炒房之島2》漲到建商也抱歉　博士自住客：有剛需只能忍痛多付五成

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場景轉向高雄，原本以鐵工廠與菱角田著稱的仁武區，台積電在11月初確認要落腳高雄前夕，預售屋房價早已上漲38.35%，排名全國第18。

「10年前縣市合併後，因為市區沒地了，仁武房地產開始熱，最近說台積電要來高雄，房地產又起痟（發瘋）了，」五和里里長許有長說。

炒房現場2：高雄
台積電來了，但在地人買不起房了

3個月前，仁武一棟透天厝賣1200萬，現在開價1400萬，「如果不懂殺價，會被坑到死，」許有長愈講愈激動，「這樣的價格你叫在地人怎麼買？」

仁武所在的原高雄縣，與鄰近左營高鐵站的左營與楠梓一帶，因為仁武產業園區、楠梓科技園區、橋頭科學園區陸續招商動工，已取代原高雄市區，成了高雄房市的新寵。

高市不動產代銷公會理事長謝哲耀說，高雄有三波轉型帶動房地產。第一次是重工業，再來是十多年前發展觀光業，後來沉寂很久，「這一波是高科技人才。」

高雄橋頭新市鎮（王建棟攝）

以前，高雄建案都是在地人買，現在兩成是中北部客人，甚至不少是科技業員工，因為見證科技業進駐新竹、台中、台南後房市的盛況，因此搶先在高雄插旗。

以高雄總價800萬的預售屋來說，簽約先付20萬訂金，兩年分次付剩下的頭款。謝哲耀說，投資預售屋對科技業工程師來說「太輕鬆了，先買下來，5年後再打算就好。」

原本想經營首購，現在只能說抱歉

「他們很多都選擇買2戶以上，1戶留著自住，另1戶當投資，」高雄在地建設公司，冠億建設經理黃冠曄也觀察。

冠億建設長年在楠梓與仁武一帶推案，主打首購市場，手上累積不少想買房的在地客人名單。

原本想好好經營首購客群，以一字頭售價，主打口碑行銷。面對這波飆漲，黃冠曄覺得無奈，「我們其實比較喜歡銷售給自住客，比較有機會累積品牌。」

但「高雄實在漲太多，已經從第一期的17萬，漲到現在25萬。一間房子總價多300萬，已經超出不少在地首購預算，我很失望無法繼續服務很多先前的客人，」他說。

投資客從北往南竄，買氣太強勁，謝哲耀說，不少建商看好未來還會再漲，甚至「封盤」，打算等漲價後再賣。

許多政治人物依舊主張，增加土地供給，用市場供需邏輯來「平抑」房價。所以趕快重劃土地，趕快賣地，趕快提供預售屋，號稱可解決居住問題。

政府賣地增加供給，反而衝高房價

但內政部住宅價格指數顯示，台灣房價2018年起漲後，政府進入賣地高峰。賣地不但沒有平抑房價，還透過一次又一次的標售，不斷刷新全島地價紀錄。

「地方政府爭相把土地價格標售創新高，當成『政績』，」謝博明說，外界會認為地方政府帶頭衝高房價。

近4年，台南公有地標售面積超過11萬坪，名列賣地王，比前4年成長21倍。第2、3名的高雄、台中也都高達約9.6萬坪。

賣地顯然成為政府的金雞母。近4年，台中公有土地賣了631億，成為國庫、市庫的重要收入。其次為桃園429億、高雄336億。

今年4月，台中市政府整批標售公有地，在水湳、烏日都創下歷史高價。在被台中人稱為「下一個七期」的水湳段創研區地價每坪高達280萬，兩年前不過82萬。儘管是商業區土地，依舊有帶動當地住宅地價的效果。

這其實是個老把戲。社會學者王振寰、陳東升早在1990年代的《誰統治台灣》與《金權城市》兩書中，就剖析台灣都市化背後的政商結構。

縣市首長透過都市計劃或土地重劃的方式，得到了財源，帶動發展，也使得土地利益巨幅增加，進而雨露均霑。

除了土地重劃，交通建設是另一個做法。對市庫而言，開馬路可以對市民開徵工程受益費，也使土地價值上漲。大量道路建設，則讓市議員有更多機會「服務」選區。

10年前，苗栗大埔居民抗爭縣政府趁科學園區竹南基地擴建，大規模區段徵收農地，強制拆遷出了人命。當時，大埔重劃案一半工業用，一半規劃蓋住宅。

比大埔更高比例的南科住宅區，真有需求？

10年後，《天下》記者仔細研究，事關外公土地的南科重劃案。

據台南市都發局規劃，在南科周遭新徵收的9塊優先發展區塊中，僅4塊被劃為產業支援區，當中還可能有一半會蓋住宅；另5塊規劃為「生活服務區」。住宅比例最高將達九分之七，比大埔更高。

南科對於住宅的需求，真的有遠大過產業嗎？都發局的回應是，都市計劃目前仍在審議、蒐集地方民眾意見，尚未定案。

台中水湳段創研區

單價漲幅居冠的台南東區，也是因重劃而一飛沖天。40多公頃的平實營區重劃後，許多品牌建商蜂擁而入推出景觀豪宅，被地方稱為「台南的信義計劃區」。台南房仲阿全分析，東區素來學區就好，土地稀有性高，重劃吸引力十足，不只南科工程師，教授與醫生都會來買。

看著政府花大錢清理污染，讓台積電進駐高雄，結果周遭房價飛漲，對於建商封盤惜售，國際工程顧問公司AECOM一位主管憤憤道，「國父不是說漲價歸公嗎？在台灣，漲價全歸私了。」

他指出，事實上在歐美，甚至中國，政府會在都市重劃、都更投入大量資源前，就在周圍佈局。因為房價一定會漲，政府會預留一些公有社宅的空間。

類似的精神是總統蔡英文與台北市長柯文哲的競選政見——社會住宅。但兩人的第2任期均已過半，承諾的社宅進度，卻嚴重落後。

一手主導社宅的內政部次長花敬群不諱言，最初的理想是讓地方政府樂於蓋社會住宅。

為了替地方政府解決財政限制，他創新了社會住宅的財務機制。不用一開始就動用大量預算，而是以專案融資的方式，由住都中心向銀行融資四千億，用租金收益來還貸款。興建期沒有租金收入，中央會補助銀行利息。

但實際情況是，多數地方政府寧願走老路，重劃、賣地，覺得比較簡單、方便。

少子化與高房價互為因果

問題是，台灣真的需要那麼多房子嗎？台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，台灣人口去年已經開始下滑，長期而言，對房地產基本面會產生很大的影響。

少子化跟買不起房互為因果。年輕人買房子，就養不起孩子；而養了孩子就買不起房子。這兩件事現在看起來都很難解決，因此少子化已經是不可逆的現象。

「現在買預售屋風險很高，因為台灣家戶數將在未來5年到10年達到高峰，那時正是預售屋交屋期，」花敬群提醒。

炒房現場3：台中
運用到極致的紅單交易

那為何現在的房子，怎麼蓋似乎都賣得掉？答案是，被運用到極致的預售屋紅單制度。

紅單指「購屋買賣預約單」，即簽訂預售屋買賣合約前，先付訂金保留購屋資格所拿到的預約單；紅單炒作，就是付訂者將紅單轉讓給下一手，藉此賺取建案潛銷期與正式開案時的價差。

台中北屯廍子重劃區，是蛋白區造鎮的代表。

房價高漲，Tina和先生決定提早啟動換房計劃，今年中買進預售屋。她認為人永遠趕不上房價，買房一定要趕快。

「投資客比例確實增加了，他們把錢放在這（預售屋）比放銀行好，」台中在地建商、總太地產董事長翁毓羚從自家銷售數據觀察到，四年前推出的建案有91%高自住率，而今年4月開賣的新案，自住客不到八成。

每戶轉手賺百萬，再繼續以房滾房

楊小姐就是這波搶進的投資客。在房地合一稅2.0上路前，她3個月內，大手筆買進台中北屯的5戶預售屋。

本業就是房仲經紀人，3年前，她逢高賣出首購戶，賺進300多萬，以此作本金當起投資客，「以房滾房」。

瞄準預售屋前期資金需求低，賣一間獲利可買3間，她3年內已轉手10戶以上預售屋。目前手頭除了5戶預售屋，還有2戶成屋，總市價超過6000萬元。

楊小姐敲著計算機解釋，預售屋訂金加簽約金，大約是總價6%。以總價1000萬的房屋為例，簽約時先繳60萬，之後每季約繳10萬，通常能在2年左右脫手。

以投入資金計算，就是用約150萬本金買進價值千萬的資產，等同開了6倍以上槓桿。

她去年轉手的預售屋，每戶都在交屋前順利換約，扣除成本皆淨賺超過百萬，以每戶投入約150萬來算，投資報酬率超過60%；價差能再買更多新建案，繼續滾出獲利。

去年以來，央行對第4戶以上貸款，設下只能借五成的緊箍咒。但對於有穩定薪水收入的工程師炒房團或財力雄厚者，影響不大。原因是不夠的部份，這些人可以借到利率二%到三%的信用貸款，只比房貸高出約一個百分點。

「銀行搶著貸給我們，」台中科技業工程師Isaac毫不擔心。儘管短期交易會課45%重稅，但對口袋深的投資客，轉為長期持有就好。

台灣不動產持有稅長年偏低，投資客根本不怕長期持有。中山大學政經系副教授李明軒以資料分析，全國平均不動產實質有效稅率僅0.12%，負擔遠低於全球主要城市。

低稅原因並非稅率不夠高，而是稅基偏離現實。以地價稅的稅基——公告地價來看，內政部公布，去年全國平均只有真實市價的19.8%。「這還算高估，」一位內政部官員透露，現在台灣的公告地價只有市價的7%到10%。

地方大減稅，卻進了富人口袋

監察委員施錦芳10月發表調查報告，糾正台中市去年大幅調降公告地價兩成，使得公告地價佔市價比由13.6%，進一步掉到10.9%，居六都之末。此舉讓台中市稅收短少17億元。

更過分的是，台中減徵利益大多嘉惠到高土地資產納稅義務人，尤其是適用最高地價稅稅率的453戶，平均每戶減徵115萬元，而絕大多數納稅義務人僅減徵100多元，有違財富重分配的政策目的。

除了台中，台北市去年實施單一自住房屋稅基減半課稅，從1.2%降至0.6%，也讓花敬群不解。他認為，如果未搭配多屋者加稅，只是平白讓稅收減少，看不出對財富重分配有何益處。

「房地產買賣，是台灣最重要的不公平來源，」中研院院士朱敬一研究發現。

根據租稅資料，有錢人的所得主要來自股利、土地增值。不像經營公司有賺有賠、股利有時比較少，台灣社會前萬分之一富有的人，有將近一半的所得來自土地增值。

2017年，這群富人平均從土地交易賺到2537萬元，是全國平均的746倍。理由是，有錢人買賣房地產次數頻繁，相較之下，普通人可能數年、數十年才買賣一次房地產。

富人土地交易的報酬率更是比一般人高出五成，因為房地產有購買的門檻，有錢人可以買最好、最保值、最會漲價的地段。

博士自住客：有剛需，忍痛加價買

如果說貧富差距是溫水煮青蛙，對自住客而言，房價飛漲是切身之痛。

台南人，今年35歲的徐先生，去年剛從台北回到路竹科學園區工作。擁有英國生技博士學位，畢業後還在美國工作過，因為不想在生小孩與買房之間二擇一，百般思考，他和太太決定在南部買房，展開新生活，結果遇上中南部最大的炒房潮。

「我們有剛性需求，雖然很痛，但只好加價買，」他不平地說。他追蹤實價登錄，當初這間房一坪成交價只有16萬。投資客買下後多加裝潢，兩年之後，一坪加價到24萬，總價整整多了300萬。

李明軒分析，房價愈是高漲，房貸愈多，需要繳房貸的人，會害怕失去工作繳不出高額房貸，即使有創業、轉職念頭也不敢輕舉妄動，「不少人窮得只剩下房，過著拮据生活，連旅遊都不敢，」他說，消費不振，台灣經濟也將受影響。

決定逃離雙北高房價的人們，面對全島炒房，還能逃去哪裡？炒房之島，台灣會不會窮得只剩下房？

當房子快速吞噬國土，農地鋪上水泥，綠地將難以復返；老得快的台灣，會不會步上日本泡沫化後塵？連東京、大阪等六大城市房價都下跌了。

這是台灣必須面臨的決策，也是政府責無旁貸的責任。（責任編輯：曹凱婷）

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