos y ciudades y espacios globales”. Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales XXXVII. Pág.569-582, Madrid 2004. 10 Situació de les Terres de l’Ebre respecte zones metropolitanes, pols d’atracció propers i els propi pols del Territori. Les Terres de l’Ebre, tal com apuntava anteriorment, són una zona geogràfica perifèrica respecte de les grans àrees metropolitanes més properes situades sobre el Corredor del Mediterrani, les definides per les ciutats de Barcelona i València, cadascuna amb un territori dependent prou ampli al seu voltant. A una distància menor es troben els pols de Castelló de la Plana, relacionat amb València, Tarragona-Reus, amb relació amb Barcelona, però amb una dinàmica autònoma cadascuna, i també els pols de Lleida, Casp i Alcanyís. D’aquests pols, els que influeixen més són els de Tarragona-Reus i en molt menor mesura el de Castelló de la Plana (de fet, més que Castelló, nuclis més propers que en depenen, com Vinaròs o Morella, que són al mateix nivell que els pols menors de les Terres de l’Ebre, Amposta i Tortosa). La potència de la Regió Metropolitana de Barcelona sembla no arribar prou nítidament a influenciar les Terres de l’Ebre, i la de Tarragona-Reus només en part, parcialment a la comarca de la Ribera d’Ebre i la Terra Alta, bàsicament pels eixos de comunicació rodats i de ferrocarril i per la poca població de l’àmbit territorial (aquesta, més nombrosa en les comarques costaneres). Això ja ho fan notar Montserrat Moix i Josep Roca quan estudien una nova organització territorial de Catalunya al remarcar “la proto-regió de Tarragona – Reus incorpora als sistema metropolità de Tarragona – Reus… i Mora d’Ebre, que, al seu cop, ha agregat prèviament a Flix, Falset i Gandesa. Finalment la proto-regió de les Terres de l’Ebre, amb l’agrupació entorn a Tortosa de les agrupacions municipals d’abast comarcal d’Amposta i La Sénia.”4 També es reflecteix el fet de forma semblant en l’Anuari Econòmic d’Espanya de La Caixa en els diferents anys en que ha estudiat les gravitacions dels municipis de més de mil habitants de l’Estat, amb lleugeres diferències respecte de la proposta de Montserrat Moix i Josep Roca, assignant a la subàrea de Reus no només bona part dels municipis de les comarques de la Terra Alta i la Ribera d’Ebre, sinó també una població del Baix Ebre, l’Ametlla de Mar. També, com a punt lleugerament diferent, indica dues subàrees separades encapçalades per Amposta (de la qual dependria entre altres, Alcanar, que es trobaria també dins de la influència de Vinaròs) i Tortosa (entre altre municipis, li dependrien de la Terra Alta, els d’Horta de Sant Joan, Gandesa i Pinell de Brai, i també Ulldecona, dins de la subàrea d’influència també de Vinaròs, i Calaceit, ja al Matarranya, també dins de la zona d’influència d’Alcanyís). Aquestes dues subàrees no es corresponen amb la divisió comarcal actual. De fet cap dels pols menors de les Terres de l’Ebre no influeixen sobre la totalitat del conjunt. Aquests pols menors es podria dir que són Amposta i Tortosa (estructuren bàsicament els municipis del Baix Ebre i del Montsià), que se’ls pot veure com dos unitats separades, o com una sola unitat bicèfala. I no és per què siguin les capitals de comarca. Les altres dues capitals de comarca del Territori, Gandesa i Móra d’Ebre, de fet no l’estructuren suficientment, ni a nivell comarcal. Potser perquè les comarques de la Terra Alta i la Ribera d’Ebre tenen poc pes demogràfic i econòmic. Potser és per això quan també Montserrat Moix i Josep Roca proposen que la divisió en àmbits territorials del país canvïi en l’àmbit concret de les Terres de l’Ebre i del Camp de Tarragona quan diuen “Finalment cal referir-se a les Terres de l’Ebre. La configuració d’aquesta proto-regió difereix substancialment de la proposada al Pla Territorial de 1995, el qual incloïa en aquesta demarcació les actuals comarques del Montsià, el Baix Ebre, la Ribera d’Ebre i la Terra Alta. Ja la divisió del 36 proposà una solució diferenciada a l’excloure la Ribera d’Ebre de la regió V. En tot cas la nostra proposta, basada en la màxima relació funcional, es, malgrat els problemes de massa crítica que pugui tenir aquesta solució, reduir la regió de Terres de l’Ebre als sistemes comarcals de Tortosa, Amposta i La Sénia, al vincular-se Terra Alta i els sistemes de Mora d’Ebre, Flix – Ascó i Gandesa a la vegueria de Tarragona – Reus”5. 4 MOIX BERGADÀ, Montse; ROCA CLADERA, Josep “Cap a una nova organització territorial de Catalunya” Research Papers.5. Barcelona, maig de 2004. Ed. CPSV (pàgines 52-53). 5 Ibídem (pàgina 54) 11 També és de notar que aquest poc pes demogràfic i econòmic potser ve relacionat amb el marcat caràcter rural de bastants dels seus nuclis. Ja ho apunta el Pla Territorial de les Terres de l’Ebre al dir “el conjunt de les Terres de l’Ebre es pot classificar com una zona amb ruralitat profunda perquè més del 50% del conjunt de la seva població viu en municipis amb densitat de població baixa, això és amb municipis rurals. La Terra Alta és la comarca més rural de totes, ja que cap percentatge dels seus municipis ni de la seva població se situa per damunt de la densitat considerada no rural. El Montsià és la comarca que té menys municipis i menys població rurals. La resta de comarques tenen més del 80% dels seus municipis per sota l’indicador de ruralitat, tot i que el Baix Ebre només hi té prop del 40% de la seva població i Tortosa i Deltebre capitalitzen bona part de la població. La Ribera d’Ebre es pot considerar una comarca pràcticament rural, ja que només un dels seus municipis, Móra la Nova, queda exempt d’aquesta classificació”.6 6 D.O.G.C. núm. 5696. 19 d’agost de 2010, acord GOV/130/2010, de 27 de juliol, pel qual s’aprova definitivament el Pla territorial parcial de les Terres de l’Ebre. 12 Eixos i vies de comunicació existents. En les Terres de l’Ebre els eixos viaris rodats van principalment paral·lels al riu, la carretera C12, l’anomenat “Eix de l’Ebre”, i a la línia de la costa, tant a la vora del mar, amb la carretera nacional N-340, com en una línia interior paral·lela a la costa, amb l’autopista A-7, sense deixar de tenir en compte la carretera N-420, que duu de Reus a Alcanyís i Casp passant per Móra d’Ebre i Gandesa, o la C-44, que atravessa el Coll de Fatxes entre Móra d’Ebre i l’Hospitalet de l’Infant. Les altres vies menors tenen un trànsit proporcional a la seua mida, com les carreteres que van des de l’Eix de l’Ebre a Prat de Comte, Horta de Sant Joan, Arnes i Vall-de-roures, o d’Amposta a La Sénia, Amposta a Ulldecona, i les que discorren pel Delta de l’Ebre. Es pot dir que la xarxa de carreteres fa un servei correcte per al trànsit que suporta, i que les vies principals han afavorit el manteniment o la creació de nuclis de producció en poblacions de cert pes demogràfic preexistent, tot i que de forma moderada. Un altre tema són les línies de ferroviàries, havent una que atravessa el Territori paral·lelament a la costa, mentre que hi ha la via de l’interior que ve de Reus a través del Priorat, i va cap a Casp i Saragossa, paral·lelament al riu a partir de Móra la Nova, sense possibilitat d’enllaç entre les dues línies. Actualment la comunicació via marítima està en les beceroles, havent bàsicament recorreguts turístics per la costa, i això que les Terres de l’Ebre tenen el port natural més gran de la Mediterrània, el port dels Alfacs, i que es podria potenciar la finalitat comercial que té en molt poca mesura, a més de l’actual ús pesquer. Ja ho diu Antonio Querol al dir “en algun cas com Sant Carles de la Ràpita, i aprofitant la seua proximitat al d’Alcanar dedicat a la indústria del ciment, podria… arribar a ser en un pròxim futur el gran port del nostre territori”7. Quasi només funciona comercialment l’esmentat port de la Martinenca d’Alcanar, per a trasllat de la matèria extreta de la pedrera existent sota la serra del Montsià, i de la cimentera que es troba al costat. En quant a la comunicació fluvial, només és feta servir per al lleure en temporada d’estiu, donada la dificultat de navegar pel poc calat en alguns trams i per l’impediment que suposen els embassaments i rescloses existents (només l’assut de Xerta té un pas habilitat per a la navegació). En el Camp de Tarragona les comunicacions terrestres (viàries o ferroviàries) són excelents a partir del pol Tarragona-Reus cap a tots els nuclis de la vora de la costa, en sentit tant cap a Barcelona com cap a València, tant amb autopista, com amb autovia o carretera. En direcció Lleida també, a través de dos carreteres que passen per Valls i Alcover, i a través de l’Estret de la Riba i el Coll de Lilla, arriben a Montblanc. Igualment cap a Alcanyís, Casp i Saragossa, des del pol Tarragona-Reus, la comunicació és bona, atravessant el Priorat pel Coll de la Teixeta i anant cap a les TTEE a l’altura de Móra d’Ebre. Però tret de la via Valls-Vendrell (tant per carretera com per autopista) o la via Vandellòs a Móra pel Coll de Fatxes, les altres vies de comunicació rodada són més lentes (també donat per l’orografia del terreny, igual que a les Terres de l’Ebre). En quant a les comunicacions ferroviàries, l’eix Barcelona-València atravessa tota la costa passant pe Tarragona, i des de Tarragona i Reus hi ha el ferrocarril esmentat abans que passant per Falset i Móra la Nova va cap a Saragossa, a més del que va cap a Lleida, passant per Alcover i Montblanc, el que dóna en conjunt una bona comunicació des del pol central de l’àmbit territorial. A més és important la magnitud del Port de Tarragona de cara a l’activitat econòmica de la zona, així com l’aerport de Reus, important com a punt d’aterratge de vols de línies de baix cost, tal com es reflecteix en el Pla Territorial Parcial del Camp de Tarragona. De la Regió Metropolitana de Barcelona no faré un esment especial, donat el coneixement que es té de les seues infraestructures de comunicació, amb un dels ports més importants de la Mediterrània, un dels aeroports més importants de l’Estat, amb una xarxa de carreteres, autopistes i ferrocarrils, que tot i caldre-li una millora i ampliació substancial, és la més gran de Catalunya, i la que suporta un major trànsit comercial i econòmic del nostre país. 7 QUEROL GÓMEZ, Antonio “Processos i canvis al territori del delta de l’Ebre” Valls, setembre de 2004, Ed. Cossetània (pàgina 14). 13 Variació de la població. Immigració. La població ha variat en les Terres de l’Ebre, com també en els àmbits del Camp de Tarragona i de la Regió Metropolitana de Barcelona, però de forma desigual depenent de la població preexistent. En els nuclis consolidats, aquesta ha crescut de forma moderada però sense aturar-se, en canvi en municipis amb poca població, s’ha donat el cas invers. Aquests són municipis allunyats dels pols econòmics de l’entorn, o de les vies de comunicació principal, amb poques oportunitats de generar nous llocs de treball, i sobretot amb població que es va envellint. En el Pla Territorial de les Terres de l’Ebre es fa una anàlisi acurada: “es destaca una comarca que es podria considerar com a rural, la Terra Alta, amb dificultats per mantenir la seva població i una estructura d’assentaments petits; per la seva part, la Ribera d’Ebre ha patit un declivi demogràfic lleu, mentre que el Baix Ebre i el Montsià han més que doblat les seves respectives poblacions al llarg de tot el segle XX. Aquestes dinàmiques demogràfiques no sempre es poden generalitzar a tot l’àmbit comarcal. Una anàlisi més detallada dels creixements municipals evidenciarà una altra característica territorial: l’existència d’uns centres que concentren els creixements demogràfics i que són els que, en definitiva, mantenen la demografia comarcal”.8 Però el punt de partida de les Terres de l’Ebre és de poca població, amb poc creixement de la mateixa si la comparem amb altres zones del país, com expressa el mateix Pla Territorial al fer veure “en el repartiment territorial, la participació de la població de les Terres de l’Ebre en relació a Catalunya ha disminuït al llarg del temps. Aquest fet és només el reflex que el creixement demogràfic del Principat ha estat desigual i especialment concentrat en altres territoris, en especial a l’àrea metropolitana de Barcelona”.9 És important, com fan notar Montserrat Moix i Josep Roca, al dir “més enllà de la grandària i població, un altre factor decisiu per a la comprensió de les actuals disfuncions del mapa municipal ho revela l’anàlisi de l’autocontenció i autosuficiència dels mercats de treball locals. Difícilment poden anomenar-se “ciutat” aquelles entitats territorials que, amb independència de llur dimensió, no siguin capaces de retenir dins dels límits administratius que els hi corresponen com a mínim un 50% dels seus residents ocupats. I el mateix es pot dir respecte a l’autosuficiència: no pot dir-se “ciutat” aquell territori que depèn en més d’un 50% de força de treball externa per a ocupar els seus llocs de treball localitzats”10 ja que poques poblacions de les Terres de l’Ebre complirien aquesta premisa. I quan Carlos Marmolejo i Josep Roca estudiaven com pot ser la demanda d’habitatge als tres àmbits que es comparen, deien “el 72,1% de la demanda decennal neta d'habitatge català, equivalent a 180.931 unitats, es produirà a la Regió Metropolitana de Barcelona. La qual a pesar de localitzar el 69,3% de la població del Principat, té una estructura d'edats més decantada cap als segments de joves, i una taxa de principalitat superior i progressivament superior a la mitjana catalana… En tercera instància està la demanda de les Comarques del Camp de Tarragona, amb una demanda de 19.432 unitats (7,7% del total). I a continuació està la demanda de les Comarques Centrals amb una formació neta de llars de 12.891 unitats… Els tres territoris restants (Ponent, Alt Pirineu i Ebre) tenen una participació marginal del total català que en cap cas supera una demanda de 5.000 unitats en el decenni sencer… La combinació de l'estructura d'edats diferenciada, la intensitat del desdoblament familiar per regions, i la seva evolució amb el pas del temps fan que la caiguda més estrepitosa de la demanda d'habitatge correspongui a les regions amb menor dinamisme i una piràmide més envellida. D'aquesta manera l’Alt Pirineu, les Terres de l'Ebre i l'Àmbit del Ponent veuran caure en un 60%, 58,4% i 58,3%, respectivament, la seva demanda d'habitatge en relació a l'esdevingut al decenni anterior. Per la seva banda a la RMB aquesta reducció només serà del 30%, però significativa si es considera el seu valor absolut de 75.873 habitatges menys”11. El que corrobora que la 8 D.O.G.C. núm. 5696. 19 d’agost de 2010, acord GOV/130/2010, de 27 de juliol, pel qual s’aprova definitivament el Pla territorial parcial de les Terres de l’Ebre. 9 Ibídem. 10 MOIX BERGADÀ, Montse; ROCA CLADERA, Josep “Cap a una nova organització territorial de Catalunya” Research Papers.5. Barcelona, maig de 2004. Ed. CPSV (pàgina 14). 11 MARMOLEJO DUARTE, Carlos; ROCA CLADERA, Josep “Prospectives de demanda d’habitatge principal a Catalunya 2001-2011” Working Papers.16. Barcelona, abril de 2004. Ed. CPSV (pàgina 39). 14 Regió Metropolitana és una zona consolidada, en comparació al conjunt de les Terres de l’Ebre, donada la previsió de gran devallada en la demanda d’habitatge. La poca densitat de població en general de les TTEE, s’accentua a mida que es va allunyant dels eixos de comunicació i es va pujant de cota en el territori, on els nuclis habitats ho són de menor tamany, concentrant-se la població resident al llarg dels municipis propers a la costa o bé a la vora del riu Ebre, fet que ha condicionat enormement en la poca demanda haguda d’habitatges, precisament perquè no eren necessaris. Això ja ho fa notar el Pla Territorial de les Terres de l’Ebre “el resultat de l’evolució demogràfica de l’àmbit ha comportat que Tortosa, per tots els seus avatars amb els límits municipals, tingui un 18% de la població total i, juntament amb Amposta, Deltebre i Sant Carles de la Ràpita, tots amb més de 10.000 habitants, agrupin el 43% de la població. Si en aquesta estructura urbana s’hi afegeixen els municipis d’Alcanar, l’Ametlla de Mar, Roquetes, la Sénia i Ulldecona, tots amb més de 5.000 habitants, es conclou que el 64% de la població de les Terres de l’Ebre viu en aquests 9 municipis que pertanyen a dues comarques: el Baix Ebre i el Montsià”.12 En un altre ordre de coses, se comprova que en els anys de creixement econòmic, havia augmentat de forma important la població immigrada, població que en general està integrada ja en les estructures socials de les poblacions. El Pla Territorial ja ho constata: “A partir del mes d’agost de 2008 comença una forta davallada en termes d’ocupació a totes les demarcacions catalanes i al conjunt de l’Estat. S’inicia així una crisi econòmica que, en tant que afecta el mercat de treball, repercutirà negativament en la necessitat d’incorporar nous immigrants per tal de cobrir les necessitats de nova ocupació, tal com venia succeint des de mitjans dels 90. Aquesta immigració implicà, com s’ha vist en aquest capítol, un creixement demogràfic espectacular, bàsicament causat per la immigració, que va permetre passar de 6 a 7,5 milions d’habitants a Catalunya. Per tant, l’actual crisi ha de tenir efectes demogràfics al país i, en conseqüència, efectes sobre les futures necessitats quantitatives d’habitatge, equipaments, serveis i espais per l’activitat econòmica”.13 Es pot comprovar amb les dades disponibles que la xifra d’immigrants ha disminuït de forma quasi inapreciable en els darrers anys, amb la irrupció de la crisi econòmica, la qual cosa vol dir que aquest és un contingent poblacional que roman i que segueix les vicissitud econòmiques dels llocs on viuen. Gràcies a l’aportació de cotingents d’immigrants, la població de Catalunya en general, i de les Terres de l’Ebre en particular, han augmentat en nombre, canviant la tendència que històricament hi havia de creixement negatiu de la població o de creixement en conjunt menor al de la resta d’àmbits territorials del país. Com feia veure Jordi Bayona, referint-se en general, tot i que estudiava la Regió Metropolitana de Barcelona “l’última dècada, caracteritzada per l’acceleració de l’arribada d’immigrants internacionals, ha significat per a la majoria de ciutats espanyoles un brusc canvi de tendència en l’evolució de la seua població, recuperant residents després d’ un interval de decreixement i desconcentració”.14 De fet, la majoria, si no tots els municipis de l’àmbit, han previst créixer en nombre d’habitants, al mateix temps que ho fa el Pla Territorial de les Terres de l’Ebre. Amb els nous plans d’ordenació urbanística municipals es reserven sòls per a terrenys urbanitzables en un futur proper o o no tan proper. Hi ha el precedent dels darrers anys en que la població de Catalunya va augmentar en un milió i mig de persones, bàsicament gràcies a l’aportació de la població immigrada, però per a quan va arribar la crisi econòmica que va aturar el creixement, ja estaven redactats o aprovats la majoria dels nous planejaments. Hi ha l’exemple de Móra d’Ebre, amb una població de prop de cinc mil persones, on es va preveure un nou sòl urbanitzable, una àrea residencial estratègica, de mil cinc-cents nous habitatges, preveient que la població creixeria. I el mateix a menor escala ha passat a altres llocs del Territori, o dels àmbits del Camp de Tarragona, la Regió Metropolitana de Barcelona, i altres àmbits territorials de Catalunya. 12 D.O.G.C. núm. 5696. 19 d’agost de 2010, GOV/130/2010, de 27 de juliol, pel qual s’aprova definitivament el Pla territorial parcial de les Terres de l’Ebre. 13 D.O.G.C. núm. 5696. 19 d’agost de 2010, GOV/130/2010, de 27 de juliol, pel qual s’aprova definitivament el Pla territorial parcial de les Terres de l’Ebre. 14 BAYONA, Jordi “El impacto de la inmigración extranjera en la estructura demográfica de las ciudades. El caso de la ciudad de Barcelona y su región metropolitana” ACE núm.8. Pàg. 115-162, Barcelona, 2008. 15 Efecte costa Les TTEE, exemple de territori intermedi entre pols d’atracció d’àrees metropolitanes grans o mitjanes, queden geogràficament a mig camí entre Barcelona i València, lluny de les seves zones d’influència, així com també lluny d’altres pols més propers de menys poder d’atracció, com l’àrea de Tarragona-Reus o la de Lleida. El turisme provinent de l’àrea de Barcelona normalment es quedava per la costa fins a arribar a Cambrils, abans del Coll de Balaguer, i des de València s’escampava igualment per la costa fins a arribar a Alcossebre i la Serra d’Irta, el que feia que junt amb les comunicacions en part deficients per la costa, igual a les que duen a Alcanyís i Lleida, que poc percentatge turístic arribés fins a les TTEE. També el turisme provinent de l’àrea de Saragossa quedava per l’àrea de Tarragona, i el del centre d’Espanya per la de València, sense passar en general els límits esmentats. Igualment, tota l’activitat econòmica que es situa per la costa, es concentrava pel nord, des de Barcelona, a Tarragona i pel sud, des de València, a Castelló, amb només certa rellevància d’ubicació d’activitats en les poblacions de les TTEE comunicades per ferrocarril i autopista (Amposta i Tortosa), atès que encara ara la N-340 té moltes mancances. Amb el boom immobiliari, a l’assolir els llocs turístics ben comunicats (Cambrils, Salou, Alcossebre) uns preus desorbitats, es van saltar les barreres geogràfiques (Serra d’Irta al sud, i Coll de Balaguer al nord) en recerca de sòls más barats. Al mateix temps, l’activitat econòmica es va incrementar, arribant un fort contingent d’immigració extracomunitària, fet que va fer pujar la demanda i de retruc els preus, i es van millorar, en part només, les comunicacions. D’aquesta manera arribaven a les Terres de l’Ebre contingents de turistes en busca de segones residències. Igual a com passava al Baix Maestrat, a l’altra riba del riu Sénia. En els municipis de la franja costanera és on des de sempre ha hagut més demanda d’habitatge que en altres zones, al combinar-se la pròpia primera residència dels llocs amb la segona residència d’estiuejants, que fins fa uns quinze anys era bàsicament autòcton (des d’Amposta s’anava a Sant Carles de la Ràpita i Les Cases d’Alcanar, i des de Tortosa a l’Ampolla o l’Ametlla de Mar, a més de que des de les TTEE en general es tendia a anar a aquests punts, però també cap a Vinaròs, Benicaró i Peníscola, poblacions que si bé no són administrativament TTEE, sempre hi han tingut molta vinculació), tot i que hi havia una petita presència d’estiuejants europeus (belgues, holandesos, francesos, suïssos i alemanys) i també provinent de la resta de Catalunya i de l’Aragó. S’ha de tenir en compte l’atracció que té la costa en el vessant lúdic, que com ja comenten Nicola Colamino i Josep Roca “és evident que la proximitat al mar i la disponibilitat d’àrees de bany, com atractius turístics fan de “factor modelant” sobre la forma urbana, donat que un territori, per la seua natura dinàmica, tendeix a transformar-se i a adaptar-se a les exigències contingents i espaial”15 i també Jesús Manuel Fitch Osuna en la seva tesi doctoral al tractar sobre la Regió Metropolitana “les costes ofereixen actualment un valor als béns que entren en el rol de sistema de mercat…segons dades del Ministeri de Foment la mitjana dels valors de mercat dels municipis costaners en les deu comunitats amb costa era de 670,73 €/m2 respecte als 516,16 €/m2 dels de l’interior”. 16 Aquest fenòmen, que és general, ocorre tant en l’Àrea Metropolitana de Barcelona, com en els municipis costaners de la zona estudiada. En aquest cas podríem rellegir el mateix Jesús Manuel Fitch, però canviant simplement la Regió Metropolitana pel Camp de Tarragona o les Terres de l’Ebre, quan observa que “En la costa de la RMB son 27 els municipis caracteritzats per tenir la qualitat de ser costaners, la qual internalitza un valor mitjà de 1385 €/m2. En canvi els municipis interiors tenen un valor mig de 1100 €/m2, 285 €/m2 inferior a la mitjana dels costaners i 50 €/m2 respecte a la mitjana de la RMB”. 17 15 COLANINNO, Nicola i ROCA CLADERA, Josep “Modelli di urbanizzazione costiera: morfologia e complessità strutturale, a scala urbana e territoriale, nella Regione Metroplitana di Barcellona”. ACE núm.7. Pàg. 273-293, Barcelona, 2008. 16 FITCH OSUNA, Jesús Manuel, Tesi Doctoral “La incidencia de externalidades ambientales en la formación espacial del valor urbano: el caso de la Región Metropolitana de Barcelona” dirigida per GARCIA-ALMIRALL, Pilar, CPSV, Barcelona, 2005 (pàgines 208 i 209). 17 Ibídem (pàgina 211). 16 Al tenir els municipis de costa més possibilitats per a la generació de llocs de treball, ha generat un fluxe de població que va per residir-hi i treballar-hi, que al mateix temps és un efecte crida per a l’atracció de noves activitats econòmiques. Això s’ha vist a les Cases d’Alcanar, Sant Carles de la Ràpita, l’Ampolla o l’Ametlla de Mar. Aquest procés similar al creixement dels municipis de la costa de les Terres de l’Ebre l’han tingut diversos municipis de costa del Camp de Tarragona, com el de Creixell, que va estar motiu d’un estudi i on entre altres coses es constaten qüestions que són perfectament aplicables a tots els altres municipis de costa “El fenomen migratori de Creixell forma part d'un procés territorial més extens, pel qual la costa catalana s'està transformant des d'una destinació estival, subordinada i de segona residència, cap a una altre perenne, dinàmica, de primera residència i habitada per Població Ocupada Resident… a Creixell i el seu entorn (el sistema urbà de Torredembarra) la immigració prové, principalment, d'altres sistemes urbans catalans… En l'entorn de Creixell més de ¾ parts de la immigració està en edat de treballar. Es tracta de població amb un dinamisme econòmic significatiu que a més de les necessitats bàsiques té demandes creixents de mobilitat i connectivitat amb els centres d'ocupació importants”18 com diu Carlos Marmolejo, el que fa que, de retruc, s’augmenti la demanda d’habitatges. En les poblacions de l’interior, encara que es trobessin prop de la platja, la demanda ha estat sempre molt moderada, al mateix nivell que l’oferta, bàsicament per a satisfer la necessitat de l’habitatge dels residents en aquests municipis, sense interferències degudes a demandes externes. Això ha estat així fins la pujada de valors haguda en els darrers anys, havent-se aturat de cop amb la crisi econòmica actual. De fet, això també ens fa veure com en zones poc poblades, no hi ha mercat representatiu d’habitatges en venda, el que es pot comprovar en els valor de mercat de l’habitatge, en que no hi ha quasi dades representatives. 18 MARMOLEJO DUARTE, Carlos “Informe sobre la demanda potencial d’habitatge de primera residència a Creixell i el seu entorn” Barcelona, 2001. Ed. CPSV (pàgina 6). 17 ÍNDEX DE LES FONTS D’INFORMACIÓ EMPRADES I METODOLOGIA BÀSICA DEL TREBALL Com a font bàsica d’informació s’empra la base de dades de l’Empresa CATSA (Col·lectiu d’Arquitectes Taxadors, S.A.), en que s’han demanat per diferents tipologies (habitatges en edificis plurifamiliars, habitatges unifamiliars entre miteres i habitatges unifamiliars aïllats) les dades de les taxacions realitzades en el periode 2000-2012, amb els valors mitjans de mercat per municipis (de les províncies de Barcelona i Tarragona), tant en general com per obra nova (fins a cinc anys d’antiguitat). Aquesta base s’ha corregit i ampliat amb fonts pròpies en alguns casos. També s’ha fet servir, en el periode 2000-2012, el preu unitari dels habitatges de protecció pública de règim general, a partir de documentació facilitada per la Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya, generant un document en que en l’àmbit estudiat s’ha reflectit el mòdul per superfície útil, segons els municipis inclosos en l’estudi, i s’ha transformat en construïda, segons la tipologia (plurifamiliar i unifamiliar). S’ha fet la conversió de valor unitari per a l’habitatge protegit, amb la relació de Superfície Construïda, inclosa la part d’elements comuns de l’edifici, com 1,25 la superfície útil per als habitatges en edificis plurifamliars, reduïnt amb aquest coeficient el mòdul, per a trobar el valor del mòdul referenciat a la superfície construïda amb elements comuns. Per als habitatges unifamiliars amb protecció pública el factor de conversió emprat ha estat de 1,15 de la superfície construïda respecte de l’útil, tenint en compte la superfície útil òptima (90 m2 per a l’habitatge, 25 m2 per al garatge i 8 m2 per al traster), i tenint en compte que el mòdul corresponent a garatges i trasters és del 60% respecte del mòdul de la part destinada a habitatge. També s’ha consultat l’Anuari Econòmic d’Espanya, de La Caixa, dels anys 2010, 2011 i 2012, on es reflecteixen diverses dades de caire econòmic, demogràfic i social, dels municipis de més de 1000 habitants d’Espanya, a més del document on s’estudien les gravitacions dels municipis al voltant de pols aglutinadors, restringint en ambdós casos la consulta als municipis objecte de l’estudi realitzat. També s’ha consultat i fet servir les dades de superfície, altitud, població, nombre d’aturats i nombre de població immigrada dels municipis estudiats, que es reflecteixen en la informació que s’extrau de l’Institut d’Estadística de Catalunya, així com de l’Institut Nacional d’Estadística, d’on se van extraure els codis INE de cada municipi estudiat. A partir d’aquestes fonts, s’han generat diversos fulls de càlcul en que s’observa com ha anat variant el preu de l’habitatge en el periode 2000-12 per a cada municipi, depenent de la tipologia (habitatges plurifamiliars, unifamiliars adossats i unifamiliars aïllats) i de l’antiguitat (segons la tipologia, tots els immobles del mateix tipus, i per una altra banda, només els nous), i s’han reflectit en mapes dels tres àmbits territorials aquestes variacions, per tipologies, per poder corroborar la hipòtesi plantejada. També s’han generat fulls de càlcul relacionant, en el mateix periode, el valor de l’habitatge protegit amb les diferents tipologies d’habitatge lliure, i altres relacionant el valor comparat entre els immobles d’obra nova i tots els disponibles d’un municipi, també per tipologies, així com la variació del nombre d’aturats, de població immigrada, d’activitat econòmica, per municipi i any, generant-se mapes de tot l’àmbit, i taules i gràfics referenciats a determinats municipis representatius que ajuden a veure si és certa o no la hipòtesi exposada. . 18 DESENVOLUPAMENT PORMENORITZAT DEL TREBALL I ESTUDIS REALITZATS Variació del valor de mercat, en el periode 2000-12. S’observa que hi ha dades de variació en l’habitatge en edificis plurifamiliars, bàsicament en municipis de més de 3000 habitants, amb algunes excepcions puntuals. En les tipologies d’unifamiliar adossada i aïllada aquest llindar baixa en alguns casos, sobretot en municipis situats prop de la xarxa viària bàsica. Alguns dels municipis que són de menor població, actuen conjuntament amb nuclis veïns, com el Morell-La Pobla de Mafumet, formant una sola unitat física, pel que realment haurien de comptabilitzar-se com un sol nucli, i alguns altres municipis petits amb mostra més o menys representativa actuen realment com a annexos de nuclis més grans, com Pira respecte de Montblanc. A continuació s’han mapificat les variacions del valor de mercat en els tres àmbits territorials estudiats, en les tres tipologies d’habitatges en edificis plurifamiliars, unifamiliars adossats i unifamiliars aïllats, anay a any, durant el periode 2000-12, el que ens fa fixar en diverses qüestions, com que bàsicament les dades se concentren a la línia de la costa i en bona part de la Regió Metropolitana de Barcelona, que és també on es produeixen els valors més alts. Recordem l’efecte costa, tant en l’efecte crida que provoca com a atracció d’activitats i de persones, com, de retruc, en el valor dels immobles a l’haver a l’inici del periode una més forta demanda. També hi ha certa representativitat de dades d’alguns municipis situats a la vora d’eixos viaris bàsics del Territori. Es pot comprovar, segons les tipologies, com han anat pujant els valors en general fins al 2007, com s’han mantingut fins al 2008, i com han baixat des de llavors fins ara, amb uns índex que podríem qualificar de sorprenents, veient-se la particularitat de les Terres de l’Ebre (i part del Camp de Tarragona) com a zona intermèdia entre pols d’atracció importants. VARIACIÓ DEL VALOR DE MERCAT EN EL PERIODE 2000-12, PER A HABITATGES EN EDIFICIS PLURIFAMILIARS__________________________________________________ _________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 19 _________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 20 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ___________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 21 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 22 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 23 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 24 __________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. VARIACIÓ DEL VALOR DE MERCAT EN EL PERIODE 2000-12, PER A HABITATGES UNIFAMILIARS ADOSSATS_____________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 25 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 26 ____________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ___________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 27 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 28 ___________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 29 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 30 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. VARIACIÓ DEL VALOR DE MERCAT EN EL PERIODE 2000-12, PER A HABITATGES UNIFAMILIARS AÏLLATS________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 31 __________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 32 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 33 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 34 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 35 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. 36 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA.i cartografia del CPSV. Si ara s’estudien els valor unitaris de mercat dels habitatges en edificis plurifamiliars de les capitals de comarca dels tres àmbits territorials, en detall durant el periode 2000-12, es torna a constatar la tendència a pujar dels valors fins a l’any 2007, i com des de llavors es produeixen baixades de valor, que s’accentuen en les capitals de les Terres de l’Ebre, tret d’una pujada puntual a Móra d’Ebre. S’ha de tenir en compte que en aquest quadre s’inclouen mostres d’obra nova i de segona mà. També es veu com a l’inici del periode no hi ha dades de les dos capitals ebrenques de nombre de població més petit. A partir del quadre de valors de mercat s’elabora una gràfica on es veu el valor unitari, per municipi i any, on es pot comparar el nivell de pujades i baixades expressat amb els mapes anteriorment. D’igual manera s’elaboren quadres i gràfics específics, on per a cada àmbit territorial (Terres de l’Ebre, Camp de Tarragona, i Regió Metropolitana de Barcelona) es veu la variació del valor de mercat en edificis plurifamiliars en alguns municipis prou representatius, on es noten també diferents fenòmens, com l’esmentat abans “efecte costa”, on hi ha els valors unitaris més alts, o l’absència de dades a l’inici del periode 2000-12, si es tracta de municipis amb possibilitat d’activitat econòmica per estar ben comunicats, o no suficientment. Un exemple curiós dels municipis sense dades a l’inici del periode estudiat, i posteriorment amb més, és el del Perelló, en que hi ha un nucli a l’interior de la costa, a uns vuit quilòmetres del mar, sense molt atractiu per a nous residents. Hi ha, però, una zona nova a peu de platja, que és la que bàsicament s’ha desenvolupat, i és la que es reflecteixen en les dades. Aquest fenòmen és similar a l’ocorregut al Camp de Tarragona, on es produeix un augment de valors en els municipis de costa, però en canvi, en municipis d’interior i muntanyosos hi ha poca demanda, de tal manera que no es disposen de prou dades a l’inici del periode 2000-12. I ocorre el mateix també a la Regió Metropolitana, encara que pràcticament tots els seus nuclis són susceptibles de tenir activitats econòmiques, per això se’n disposen de moltes més dades, entre altres, respecte de les Terres de l’Ebre i del Camp de Tarragona. 37 Valor de mercat unitari dels habitatges plurifamiliars, periode 2000-12, a les capitals Tortosa de comarca dels àmbits territorials valor unitari de mercat Amposta 5000,00 Móra d'Ebre 4500,00 Gandesa 4000,00 Valls Reus 3500,00 Vendrell, el 3000,00 Montblanc 2500,00 Falset 2000,00 Tarragona 1500,00 Vilafranca P. 1000,00 Sant Feliu L. 500,00 Barcelona 0,00 an y_ 20 00 an y_ 20 01 an y_ 20 02 an y_ 20 03 an y_ 20 04 an y_ 20 05 an y_ 20 06 an y_ 20 07 an y_ 20 08 an y_ 20 09 an y_ 20 10 an y_ 20 11 an y_ 20 12 Vilanova G. any Mataró Sabadell Terrassa Granollers Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. valor unitari de mercat Valor de mercat dels habitatges plurifamiliars, periode 2000-12, a municipis representatius de les Terres de l'Ebre 4.500,00 Ametlla de Mar 4.000,00 Perelló, el 3.500,00 Roquetes 3.000,00 Tortosa 2.500,00 Deltebre 2.000,00 Camarles 1.500,00 Aldea, l' 1.000,00 Ampolla, l' Alcanar 500,00 Amposta 0,00 an y_ 20 00 an y_ 20 01 an y_ 20 02 an y_ 20 03 an y_ 20 04 an y_ 20 05 an y_ 20 06 an y_ 20 07 an y_ 20 08 an y_ 20 09 an y_ 20 10 an y_ 20 11 an y_ 20 12 Sant Carles R. any Sta. Bàrbara Móra d'Ebre Gandesa Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 38 Valor de mercat d'habitatges plurifamiliars, periode 2000-12, a municipis representatius del Camp de Tarragona Valls 3.500,00 valor unitari de mercat Cambrils 3.000,00 Mont-roig Camp 2.500,00 Reus Arboç, l' 2.000,00 Calafell 1.500,00 Vendrell, el 1.000,00 Espluga Francolí Montblanc 500,00 Falset 0,00 01 2 an y_ 2 an y_ 2 01 1 01 0 00 9 an y_ 2 00 8 an y_ 2 an y_ 2 an y_ 2 00 7 00 6 00 5 an y_ 2 an y_ 2 an y_ 2 00 4 00 3 00 2 an y_ 2 00 1 an y_ 2 an y_ 2 an y_ 2 00 0 Creixell Tarragona Torredembarra Vila-seca any Salou Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. Valor de mercat habitatges plurifamiliars, periode 2000-12, a municipis representatius de la Regió Metropolitana de Barcelona Gelida Vilafranca P. Martorell 6.000,00 Sant Boi L. Sant Feliu L. valor unitari de mercat 5.000,00 Badalona Barcelona 4.000,00 Hospitalet L. Sitges 3.000,00 Vilanova G. Calella 2.000,00 Masnou, el 1.000,00 Mataró Sabadell 0,00 any 01 2 an y_ 2 01 1 an y_ 2 01 0 an y_ 2 00 9 an y_ 2 00 8 an y_ 2 00 7 00 6 an y_ 2 an y_ 2 00 5 an y_ 2 00 3 00 2 00 1 00 4 an y_ 2 an y_ 2 an y_ 2 an y_ 2 an y_ 2 00 0 Sant Cugat V. Terrassa Granollers Mollet V. Sant Celoni Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 39 Igualment, el procés es repeteix, amb menys dades, però, quan s’investiga la variació de valor de l’obra nova, també per àmbits territorials, i en conjunt, a partir de municipis representatius. Es torna a repetir l’”efecte costa”, però ara la variació de valors se pot considerar més “neta”, ja que només es tenen en compte habitatges nous, i no hi ha desviacions depenent de si ha hagut molta o poca segona mà, i de l’estat real de conservació, ja que aquest tipus de bé té un valor més baix en general, respecte de l’obra nova. Al veure els valors, es comprova que és a les Terres de l’Ebre on han variat més, comparativament respecte de la R.M.B. o del Camp de Tarragona, primer a l’alça i després a la baixa, sobretot aquesta darrera donada per la gran oferta existent comparada amb la població del Territori, que és la que podria ser la usuària final del producte immobiliari. Es pot veure tant si es compara quadre a quadre dels tres àmbits territorials, junt amb els gràfics generats, com si es mira el quadre resum, també amb el gràfic annex, amb resultats dels tres àmbits junts. Una altra qüestió és la base de dades, de la qual no n’hi a l’inici del periode (2000-2012) en alguns dels casos, per no ser a l’inici uns llocs amb suficient atractiu, al marge de pels propis residents de les poblacions, i que amb el pas del temps, han assolit un cert interès per a possibles compradors forasters, tant ciutadans espanyols com residents estrangers, bàsicament com a primera residència. A continuació es poden veure els quadres de valor unitaris de l’obra nova per a cadascun dels tres àmbits, i també d’un quadre resum, any per any, en municipis representatius del conjunt. Tot amb els gràfics que indicquen quina ha estat la tendència. Valor unitari habitatges plurifamiliars nous, periode 2000-12, a municipis representatius de les Terres de l'Ebre 3500,00 valor unitari de mercat Ametlla de Mar, l' 3000,00 Roquetes 2500,00 Tortosa 2000,00 Deltebre Alcanar 1500,00 Amposta Sant Carles Ràpita 1000,00 Móra d'Ebre 500,00 Gandesa an y_ 20 00 an y_ 20 01 an y_ 20 02 an y_ 20 03 an y_ 20 04 an y_ 20 05 an y_ 20 06 an y_ 20 07 an y_ 20 08 an y_ 20 09 an y_ 20 10 an y_ 20 11 an y_ 20 12 0,00 any Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 40 Valor unitari habitatges plurifamiliars nous, periode 2000-12, a municipis representatius del Camp de Tarragona valor unitari de mercat 3500,00 3000,00 Valls 2500,00 Cambrils Reus 2000,00 Calafell 1500,00 Cunit 1000,00 Vendrell, el Montblanc 500,00 Falset 0,00 Tarragona an y_ 20 00 an y_ 20 01 an y_ 20 02 an y_ 20 03 an y_ 20 04 an y_ 20 05 an y_ 20 06 an y_ 20 07 an y_ 20 08 an y_ 20 09 an y_ 20 10 an y_ 20 11 an y_ 20 12 Vila-seca Salou any Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. Valor unitari habitatges plurifamiliars nous, periode 2000-12, a municipis representatius de la Regió Metropolitana de Barcelona Gelida Castelldefels 6000,00 Sant Feliu de Llobregat Sant Vicenç dels Horts valor unitari de mercat 5000,00 Badalona Barcelona 4000,00 Hospitalet de Llobregat Sitges 3000,00 Vilanova i la Geltrú Arenys de Mar 2000,00 Masnou, el 1000,00 Mataró Sant Cugat del Vallès an y_ 20 00 an y_ 20 01 an y_ 20 02 an y_ 20 03 an y_ 20 04 an y_ 20 05 an y_ 20 06 an y_ 20 07 an y_ 20 08 an y_ 20 09 an y_ 20 10 an y_ 20 11 an y_ 20 12 Sabadell 0,00 Terrassa any Caldes de Montbui Cardedeu Sant Celoni Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 41 Valor unitari d'habitatges plurifamiliars nous, periode 2000-12, a municipis representatius dels tres àmbits territorials Tortosa Amposta 6000,00 Móra d'Ebre Gandesa valor unitari de mercat 5000,00 Valls Reus 4000,00 Vendrell, el Montblanc 3000,00 Falset Tarragona 2000,00 Gelida 1000,00 Sant Feliu de Llobregat Vilanova i la Geltrú an y_ 20 00 an y_ 20 01 an y_ 20 02 an y_ 20 03 an y_ 20 04 an y_ 20 05 an y_ 20 06 an y_ 20 07 an y_ 20 08 an y_ 20 09 an y_ 20 10 an y_ 20 11 an y_ 20 12 Barcelona 0,00 Mataró any Sabadell Terrassa Cardedeu Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 42 Relació entre el valor de l’obra nova i tot el parc immobiliari Es constata que els habitatges d’obra nova han tingut des de l’inici del periode estudiat, en general, valors unitaris més alts que els del conjunt del parc immobiliari, però en els darres anys se detecta que en els àmbits territorials de les Terres de l’Ebre i del Camp de Tarragona els valors dels habitatges nous i usats tendeixen a ser el mateix, el que, si s’analitza, indica que en la majoria dels àmbits esmentats, que en els darrers dos anys només queda a la venda (per les transaccions comprovades segons taxacions realitzades) l’obra nova. Si ens fixem una mica més, ja en els anuncis d’habitatges a la venda, es veu que molts són actius bancaris que s’han col·locat al mercat amb un preu molt competitiu, provinents de promocions finançades anteriorment per les entitats bancàries, que ha fet que en tot cas, el mercat vagi en aquesta direcció cap a la baixa, i ha ajudat a fer més constatable la baixada de valors haguda en els darrers quatre o cinc anys. També és lògic si es pensa que l’obra nova, que ha sofert davallades importants i davant d’immobles de preus similars de segona mà, sempre serà triada, per suposar-li una millor qualitat, o com a mínim, més temps de vida útil de l’immoble, que la segona mà ofertada en el mercat. Si en lloc de veure els valor unitaris de l’obra nova ens fixem en la relació del valor unitari entre l’obra nova i el conjunt de l’obra nova i la segona mà, en determinats municipis dels tres àmbits estudiats, per separat i junts, i per tipologies, veiem el que abans ja s’apuntava, que el conjunt dels immobles que formen la base de dades és bàsicament d’obra nova en els darrers dos anys, ja que la relació és 1,00 en bastants d’ells. _______________________________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 43 ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. _______________________________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 44 ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 45 ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 46 ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA. 47 Relació entre valors lliures i valors d’habitatge protegit Si ens fixem en la variació del valor unitari de mercat en els periodes anuals de 2000 a 2012, comprovem que mentre les condicions econòmiques eren favorables, els habitatges de venda lliure, tant nous com usats, tenien valors unitaris més alts que els propis de l’habitatge protegit. Així ha estat fins que va arribar un moment en que, després de començar a baixar de valors, els habitatges de venda lliure igualaven a la baixa o inclús anaven més per sota respecte del valor màxim legal dels habitatges protegits, sobretot en l’àrea de les Terres de l’Ebre i el Camp de Tarragona, en que aquest procés començava el 2009 o 2010, però també en alguns punts poc importants des del punt de vista poblacional i d’activitat econòmica de la Regió Metropolitana de Barcelona, però el més important és que això es produeix ja el 2011 i 2012 en poblacions d’una certa entitat de la mateixa, com per exemple Martorell, Gavà, Vilafranca del Penedès, Sabadell o Terrassa, tot i que la baixada de valors que es produeix en aquest moment a les Terres de l’Ebre arriba a ser en alguns municipis de quasi la meitat del valor màxim legal, com per exemple a Tortosa o a Amposta, els dos pols d’atracció més importants del Territori. Això ho corroboren els quadres elaborats sobre la relació entre el valor lliure i el valor màxim legal d’habitatge protegit de règim general en determinats municipis de cadascun dels tres àmbits per separat i també en conjunt, i per tipologies (habitatge en edifici plurifamiliar, unifamiliar adossat i unifamiliar aïllat). Tot recolzant la idea amb els gràfics resultants a partir de la informació extreta dels quadres. relació Vm lliure/Vm protegit Relació valor unitari habitatges plurifamiliars lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis de les Terres de l'Ebre any_2000 any_2001 any_2002 any_2003 any_2004 any_2005 any_2006 To r to sa De lte br e Ca m ar le s Al de a, l' Am po l la ,l ' Al ca na r Am po Sa st a nt C Sé ar ni le a, s de la la Rà Sa pi ta nt a Bà rb ar M a ór a d' Eb re G an de sa Am et ll a de M ar ,l ' Pe re lló ,e l Ro qu et es 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 48 3,50 any_2000 3,00 any_2001 2,50 any_2002 2,00 any_2003 1,50 any_2004 Sa lo u -s ec a ila V ll Ta rr ag on To a r re de m ba rr a Cr ei xe Fa ls V Ca l rb oç ,l A V et any_2007 af el l en dr el l, el M on tb la nc any_2006 0,00 ' any_2005 0,50 R eu s 1,00 al ls C M a on m br t-r ils oi g de lC am p relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges plurifamiliars lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis del Camp de Tarragona any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges plurifamiliars lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis de la Regió Metropolitana de Barcelona 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 any_2000 Vm_2001 Vm_2002 Vm_2003 Vm_2004 M at ar S ó an S tC ab ug ad at el l de lV al lè s Te rr as sa C ar de de u G ra no lle rs el la C al M ar to re ll Ll ob re ga t B ad H a os lo na pi ta B ar le td ce lo e na Ll ob re ga t, l' V ila S no itg va es il a G el trú de an tF el iu S V ila fra nc a G el de id a lP en ed ès Vm_2005 municipis Vm_2006 Vm_2007 Vm_2008 Vm_2009 Vm_2010 Vm_2011 Vm_2012 Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 49 3,50 any_2003 1,00 any_2004 0,50 any_2005 0,00 any_2006 M at ar ó S ab ad el l Te rr as sa G ra no lle rs any_2002 1,50 Fa V ila ls et fra Ta nc rr a ag S de an o l P na tF en el iu ed de ès Ll ob re ga t B V ar ila ce no lo va na il a G el trú any_2001 2,00 R eu V s en dr el l, el M on tb la nc any_2000 2,50 V al ls 3,00 To rto sa A m po st M a ór a d' E br e G an de sa relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges plurifamiliars lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis dels tres àmbits territorials any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 3,00 any_2000 2,50 any_2001 2,00 any_2002 1,50 any_2003 any_2006 de A m et lla To rto sa D el te br e C am ar le s A ld ea ,l A ' m po lla ,l ' A lc an ar A m S po an st tC a ar le Sén s de ia, la la R àp S an ita ta Bà rb ar S a an U lld tJ ec au on m e a d' E nv ej M a ór a d' E br e G an de sa any_2005 0,00 l' any_2004 0,50 X er ta R oq ue te s 1,00 M ar , relació Vm llire / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars adossats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis de les Terres de l'Ebre any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 50 3,00 any_2000 2,50 any_2001 2,00 any_2002 1,50 any_2003 1,00 any_2004 0,50 any_2005 any_2006 0,00 C re ix el l Ta rr ag on To a rr ed em ba rr a V ila -s ec a af el l en dr el ga l, el de Fr an co lí , l' M on tb la nc A lta fu lla sp lu V Ca l lb in ya na A R eu s any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 E M on t-r C am br ils oi g de lC am p any_2007 Va lls relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars adossats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis del Camp de Tarragona any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 any_2000 any_2001 any_2002 any_2003 any_2004 S M at ar ó S ab ad el l Te rr as sa C ar de de u G V r an ila ol no le va rs de lV al lè s A M le al lla gr at de M ar G el id C a as te lld ic en ef el ç s de ls H or ts B ad H al os on pi a B ta ar le ce td lo e na Ll ob re ga t, l' V ila S no itg va es il a G el trú any_2005 an tV relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars adossats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis de la Regió Metropolitana de Barcelona municipis any_2006 any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 51 relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars adossats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis dels tres àmbits territorials 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 any_2000 any_2001 any_2002 any_2003 any_2004 any_2005 G el id a s H or ts B V ar ila ce no l on va a il a G el trú M at ar ó S ab ad el l Te rr as sa G ra no lle rs de l ic en ç V R eu s en dr el l, el M on tb la nc Ta rr ag on a al ls V S any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 S an tC an tV ar le s de la To r to sa R àp it a M ór a d' E br e G an de sa any_2006 any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars aïllats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis de les Terres de l'Ebre 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 any_2000 any_2001 any_2002 any_2003 any_2004 any_2005 any_2006 d' Eb re M ór a Rà pi ta ar le s po st a Sa nt C Am ' ca na r Al po l la ,l Am de a, l' Al Ca m ar le s te br e De l To r to sa es ,e l Ro qu et Pe re lló Am et l la de M ar , l' any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 52 3,50 any_2003 1,00 any_2004 0,50 any_2005 0,00 any_2006 S R od a M on tb la nc af el C al al ou any_2002 1,50 C re ix el l de B ar à Ta rr ag on To a rr ed em ba rr a V ila -s ec a any_2001 2,00 l any_2000 2,50 C un it 3,00 C M am on br t-r ils oi g de lC am p V an de llò R s eu iH s B o is s p ba ita ld le el tI . P en ed ès ,l a relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars aïllats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis del Camp de Tarragona any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 any_2000 any_2001 any_2002 any_2003 any_2004 any_2005 ab ad el l de lV al lè s A Te m et rr lla as sa de lV al lè s, l' G ra no lle rs S an tC ug at S M at ar ó any_2006 A M le al lla gr at de M ar M ar to M re ol ll in s de R ei B ad al on H a os B pi ar ta ce le lo td na e Ll ob re ga t V ila S itg no es va il a G el trú relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars aïllats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis de la Regió Metropolitana de Barcelona municipis any_2007 any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. 53 3,50 any_2000 3,00 any_2001 2,50 any_2002 2,00 any_2003 el l Te r ra ss a G ra no ll e rs Sa ba d M l on tb la nc af el M Ca l ór a M s ar le Sa nt C at ar ó any_2007 Ta r ra go M na ol in s de R ei Ba Vi rc el la on no a va i la G el trú any_2006 0,00 Re us any_2005 0,50 d' Eb re any_2004 1,00 Rà pi ta 1,50 To r to sa relació Vm lliure / Vm protegit Relació valor unitari habitatges unifamiliars aïllats lliures respecte habitatges de protecció oficial, periode 2000-12, a determinats municipis dels tres àmbits any_2008 any_2009 any_2010 any_2011 any_2012 municipis Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana. A continuació s’han elaborat una sèrie de mapes en que es relaciona any a any, durant el periode 2000-12, i per municipis, el valor unitari de venda d’habitatge lliure en edifici plurifamiliar, i el de protecció oficial de règim general, també plurifamiliar, tenint en compte els factors de conversió usuals per a passar de superfície útil a construïda, igual a com s’ha fet anteriorment a l’elaborar els gràfics que resultaven dels quadres (veure pàgina 18 de la tesi), en que s’estudiaven unes ciutats concretes dels tres àmbits territorials estudiats (Terres de l’Ebre, Camp de Tarragona i Regió Metropolitana). Es pot observar com en general el valor de l’habitatge protegit ha estat per sota del de valor lliure, menys en els darrers anys, en que el valor màxim legal era més alt que el propi de mercat en bona part dels municipis dels tres àmbits estudiats, segons les dades de què es disposa. Es veu com a l’inici del periode 2000-12 els valor de l’habitatge lliure en conjunt estava al nivell aproximat del valor màxim de l’habitatge protegit en els municpis de les Terres de l’Ebre i part de les comerques del Camp de Tarragona, tret de l’excepció d’alguns municipis de costa. A mida que els valors s’anaven enfilant, aquesta diferència de valors es feia patent, fins a l’arribada de la crisi econòmica, en que el valor de mercat comença a davallar, posant-se al nivell del valor màxim legal, per, en els darrers anys, anar aquest últim per sobre (en alguns casos bastant) del propi del valor de mercat. 54 RELACIÓ ENTRE VALORS D’HABITATGES EN EDIFICIS PLURIFAMILIARS, LLIURES I PROTEGITS, EN EL PERIODE 2000-12, ANY A ANY_________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. 55 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. 56 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. 57 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. ___________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. 58 ___________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. ___________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. 59 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. 60 ____________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i Secretaria d’Habitatge i Millora Urbana, i cartografia del CPSV. 61 Relació del valor de mercat amb factors socioeconòmics A continuació s’han triat una sèrie de poblacions prou representatives de l’àmbit de les Terres de l’Ebre, del Camp de Tarragona, i de la Regió Metropolitana, on es comptabilitza any a any, en el periode 2000-12 la variació del valor unitari de mercat, juntament amb el de l’índex d’aturats i el d’immigrants, per provar d’establir unes relacions. Es copsa una relació inversa relacionant valor de mercat amb atur, de manera que quan aquest creix, el valor unitari de mercat baixa,, o al revés, quan l’atur baixa pugen els valors unitaris de mercat, i en canvi, al veure l’índex de persones immigrants amb el de la variació del valor de mercat, mentre anava pujant la immigració, pujaven els valors, però en canvi, ara que hi ha aturada econòmica, el nombre d’immigrants ha baixat de forma molt minsa, i en canvi, el valor de mercat ha baixat en picat, pel que podem dir que l’atur és una variable relacionada amb el valor de mercat, i en canvi la immigració no ho és ben bé, o almenys ho pot ser només en un sentit. També s’han generat fulls de càlcul per veure com varien, per municipi i d’any en any, diversos indicadors econòmics, com pot ser el nombre de vehicles que estan matriculats, el de les entitats de dipòsit, i la seua variació, el de les activitats comercials minoristes i la seua variació, el nombre de telèfons fixos, i el de la quota de mercat de cada municipi, any per any, o el nombre de vehicles matriculats. Mentre les condicions econòmiques eren bones, anaven augmentant tant el nombre de vehicles matriculats, com les activitats comercials minoristes, o les entitats de dipòsit (caixes, bancs, cooperatives de crèdit), el nombre de telèfons fixos contractats o la quota de mercat de cada municipi. Al mateix temps els valors també anaven pujant en els immobles, tot i que no amb la mateixa proporció que aquests indicadors esmentats. Els quadres i gràfics següents mostren, a més de l’exposat a dalt, també altres elements presentats anteriorment, com l’”efecte costa” en els municipis costaners, municipis amb més atractiu per a nous habitants. S’han elaborat tres quadres, un per àmbit territorial, i uns gràfics bastant explicatius de com estan relacionats el percentatge de variació del valor unitari de venda amb el percentatge de variació d’aturats, i en molt menor mesura, el del percentatge de variació d’immigrants, en diverses ciutats dels tres àmbits, de les quals es disposen dades. 62 _________________________________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 63 _______________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _______________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 64 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 65 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 66 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 67 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 68 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 69 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 70 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 71 _____________________________________________________________________ Font: elaboració pròpia amb dades de CATSA i IDESCAT. 72 CONCLUSIONS I APORTACIONS OBTINGUDES. Anàlisi del procés Si es té en compte l’increment del valor del mòdul d’habitatge de protecció pública, de règim general , es veu com els valors han anat pujant de forma important (entre el 20% i el 30%) en general dels anys 2000 al 2002. En el periode 2002-2003 l’augment va ser de prop del 2% en el valor del mòdul, i entre l’any 2003 i el 2005 en general els augments van ser molt moderats (entre el 5% i el 6%), tret dels municipis que van canviar de categoria, en que es va augmentar de forma important (vora el 20%), bàsicament en capitals de comarca o municipis amb més població. Donats els augments haguts, en el periode 2005-2006 no va haver augment del valor dels mòduls i cap municipi no va augmentar-lo. En el periode 2006-2007 l’augment va ser de quasi el 5%, i en el periode 2007-2008 els augments en poblacions de certa entitat van ser modestos, de vora el 4%,enfront de l’augment del mòdul relatiu a poblacions amb poc pes específic, pujant quasi el 20%. En els periodes posteriors no ha hagut variació del valor unitari ni canvi de categoria de cap municipi, amb el que el valor de l’habitatge protegit de règim general no ha variat. Amb això sembla que es vulgui regularitzar el valor màxim legal respecte del valor de mercat, però potser el que cal és tornar a baixar els mòduls, ja que els habitatges protegits han de tenir quelcom que els faci més assequibles que el propi valor de mercat lliure, per a donar resposta a la necessitat d’habitatge que es pugui generar. Ja Joaquim Clusa, Sara Mur i Josep Roca fan notar que “el principal cost social per les famílies de primer accés a l’habitatge i per les empreses de l’augment dels preus immobiliaris, mesurat pel número de salaris que fan falta per adquirir un habitatge o la relació entre les quotes hipotecàries i la renda, és l’exclusió social d’una part de la demanda, perquè una part de la demanda solvent es transforma en demanda insolvent. Aquest cost és especialment important pels demandants de primer habitatge o unitats familiars de primera constitució, que l’esforç que els hi demanen els preus inflacionat excedeixen de la seva capacitat de pagament… els dos mecanismes de compensació d’aquesta situació canviant són els mercats de preus més baixos tant els mercats immobiliaris de segona mà, com especialment de localitzacions menys centrals; en aquest sentit el mercat immobiliari és un mercat segregat espacialment. La política de l’habitatge ha de conjugar aquests aspectes amb l’objectiu de fer solvent la demanda en la forma de subvencions o producció d’habitatge de preus més baixos que el mercat”.19 Si es té en compte el valor lliure dels habitatges, aquest va pujar en general des de l’any 2000, però de forma important fora de la primera corona metropolitana, tot i haver-hi municipis de la Regió Metropolitana, i amb puntualment nivells molt importants en llocs de costa de tot arreu, on va anar augmentant la demanda, mentre en zones deprimides o sense molta activitat econòmica, van anar creixent més modestament. En la Regió Metropolitana els augments van ser importants fins a l’any 2005. Des de llavors fins al 2007 van tenir una pujada mol moderada, per a davallar des del 2007 fins ara, tot i que entre el 2009 i el 2010 la davallada ha estat molt menor, fent-se més evident el 2011 i 2012. En les zones interiors del Camp de Tarragona i en les Terres de l’Ebre ha ocorregut el mateix efecte, però aguditzat, Els creixements han estat espectaculars, quan han hagut creixements de valor, però quan ha descendit, aquest en molts llocs s’ha desmoronat, havent encara en el periode 2009-2012 baixades importants a bona part de les TTEE, així com a zones del Camp de Tarragona . Les zones del Camp de Tarragona amb activitat econòmica han seguit un curs similars a la Regió Metropolitana de Barcelona, amb baixades importants, però en les poblacions costaneres han tingut davallades notables de valor. Aquest fet, però de caire més general i fent referència als cicles del mercat immobiliari, ja està indicat per Joaquim Clusa, Sara Mur i Josep Roca a l’expressar “El mercat immobiliari és un mercat amb cicles molt pronunciats, especialment a Espanya, encara que seguint els cicles dels països avançats, especialment europeus. Des de 1975, com a data de referència dels 19 CLUSA, Joaquim; MUR, Sara; ROCA, Josep “El mercat immobiliari de la Regió Metropolitana de Barcelona i les Comarques Centrals de Catalunya” Barcelona, desembre de 2003. Ed. CPSV (pàgina 4). 73 efectes a Espanya de la “crisi mundial del petroli” iniciada el 1973, Espanya ha conegut els cicles a la baixa de 1975-1985 i de 1992- 1996, amb estabilitat dels preus nominals i de baixa en els preus reals, però també la intensitat dels cicles a l’alça amb increments molt importants de preus entre 1987 i 1991 i entre 1996-97 fins el present. Posar de relleu que els preus immobiliaris també poden baixar, en valors nominals o reals quan es considera un cicle llarg, ha de formar part d’una descripció operativa del mercat immobiliari”.20 Probablement el fenòmen ha ocorregut donat que en temps de crisi, el primer que es deixa és l’habitatge no habitual, el de temporada, com és el cas dels municipis de costa, igual que quan hi ha bonança econòmica es reflecteix en l’augment de l’adquisició de segones residències en llocs turístics. També s’ha de tenir present que en pocs anys ha desaparegut el factor especulatiu, fent reajustar els valors unitaris a un lloc proper al que li toca realment, ja que encara hi ha llocs que van variant a la baixa els seus valors d’habitatge, de manera que no només s’ha deixat de vendre per comprar a posteriori una primera residència, sinó que s’ha dixat de tenir el valor dels habitatges com a mitjà de rendibilitzar aviat inversions de diner. El preu de l’habitatge a les Terres de l’Ebre ha tingut una evolució desigual, depenent de la situació dels habitatges en ciutats amb fort creixement demogràfic de primera residència o en poblacions amb poca demanda d’habitatge, i depenent de si es trobaven en zona d’influència turística o no, passant en general de tenir uns preus baixos a tot arreu, similars als d’habitatges de protecció pública, a pujar a tot arreu, tot i que de forma desigual, per a baixar en els darrers anys fins a arribar a valors per sota del màxim legal dels habitatges protegits de règim general. Tal com es desprèn de les dades obtingudes, hi ha en l’evolució de preus primer a l’alça i després a la baixa a tot arreu. Hi ha d’origen una major diferència entre els valors lliures de mercat respecte dels valors de protecció pública de règim general en les zones més estables econòmicament, bàsicament bona part de la Regió Metropolitana de Barcelona, així com també en zones del Camp de Tarragona amb forta activitat econòmica, disminuïnt en les zones perifèriques de la Demarcació, així com també en bona part de les Terres de l’Ebre, destacant només les diferències en aquesta darrera Demarcació en la franja costanera, seguint la tònica de la zona sud de la costa del Camp de Tarragona. Aquestes diferències es van aguditzar en els periodes 2004-2008, arribant a màxims en general en els anys 2006-2007, per després anar davallant els anys 2009-2012 fins a nivells dels anys 2000-2002. Hi ha un apunt important a tenir en compte, i és que els municipis més petits no generen un mercat immobiliari rellevant. De fet, no tenen resultats reflectits en els fulls de càlcul sobre el valor de mercat. Són també municipis amb poc índex d’aturats i poc índex de població immigrada, ja que no hi ha activitat econòmica que pugui atraure l’arribada de nouvinguts. Normalment, també, són poblacions lligades al treball en el camp per compte propi, i amb una població en procés d’envelliment, ja que la gent jove que ha decidit buscar altres tipus de feines, ha emigrat als pols econòmics on hi ha alguna activitat econòmica. També hi ha un altre apunt important a tenir en compte. Amb la devallada de preus que s’ha produït a les Terres de l’Ebre i bona part del Camp de Tarragona, si fins al 2008 o 2009 l’oferta d’habitatge era tant d’obra nova com de segona mà, igual a la Regió Metropolitana de Barcelona, des de l’any 2009 fins ara, la majoria d’oferta, la quasi exclusiva oferta, es redueix a obra nova. No es posa en el mercat immobles de segona mà. Aquí ha de tenir molt a veure el fet que hi ha moltes promocions d’habitatges acabades i que encara estan per vendre, que ara estan sent gestionades per les entitats bancàries. Els valors a què s’oferten aquests immobles, o els valors a com s’han venut, és del mateix nivell que els habitatges de segona mà. Això fa que les ofertes de segona mà quedin amagades davant d’uns productes immobiliaris nous, ja que a mateix preu és normal que es compri més nou, i si encara es ven a preus més barats que els ofertats per particulars, encara més. 20 CLUSA, Joaquim; MUR, Sara; ROCA, Josep “El mercat immobiliari de la Regió Metropolitana de Barcelona i les Comarques Centrals de Catalunya” Barcelona, desembre de 2003. Ed. CPSV (pàgina 3). 74 Propostes de futur Tot i que el Pla Territorial Parcial de les Terres de l’Ebre assenyala unes millores a realitzar en infraestructures, també planteja unes obres que considera com millores, però realment és dubtós des del punt de vista d’efectivitat i despesa econòmica, com és la implantació d’un aeroport a Roquetes, havent a una distància assumible tres aeroports propers que o no funcionen o funcionen amb certes dificultats. L’aeroport de Castelló de la Plana encara està per estrenar, el de Lleida funciona minsament amb vols de temporada, i el de Reus, que és el que funciona més bé dels tres, sense tenir una gran activitat. L’aposta per un aeroport a Roquetes és una despesa innecessària, donada la poca població que en dependria. La distància a l’aeroport de Reus és prou acceptable com per fer els desplaçaments necessaris, i inclús el desplaçament a l’aeroport de Barcelona-El Prat. Potser el que cal és millorar la connectivitat de les Terres de l’Ebre amb aquests aeroports amb una xarxa viària o ferroviària millor i més segura. Les accions més realistes que poden ajudar al creixement econòmic de les Terres de l’Ebre poden basar-se en la millora real de les infraestructures existents, o la creació de noves, que a més, poden entendre’s en clau de país. No només la millora de vies de comunicació amb els aeroports esmentats, també les comunicacions amb pols econòmics propers i més llunyans. Com per exemple, les vies rodades i les ferroviàries. Això mateix, entre altres ho esmenten Joaquim Clusa, Sara Mur i Josep Roca “Les millores en les xarxes del transport, especialment del transport públic, i la política de l’habitatge fan més solvent la demanda i permeten augmentar l’anomenada renda real de residents i empreses”.21 No només s’ha de desdoblar la N-340 o la via de rodalies fins a Tortosa, o generar parades a tots els combois de l’Euromed (València-Barcelona) a l’estació nodal de l’Aldea (cosa que no ocorre avui en dia, tot i ser possible tècnicament), sinó que es pot potenciar l’Eix de l’Ebre com a part de l’eix que uneixi el Pirineu amb la mar, passant per Lleida, i de pas, connectant amb l’eix A-2 (Madrid-Saragossa-Barcelona), Inclús es podria generar un ferrocarril que unís la via existent de ferrocarril de La Pobla de Segur-Lleida amb els nuclis de Tortosa i Amposta, passant per Flix i Móra d’Ebre. De fet, se podria aprofitar part del traçat existent de la via que va de Faió i la Pobla de Massaluca a Flix, i Ascó fins a Móra la Nova. També caldria millorar la connectivitat dels municipis més llunyats de la xarxa viària bàsica, potser només fent vials més amples dels actualment existents. El problema que tenen els municipis en qüestió, és que es troben en llocs apartats de la xarxa viària bàsica del Territori. Però també hi ha la dificultat afegida del poc pes poblacional que tenen les Terres de l’Ebre, així com l’interior de les comarques del Camp de Tarragona en el conjunt de Catalunya, i en especial aquests municipis petits. En un altre ordre de coses, però relacionat amb la millora de la xarxa de comunicacions, és millorar les condicions per a l’assentaments d’empreses en el Territori, empreses de tot tipus, des de les purament productives a les empreses de serveis diversos, com les d’explotació dels valors turístics existents, des del turisme de platja d’estiu, al turisme de muntanya i natural, passant pel cultural, donada la gran varietat d’elements existents que hi ha, tant dins de les ciutats i pobles de les Terres de l’Ebre, com enmig del camp. Una menció especial es mereix el turisme fluvial, encara per explotar tret de molt poques excepcions. També les ciutats del Territori, com a pols d’atracció econòmica, a més de provar de ampliar el ventall econòmic que tenen, han de jugar el paper que fins ara han estat fent. Sense deixer de ser innovadors, reforçar allò que ja tenen i que fins ara ha funcionat des d’un punt de vista econòmic. Com es fa notar en un estudi sobre els locals comercials a les principals ciutats catalanes, “la grandària de la ciutat condiciona la localització… els municipis amb menys població tendeixen a especialitzar-se en productes quotidians, com ara el comerç alimentari 21 CLUSA, Joaquim; MUR, Sara; ROCA, Josep “El mercat immobiliari de la Regió Metropolitana de Barcelona i les Comarques Centrals de Catalunya” Barcelona, desembre de 2003. Ed. CPSV (pàgina 5). 75 especialitzat (carns, pastisseries, pa, verdures, fruites, etc.) i aquell especialitzat com el farmacèutic però de distribució dispersa”.22 I com a element que pot ajudar, no ja solament a les Terres de l’Ebre, sinó a Catalunya en general, a estabilitzar el mercat immobiliari, hi ha el fet que el valor màxim legal dels habitatges protegits baixi respecte del de venda lliure de forma important. Aquí enllaço amb un altre problema al qual no li veig solució a curt ni mig termini, i és l’enorme nombre d’habitatges buits que hi ha en determinats llocs del Territori, bàsicament de promocions construídes en els darrers cinc anys, ja que no hi ha prou potencial demogràfic en les Terres de l’Ebre per a ocupar-ho. Més solució té el sòl urbanitzable de bastants plans d’ordenació urbanística municipal, que pot tornar a la seua situació bàsica de sòl rural, o bé mitjançant la legislació, o bé simplement perquè amb el temps la natura reocupa allò que és seu i no s’ha urbanitzat. 22 DD.AA. “Estudi del mercat immobiliari dels locals comercials a les principals ciutats catalanes” Barcelona, abril de 2008, UPC-CPSV (pàgina 56). 76 BIBLIOGRAFIA Publicacions: - CLUSA, Joaquim; MUR, Sara; ROCA, Josep “El mercat immobiliari de la Regió Metropolitana de Barcelona i les Comarques Centrals de Catalunya” Barcelona, desembre de 2003. Ed. CPSV. - FITCH OSUNA, Jesús Manuel, Tesis Doctoral “La incidencia de externalidades ambientales en la formación espacial del valor urbano: el caso de la Región Metropolitana de Barcelona” dirigida per GARCIA-ALMIRALL, Pilar, CPSV, Barcelona, 2005. - MARMOLEJO DUARTE, Carlos; ROCA CLADERA, Josep “Prospectives de demanda d’habitatge principal a Catalunya 2001-2011” Working Papers.16. Barcelona, abril de 2004. Ed. CPSV. - MARMOLEJO DUARTE, Carlos “Informe sobre la demanda potencial d’habitatge de primera residència a Creixell i el seu entorn” Barcelona, 2001. Ed. CPSV. - MOIX BERGADÀ, Montse; ROCA CLADERA, Josep “Cap a una nova organització territorial de Catalunya” Research Papers.5. Barcelona, maig de 2004. Ed. CPSV. - QUEROL GÓMEZ, Antonio “Processos i canvis al territori del delta de l’Ebre” Valls, setembre de 2004. Ed. Cossetània. - DD.AA. “Atles comarcal i municipal de Catalunya” volums núm. 23 i 24. Barcelona, 2006. Ed. Enciclopèdia Catalana. - DD.AA. “Estudi del mercat immobiliari dels locals comercials a les principals ciutats catalanes” Barcelona, abril de 2008, UPC-CPSV - DD.AA. “Informe del Estudio de referencia del mercado del área metropolitana de Barcelona. Modelo de valores de vivienda plurifamiliar. Jerarquía de valores de vivienda unifamiliar” Barcelona, maig de 2005, UPC-CPSV. - DD.AA. “Estudio de referencia del mercado del área metropolitana de Barcelona. Jerarquía de valores de vivienda unifamiliar” Barcelona, juny de 2005, UPC-CPSV - DD.AA. “Estudio de referencia del mercado del área metropolitana de Barcelona. Modelo de valores de vivienda plurifamiliar” Barcelona, juny de 2005, UPC-CPSV - DD.AA. “Un modelo de simulación del valor de mercado de viviendas en Cataluña” Barcelona, novembre de 2004, CATSA-CPSV - DD.AA. “La elaboración de un modelo de valoración de viviendas en el ámbito de Cataluña” Barcelona, abril de 2004, UPC-CPSV-CATSA - DD.AA. “Propuesta metodológica para la elaboración de un modelo de valoración de viviendas en el ámbito de España” Barcelona, octubre de 2003, UPC-CPSV-CATSA. - D.O.G.C. núm. 2032. 31 de març de 1995, llei 1/1995, de 16 de març, pel qual s’aprova definitivament el Pla territorial general de Catalunya. - D.O.G.C. núm. 5559. 3 de febrer de 2010, acord GOV/4/2010, de 12 de gener, pel qual s’aprova definitivament el Pla territorial parcial del Camp de Tarragona. - D.O.G.C. núm. 5696. 19 d’agost de 2010, acord GOV/130/2010, de 27 de juliol, pel qual s’aprova definitivament el Pla territorial parcial de les Terres de l’Ebre. Articles: - BAYONA, Jordi “El impacto de la inmigración extranjera en la estructura demográfica de las ciudades. El caso de la ciudad de Barcelona y su región metropolitana” ACE núm.8. Pàg. 115162, Barcelona, 2008. - BELLET SANFELIU, Carmen “Ciudades intermedias: entre territorios concretos y ciudades y espacios globales”. Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales XXXVII. Pàg.569-582, Madrid 2004. - COLANINNO, Nicola i ROCA CLADERA, Josep “Modelli di urbanizzazione costiera: morfologia e complessità strutturale, a scala urbana e territoriale, nella Regione Metroplitana di Barcellona”. ACE núm.7. Pàg. 273-293, Barcelona, 2008. - VÁZQUEZ BARQUERO, Antonio “El desarrollo urbano de las regions periféricas de la nueva Europa. El caso de la ciudad de Vigo en Galicia”. Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales XXXVI. Pàg.43-60, Madrid 2005. 77 Pàgines web: - http://www.idescat.cat/ - http://www.ine.es/ - http://www.mviv.es/ - http://www.lacaixa.comunicacions.com/ (Anuari Econòmic d’Espanya, de La Caixa) Altres: - Material divers facilitat a l’alumnat durant el desenvolupament del MÀSTER UNIVERSITARI EN GESTIÓ I VALORACIÓ URBANA. 78 ANNEXOS 79