Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
1
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUN/12
Acessórios para academia...............................15
Impressão........................................................33
Acessórios para limpeza............................5,9,11
Interfone..........................................................15
Acessórios poliesportivos................................30
Kit Primeiros Socorros.......................................7
Acolchoados para elevador............................9,11
Lavadora automática de piso...................5,7,9,11
Arquitetura e Urbanismo..............................11,30
Lavadora de alta pressão........................5,7,9,11
Armário multiúso...........................................9,29
Lavatórios .......................................................13
Aspirador.......................................................9,11
Limpeza de fachada....................................28,29
Bebedouro..................................................11,13
Limpeza, produtos.....................................5,9,11
Berçário...........................................................32
Lixeira........................................................5,9,11
Biblioteca.........................................................34
Manutenção de bombas e máquinas................11
Bicicletário....................................................9,11
Máquinas para limpeza............................5,7,9,11
Bombas...........................................................11
Multifuncional..................................................32
Brinquedos..................................................33,34
Persianas.........................................................31
Brinquedoteca................................32,34,4ªCapa
Pintura predial.............................................28,29
Cadeira para portaria ...............................9,11,29
Piso anti-impacto.....................28,31,34, 2ª capa
Caixas de correio..........................................9,29
Piso de borracha.................................2ª capa,31
Capacho.......................................................9,11
Piso esportivo.............................................30,31
Carrinho de compras.....................................9,11
Piso Vinílico................................................31,32
Carro Coletor..............................................5,9,11
Piso: restauração.............................................28
Carro Funcional..........................................5,9,11
Placas de identificação.....................................11
Casinha de boneca......................................33,34
Placas de sinalização.......................................11
CFTV................................................................15
Playground em madeira..............................33,34
Cobertura....................................................17,31
Playground em plástico...............................33,34
Cobertura em policarbonato/vidros...................17
Playground em tronco de eucalipto..................33
Coletor de bituca...........................................9,11
Portaria Virtual.................................................11
Construtora.................................................28,29
Protetor de coluna p/ garagem..................3ªCapa
Copiadora .......................................................33
Protetor de pára-choque...........................3ªCapa
Corrimãos .........................................................7
Protetor de parede....................................3ªCapa
Desentupidoras de esgoto................................21
Protetor de porta......................................3ªCapa
Dispenser papel higiênico/papel toalha.......5,9,11
Purificador de água..........................................13
Dispenser para sabonete líquido.................5,9,11
Rede de Proteção.............................................31
Doações de brinquedos e roupas................19,23
Reparos de bombas e máquinas......................11
Elevador...........................................................17
Restauração de fachadas............................28,29
Elevador: equipamentos...................................17
Restauração de pisos..................................28,29
Elevador: manutenção......................................17
Sensores de Presença......................................15
Enceradeira.............................................5,7,9,11
Sinalização....................................................7,11
Engenharia..................................................28,29
Síndico Profissional..........................................11
Escada.............................................................11
Tapete personalizado ....................................7,11
Espelho convexo...........................................9,11
Terceirização de serviços.................................11
Exterminador de mosquito................................32
Toldos.........................................................17,31
Fechadura Elétrica............................................32
Tratamento de piso..........................................28
Ginastica: equipamentos..................................15
Trava de carrinho..........................................9,32
Grama Sintética...........................................31,33
Trava Eletrônica de carrinho.............................32
Iluminação de Emergência...............................15
Varredora...................................................5,9,11
Impermeabilização......................................28,29
Ventilador.........................................................13
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Facilidade na palma da mão
Aplicativos que facilitam a vida em condomínio A regulamentação do uso de aplicativos deve ocorrer em Assembleia para que todos possam levar suas ponderações, tirar suas dúvidas e tomarem ciência das deliberações e dos regramentos que serão adotados. Nessa oportunidade, deverá ficar claro quais os serviços poderão ser utilizados via aplicativo, quais as vantagens, qual a forma de utilização, entre outros. O investimento em tecnologia voltada para o segmento de condomínios é capaz de otimizar as funções e atividades do porteiro, principalmente em horário de muito movimento. Residenciais que investem em tecnologia voltada para a segurança e auxílio nas tarefas diárias saem na frente quando o assunto é ter controle. Ter muitas câmeras e listas imensas com nomes cadastrados não são medidas suficientes quando há apenas um porteiro responsável por todas as demandas do local. Nesse caso, uma central de monitoramento focada
4
Supra Condomínio
exclusivamente nessa função é a garantia de que há mais atenção no espaço como um todo e não em um ambiente por vez. Entre as várias funcionalidades que facilitam o dia a dia do condomínio estão: cadastro de visitantes, acesso às câmeras do condomínio e botão de emergência/ pânico, entre outras funções. No que se refere ao acesso de estranhos no local, o aplicativo reforça a segurança, para além de dados e cadastramentos. O morador gera um código pelo QR Code e o envia ao visitante; dessa forma, ao passar o código pelo leitor, a entrada fica autorizada, o que gera mais confiança de que a entrada do visitante foi realmente autorizada pelo morador. Já situações que envolvem terceiros, como visitação, requerem mais cuidado, pois carecem de uma cautela maior, visto que os visitantes, em sua maioria, são desconhecidos. Por isso a MinhaPortaria. Com disponibiliza aos usuários um aplicativo de portaria remota, que tem a
finalidade de facilitar a relação por essa prestação de serviço e elevar a segurança dos moradores. “O nível de segurança é aumentado quando o usuário usa o aplicativo porque o próprio usuário/ morador faz as inserções e inclusões das solicitações no sistema.”, aponta Walter Uvo, especialista em tecnologia da MinhaPortaria.com. De acordo com a vice-presidente do Grupo Graiche, Luciana M. Graiche, o condomínio não pode escolher otimizar serviços através de app sem consulta prévia aos moradores, pois o assunto é de interesse geral e impacta na rotina operacional do condomínio, através do uso da ferramenta pelos condôminos. O intuito das discussões serem levadas à Assembleia é justamente o de debater e aprovar questões comuns a todos, fazendo valer a vontade da coletividade. “O uso de aplicativos deve vir para auxiliar e agilizar procedimentos, entretanto, é importante manter sempre outra opção para que não se exclua o direito de nenhum condômino, tanto os que discordam em pagar pelo uso do app, como aqueles que não têm intimidade com a tecnologia, por exemplo. A automatização dos métodos deve ser uma escolha e não uma imposição. Importante lembrar que os condomínios contam com moradores do mais variados perfis e idades, não sendo possível “engessar” um procedimento que, muitas vezes, não está ao alcance de todos.”, fala. A LAR.app oferece uma interface 100% digital que permite aos síndicos reduzir os custos da gestão dos condomínios em 10% logo nos primeiros três meses; e, a longo prazo, a empresa afirma que a economia pode chegar a até 40% ou 50%. A startup desenvolveu uma interface completa e que permite inclusão dos mais variados serviços personalizados de acordo com as demandas dos condomínios atendidos. Com pouco mais de 10 meses de operação, a LAR.app já possui uma taxa elevada de engajamento - 70% dos
continua na pág. 06
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/98 ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/12
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
5
Revista
Supra
Condomínio
condôminos acessam o app todo mês. A interação mobile dos clientes da LAR. app com os serviços e funcionalidades vem num crescente. Segundo Rafael Lauand, sócio fundador da startup, a maior ocasião de uso hoje é o acesso para emissão do boleto de pagamento do condomínio, seguido da visualização de documentos e prestação de contas. Metade do volume das reservas de churrasqueiras, salão de festas e espaços comuns dos condomínios são feitas pelo aplicativo da LAR. “Os condôminos estão cada vez mais usando o app para efetuar as reservas, o que além da agilidade, traz o benefício da automatização da cobrança já calculada diretamente no boleto do condomínio do mês seguinte.”, reforça Lauand. Mario Solimene Filho, advogado do escritório Ernesto Rezende Neto conta que existem muitos aplicativos à disposição de síndicos, administradoras e moradores. A maioria deles são de uso geral, como o WhatsApp para comunicação, o Evernote para organização, ou mesmo o Dropbox para compartilhamento de documentos relevantes. “Contudo, há atualmente também um forte desenvolvimento de aplicativos pensados exclusivamente para a área condominial. São normalmente pacotes que permitem diversas facilidades, como a impressão de boletos para pagamento do condomínio, a reserva de datas para utilização de espaços comuns, ou mesmo o controle de entregas de encomendas ou correspondência. Há até alguns com vistas à realização de
6
Supra Condomínio
assembleias condominiais. Há muitas opções no mercado.”, detalha. Ele explica também que dependendo da natureza do aplicativo, um morador pode se recusar a utilizar um app pago. “Pode se recusar a pagar se ele, individualmente, tem a escolha de se cadastrar ou não no serviço. Não se cadastra, não paga. Mas a situação é outra se o serviço tem como destinatário o condomínio como um todo. Nesse caso, é necessária a consulta em assembleia para a aprovação do gasto, e acontecendo a aprovação, o condômino dissidente não tem como evitar o pagamento. Há os que cobram por condômino, os que cobram por pacote, e o que mistura os dois (cobram implementação + treinamento + login individual). Para cada situação teremos uma solução diferente.”, detalha. O advogado destaca ainda algumas vantagens de otimizar processos através de aplicativos. “’Ganha-se tempo, como por exemplo com a expedição de segunda via de boletos ou com a comunicação de serviços de manutenção de áreas comuns. Ganha-se em informação, já que os condôminos passam a ter maior contato com o que ocorre no condomínio, tanto em termos de documentação (como acesso às atas da assembleia, por exemplo) como em serviços (como saber se determinada correspondência já chegou, ou se a churrasqueira estará livre no sábado que vem). Ganha-se na inteiração, pois é possível se discutir assuntos menos complexos de interesse do condomínio sem a necessidade de reuniões, e até mesmo realizar assembleias
por aplicativos, em que a matéria é apresentada e o tempo de votação é dilatado, permitindo a participação de mais moradores.”, completa Mario Solimene. Segundo o CEO da empresa de segurança Peter Graber, Leandro Martins, cerca de 90% dos assaltos aos condomínios residenciais acontecem pela porta da frente, onde o porteiro muitas vezes está em posição vulnerável e é rendido ou acaba abrindo a porta para alguém com rosto familiar. “O sistema remoto ajuda a aumentar a segurança pois tira o porteiro da área de risco e de quebra ainda reduz em até 60% os gastos com portaria, pois elimina folhas de pagamento.”, garante. Quando o prédio possui portaria remota, as pessoas não cadastradas conversam com o porteiro a distância para serem autorizadas a entrar no ambiente. Já quem é parente, amigo e marcou a visita com antecedência pode baixar o app da empresa e utilizar uma chave eletrônica habilitada por geolocalização. “Quando o visitante se aproxima do condomínio a chave é habilitada.”, explica Martins. Em ambientes estratégicos, o monitoramento de imagem pode ainda ser feito com câmeras inteligentes que ajudam a proteger objetos de maior valor, como automóveis, por exemplo. Qualquer atitude suspeita alerta a equipe na central de monitoramento, que analisa as imagens e, se for o caso, chama a polícia. “No Brasil 99% dos alarmes são disparados de forma acidental. Por isso, a polícia prioriza quem tem imagem”, finaliza Martins.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/19
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
7
Revista Supra Condomínio EVENTOS Por Natália Mancio
ABF Expo 2019
Franquias que oferecem serviços para condomínios crescem no Brasil O ritmo de expansão mais forte e as perspectivas econômicas melhores levaram o setor de franquias a registrar um crescimento nominal de 7% no 1º trimestre deste ano, ou seja, um ritmo mais intenso se comparado ao mesmo período de 2018 que foi de 5,1%. O faturamento passou de R$ 38.762 bilhões para R$ 41.464 bilhões. Considerando-se os últimos 12 meses, o crescimento foi de 7,5%, é o que revela a última pesquisa realizada pela ABF – Associação Brasileira de Franchising. Quanto ao movimento de abertura e fechamento de lojas no 1º trimestre de 2019, o estudo apontou uma variação positiva do saldo total de 2,5%, mais do que o dobro do 1º trimestre de 2018. Os lançamentos e tendências deste setor foram o foco da 28ª ABF Franchising Expo, vitrine oficial do mercado de franquias brasileiro, que ocorre de 26 a 29 de junho, no Expo Center Norte. São esperadas cerca de 400 marcas expositoras, do Brasil e do Exterior, e uma visitação de mais de 60 mil empreendedores. Para o presidente da ABF, André Friedheim, dois fatores contribuíram com o desempenho do setor. O ritmo mais forte de expansão em 2018 e de janeiro a março de 2019 – associado a definição do quadro eleitoral e a um mercado de trabalho desaquecido – e alguns movimentos positivos no varejo alavancados por um consumidor menos retraído. “O crescimento do setor reflete também os ajustes realizados pelas redes nos últimos três anos, principalmente a busca por mais eficiência, o desenvolvimento de modelos de negócio mais enxutos e a diversificação de canais de venda, linhas de produtos e consumidores.”, relata. As franquias que oferecem serviços para condomínios ganharam destaque durante a ABF, mostrando o crescimento do mercado e a atenção para o atendimento de um público que gera muita demanda, mas que nem sempre é 100% atendido. Fomos à Feira conhecer
8
Supra Condomínio
algumas opções voltadas para quem quer investir na prestação de serviços. A Dr. Faz Tudo é um dos exemplos. Eles são uma rede de franquias de serviços, com oportunidades para montar o negócio em modelo home based ou com ponto comercial. O portfólio da rede inclui serviços de instalações, reformas, elétrica, hidráulica, pintura, manutenção predial e sistema de ar-condicionado. Assim como a A Dr. Jardim que oferece serviços de manutenção de jardins, projetos paisagísticos, manutenção de piscinas, irrigação, fertilização, controle de pragas e manutenção de áreas de lazer e gramados esportivos. Os franqueados também podem iniciar o negócio em modelo home based. Esse modelo de prestação de serviço é muito utilizado por condomínios, pensando na economia com a contratação de funcionários e os custos que isso gera, além da certeza da qualidade do serviço,
pois os profissionais passam por seleção e reciclagem constantes. A Franquia Dr Faz Tudo é uma franquia de reparos, reformas, manutenções e construções em geral, que desde 2009 tem como principal motivo para sua existência a diversidade de serviços de manutenção em imóveis residenciais, comerciais e industriais, atendendo as orientações estabelecidas pelas Normas da ABNT e Sindicato da Construção Civil (Sinduscon), relativas aos serviços executados. Na franquia, uma equipe formada por profissionais experientes e qualificados, fornecem suporte e treinamentos técnicos constantes a toda a rede de franqueados, para que sejam verdadeiramente reconhecidos como Doutores naquilo que fazem. A Laundromat, rede de lavanderias self service com mais de 30 anos de experiência, continua em acelerado crescimento e, para atingir um número
continua na pág. 10
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/06
Revista
Supra Condomínio
9
Revista
Supra
Condomínio
ainda maior de pontos e clientes apostou na inovação como estratégia para fortalecer e tornar a marca mais eficiente, diante da necessidade da população e do atual cenário econômico. Visando atender ao público que não tem tempo a perder e busca por conforto, praticidade e preços compatíveis com a realidade brasileira para lavar a roupa fora do lar, a franqueadora tem concentrado seu plano de expansão no modelo Express, que oferece o método de autosserviço que também é facilmente aplicável em condomínios. O diretor da franquia, Nicolas Lopez, explica que o ideal é que a contratação seja feita ainda na construção dos prédios e salas que irão compor o condomínio, mas nada impede que os espaços sejam adaptados. “Com os apartamentos cada vez menores, economizar com o espaço de lavanderia dentro das unidades. Muitos escolhem, inclusive, colocar as máquinas próximas à piscina ou ao lado da academia, para otimizar o tempo dos moradores. A Laundromat é pioneira na América Latina no conceito de lavanderia autosserviço e estamos otimistas em aumentar consideravelmente o número de unidades neste formato os próximos anos, devido às novas tendências de mercado tanto do lado dos consumidores, que aderem ao conceito “do it yourself” (faça você mesmo, em português), como também ao perfil do investidor, que procura hoje operações com uma gestão mais simplificada no dia a dia.”, explica o diretor da marca.
10 Supra Condomínio
A Mary Help participa mais uma vez da ABF Franchising Expo. A Mary Help rede que trabalha com a intermediação no serviço de diaristas, apostou no franchising por ser um modelo de negócio já testado e formatado, fazendo com que o investidor saia mesmo na frente. Com modelos de negócios que exige investimento baixo, a Mary Help oferece ao franqueado uma rentabilidade de até 25%, valor acima da média brasileira, que é de no máximo 18%, segundo a ABF. “A ABF Expo é considerada uma das maiores
feiras de franquias do mundo, além de ser referência para quem busca marcas sérias e consolidadas para investir, como a Mary Help. Quem investe em nossa franquia, passa a fazer parte da rede que mais cresce no Brasil. Um de nossos diferenciais é que além de acompanharmos o franqueado desde a busca do ponto até a operação do dia a dia, somos a única com software de gestão exclusivo, o que facilita toda a gestão da unidade.”, explica José Roberto Campanelli, fundador e diretor da Mary Help.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/15
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
11
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Seguindo as regras
Morador inadimplente pode ser impedido de usar áreas comuns do condomínio? Diante da crise financeira enfrentada há anos, o mercado vem sofrendo com a inadimplência geral - e não é diferente nos condomínios brasileiros, que tem como “gargalo” a falta de pagamento de muitos condôminos. Conhecendo a realidade financeira dos condomínios, a inadimplência de um conjunto residencial pode chegar a 30% das suas unidades, o que afeta a arrecadação necessária para custear as despesas da coletividade. Considerando que um condomínio não tem finalidade lucrativa, muitos sequer conseguem formar um fundo de reserva compatível com as despesas extraordinárias ou para compensar o déficit deixado pelos inadimplentes. Para o STJ (Superior Tribunal de Justiça) os condomínios não podem restringir o uso de áreas comuns pelos moradores inadimplentes, pois, o credor deve buscar meios legais e pré definidos para forçar o pagamento do débito, geralmente através de apontamentos de protesto, aplicação de multas e cobranças judiciais, ou seja, apenas sanções de ordem pecuniárias. Fábio Akiyooshi Jogo, advogado especialista em Direito Condominial e sócio da F. Jogo & Advogados Associados, conta que administradores dos condomínios residenciais buscam formas de forçar o morador inadimplente a pagar o seu débito, sendo as mais comuns: apontamento de protesto, cobranças judiciais, corte no fornecimento de água e proibição da utilização de áreas comuns do condomínio. “Este assunto é recorrentemente discutido em nossos tribunais, pois, alguns condomínios deliberam e aprovam essa restrição em Assembleia Geral, acreditando que estão resguardados pela “decisão soberana” da Assembleia, chegando até a incluir essa regra restritiva em seus regulamentos internos. Porém, o condômino inadimplente inconformado busca a invalidação desta norma no nosso Poder Judiciário.”. Decisão recente do Superior
12 Supra Condomínio
Tribunal de Justiça (RESP 1699022) determinou que os moradores, mesmo inadimplentes, não podem ser impedidos de utilizar as áreas comuns do edifício. Essa decisão não foi feita em recurso repetitivo (ou seja, não vale imediatamente para todos os casos), mas é um precedente importante que se alinha com outro julgamento mais antigo, também nesse mesmo sentido. De acordo com o Ernesto Rezende Neto, advogado do escritório Ernesto Rezende Neto não existem determinações específicas em lei, e por isso essa decisão é importante, já que responde uma questão prática não prevista. Contudo, a interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça vai justamente no sentido de que, se não há previsão no Código Civil para que se retire direitos do condômino inadimplente às áreas comuns, é porque a Lei assim não o quis. Quando o assunto é restrição de direitos, isso deve estar expresso em Lei, e não pode ser simplesmente presumido. “É
preciso sempre abrir o diálogo e tentar resolver os problemas de forma a não comprometer o convívio pessoal - afinal de contas, isso prejudica a relação entre vizinhos e a ambiente social no edifício. A legislação processual prevê formas adequadas de resolução de conflitos que serão aplicadas durante o processo judicial - a audiência de conciliação. Por que não fazer isso antes e tentar evitar o processo judicial? Contudo, há situações em que isso é impossível e, uma vez atingido esse ponto, é preciso agir judicialmente para que o problema não fique fora de controle. Mas de uma forma ou de outra, não é possível restringir a utilização de áreas comuns. O melhor remédio é a execução das verbas de condomínio, pois essa é a consequência legal para o inadimplente, que poderá até mesmo ver seu apartamento indo à leilão para o pagamento do débito.”, complementa. Leonardo Rocco, da Rocco Advogados de São Bernardo do Campo, explica
continua na pág. 14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/98
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/07
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/97
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
13
Revista
Supra
Condomínio
que de acordo com o Superior Tribunal de Justiça , Regulamento interno de condomínio , aprovado em assembleia, não pode proibir uso de área de lazer por condômino inadimplente , uma vez que a sanção prevista para inadimplência é exclusivamente pecuniária , de forma que não é possível criar novas penalidades que violam a dignidade humana. “Caso um morador venha a ser constrangido por não poder utilizar as áreas comuns, terá direito a ingressar na justiça, podendo inclusive pleitear ressarcimento moral dependendo do caso concreto. A postura mais adequada para síndicos e administradores é manter uma gestão austera, realizando o acompanhamento das contas, movendo ações judiciais nos casos mais extremos a fim de reduzir a inadimplência e oferecer opções de pagamento facilitado a fim de solucionar conflitos antes da esfera judicial.”, detalha. Outra atitude essencial aos síndicos e administradores é a conscientização dos moradores. É importante que os condôminos entendam como funciona a parte financeira do condomínio. Por isso, campanhas periódicas têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, daquela pessoa que privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento da cota do condomínio. Nessas campanhas é importante salientar o que é a taxa condominial, do que é composta, e como é utilizada. O advogado e presidente do Grupo Graiche, José Roberto Graiche relata
14 Supra Condomínio
que caso o condômino inadimplente seja impedido de utilizar alguma área comum, existe a possibilidade de acionar o condomínio com pedido de liminar para que seu direito de propriedade seja restaurado, além de entrar com ação por danos morais. “Ao comprar um imóvel em um condomínio, a pessoa compra uma fração ideal de uma área privativa (o apartamento, por exemplo) e uma fração ideal de parte da área comum. Sendo assim, diante do direito à propriedade, que é constitucional, o
condômino tem direito a utilizar a área comum, pois existe uma hierarquia de normas e o regimento interno de um condomínio não pode ferir um direito constitucional, que é a propriedade.”. Outras medidas podem ser tomadas pelo condomínio para garantir o pagamento, como, por exemplo, pedir o pagamento adiantado de aluguéis para utilizar o salão de festas e churrasqueiras. Ralfo de Barros Monteiro, Juiz de Direito e professor de Direito Civil do Damásio Educacional alerta para o fato de não poder existir distinção de tratamento entre moradores adimplentes e inadimplentes. Aliás, se assim se permitisse, haveria inegável ataque ao direito de propriedade do condômino. “Nos termos da legislação e jurisprudência atuais, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Fica, então, sujeito à cobrança judicial com este acréscimo. Em meu ver, ainda, caso reiterada seja a conduta – e em um momento posterior - é possível ainda que, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, seja imputado ao inadimplente o pagamento de multa correspondente até ao quíntuplo do valor de contribuição condominial, tudo sem prejuízo de eventuais perdas e danos causados, que deverão também ser indenizados (art. 1.337, caput, do Código Civil).”, finaliza.
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/16
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
15
Revista Supra Condomínio ADMINISTRAÇÃO Por Natália Mancio
Golpe dos boletos falsos
Como proteger condôminos de caírem no golpe que adultera dados de boletos O golpe dos falsos boletos ocorre quando o código de barras de um boleto é adulterado para que o valor pago vá para uma conta indevida. O boleto adulterado pode chegar na casa do cliente ou ser adulterado na emissão pela internet. Boletos sem prestação de serviço podem ser enviados para a população indiscriminadamente. O nome da empresa que aparece nos boletos e os valores cobrados confundem as vítimas que acreditam se tratar de uma cobrança obrigatória. E em especial, os boletos de cobranças condominiais, são um alvo fácil e muito utilizado pelos golpistas, tanto pelo estilo da diagramação, pois cada administradora possui um padrão de cobrança quanto a mudanças nos valores de acordo com demandas mensais dos condomínios como salários de funcionários, reformas, etc. Samira Tanus Madeira, advogada com especialização em Direito Processual Civil e Direito Imobiliário, explica que o consumidor deve entrar em contato com o banco responsável para tentar resolver o problema e
registrar à fraude através do boletim de ocorrência para que sejam apurados os crimes cometidos. “Caso o morador pague o boleto falso por engano, ele deverá comunicar o gerente do banco o ocorrido, buscando sempre o ressarcimento já que não será liberado da taxa mensal paga erradamente. No entanto, na maioria das vezes, o banco se exime da responsabilidade, afirmando que tal erro se deu por negligência do consumidor, o que gera a necessidade de ingressar na justiça para obtenção do ressarcimento. Certo é que nestes casos, a jurisprudência não afasta a responsabilidade do banco responsável pelo pagamento, em atenção ao risco da atividade que desenvolve e diante da falta de segurança dos serviços que disponibiliza aos clientes.”, detalha a profissional, sócia no escritório Tanus Madeira Advogados associados. Talvez a principal dúvida seja: é possível identificar um boleto falso? De acordo com o advogado Leonardo Rocco, da Rocco Advogados de São Bernardo do Campo, é bem possível.
“Eles possuem características comuns como envio de email com links suspeitos que geram boleto on line, alteração do número do documento por um vírus inserido no computador. Para perceber a fraude é importante que antes de se realizar o pagamento através de um boleto bancário se verifique os três primeiros dígitos do documento para ter certeza de sua existência. Isto pode ser feito pela internet por meio do site da Febraban (Federação Brasileira dos Bancos). E caso o morador pague o boleto falso, por engano, nos termos da lei 10.406/2002, mesmo que o condômino efetive erroneamente o pagamento do boleto falso, ele continuará a dever a prestação mensal referente ao exercício devido. Ele deve registrar um boletim de ocorrência a fim de que se investigue o ilícito e que posteriormente seja ressarcido pelo estelionatário. Dr. Rocco explica ainda que é possível rastrear o emissor de um boleto falso por meio de investigação. “O boleto falso deve ser levado às autoridades junto às diversas vítimas do golpe
continua na pág. 18
16 Supra Condomínio
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/07
Revista
Supra Condomínio
17
Revista
Supra
Condomínio
a fim de que seja instaurado uma investigação conduzida pelo departamento de crimes eletrônicos da polícia civil, a fim de que se encontre os criminosos.”, completa. 10 dicas da Febraban para evitar o pagamento de boletos fraudados: • Conheça suas despesas e acompanhe o pagamento delas no extrato do seu banco; • Preste atenção no modelo do boleto enviado pelo emissor da cobrança, se for diferente, desconfie; • Boletos fraudados costumam apresentar falhas: erros de português, impressões de má qualidade, papel diferente e ainda logomarca distorcida; • Ao receber um boleto, sempre confira os dados do beneficiário como nome da empresa emissora do boleto, agência e banco; • Se precisar de novo boleto utilize o site do próprio banco emissor para gerar a 2ª via. Evite sites que aparecem nos buscadores; • Mantenha seu antivírus sempre atualizado. Ele garante a proteção do seu computador contra vírus que podem modificar boletos, detectando-o no ato da infecção e impedindo-o de agir; • Ao gerar um boleto pela internet opte, sempre que possível, por boletos no formato “PDF imagem”, eles são mais seguros contra vírus; • Caso desconfie de alguma informação no boleto, entre em
18 Supra Condomínio
contato com o cedente da cobrança e faça a checagem dos dados antes do pagamento; • Os três primeiros dígitos do código de barras sempre indicam o banco emissor do boleto. Ao emitir a 2ª via, certifique-se que o código do banco é o mesmo da via original. Se for diferente, não utilize esse boleto para pagamento. • Usuários podem pagar os boletos pelos canais oficiais dos bancos, que são: site do banco (internet banking), caixa eletrônico, banco por telefone, banco no celular (aplicativo do banco), agência bancária, correspondente e pelo DDA – Débito Direto AutorizadoDDA.
O professor de Direito Penal e Processo Penal da FADISP, Ricardo Dias, alerta que o morador deve se certificar que com o prestador, em caso de suspeita, sobre a veracidade dos dados do boleto. Persistindo a suspeita, não pague e entre em contato com o prestador. “Uma forma é comunicar aos moradores que os boletos se encontram disponíveis na portaria - pois isso pode trazer mais segurança sobre a veracidade do documento. Outra forma é se colocarem à disposição no caso de existência de dúvidas, bem assim, que orientem aos condôminos para que, havendo dúvidas, não paguem o boleto e procurem o síndico ou a administradora.”, sugere Dr. Dias.
Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
19
Revista Supra Condomínio ESTRUTURA Por Natália Mancio
Atenção às novas regras
Decreto em SP estabelece novas regras de vistoria do Corpo de Bombeiros No dia 10 de abril de 2019 entrou em vigor uma série de novas regras para a concessão do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) por meio do decreto 63.911/18. O condomínio que não estiver de acordo com as novas regras de combate a incêndio poderá ser multado em até R$ 265.00,00. Para evitar problemas dessa ordem, os condomínios deverão respeitar a instrução técnica n° 01/2019, que servirá de base para a fiscalização dos imóveis. A principal alteração entre a legislação antiga frente a atual, reside no poder de polícia e fiscalizatório dos bombeiros. Antes do corpo de bombeiros visitava o condomínio apenas quando acionado, quando ocorria algum sinistro ou quando era chamado para a emissão do atestado. Agora, o corpo de bombeiros pode vistoriar os condomínios periodicamente ou em razão de denúncia fundamentada. “Por fim, vale ressaltar que a partir
da nova legislação, o condomínio sem AVCB regularizado e atualizado corre o risco de não receber o prêmio do seguro de incêndio contratado pelos condôminos.”, explica o advogado Leonardo Rocco, da Rocco Advogados de São Bernardo do Campo. O presidente da CONASI, Confederação Nacional de Síndicos, Sérgio Craveiro explica que agora a nova lei os bombeiros tem poder de polícia de multar os condomínios que estão com AVCB, laudos prediais e demais inspeções vencidas. “Os benefícios para o condomínio são: segurança e tranquilidade. Uma vez ao ano de faz a vistoria. Ela sim tem custos e o responsável é uma empresa de engenharia. Os laudos bem como a inspeção predial também são feitos por engenheiros, sendo obrigatória de acordo com as normas da ABNT. Enquanto que para o condomínio as consequências são multas, E o síndico ser responsabilizado civil e criminalmente por qualquer ação de
negligência.”, completa. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (A. V. C. B.), é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Policia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio (É um conjunto de medidas estruturais, técnicas e organizacionais integradas para garantir a edificação um nível ótimo de proteção no segmento de segurança contra incêndios e pânico.), previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de revalidação. EM QUE CASOS É OBRIGATÓRIO O A.V.C.B / C.L.C.B. I – construção e reforma; II – mudança da ocupação ou uso; III – ampliação da área construída; IV – regularização das edificações e áreas de risco; V - construções provisórias (circos,
continua na pág. 22
20 Supra Condomínio
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE FEV/14
Revista
Supra Condomínio
21
Revista
Supra
Condomínio
eventos, etc.). EM QUE CASOS NÃO É OBRIGATÓRIO O A.V.C.B / C.L.C.B.
I - residências exclusivamente unifamiliares; II - residências exclusivamente unifamiliares localizadas no pavimento superior de ocupação mista, com até dois pavimentos e que possuam acessos independentes. Diferenças entre inspeção predial
vistoria
e
A inspeção predial é uma vistoria realizada por um profissional habilitado da área com o intuito de garantir que a edificação em questão atenda e esteja de acordo com as especificações dos Órgãos e das Normas Regulamentadoras. Além da orientação técnica ela tem por objetivo a manutenção preventiva da edificação, podendo englobar diversos sistemas construtivos, entre eles: estrutura, impermeabilizações, instalações hidráulicas e elétricas, combate e prevenção contra Incêndio, elevadores, coberturas, ventilações entre outros. “Caso sejam constatadas irregularidades ou a não resolução das pendências levantadas nas vistorias técnicas no que se refere a combate e prevenção de incêndios, algumas penalidades são previstas como emissão de
22 Supra Condomínio
advertências por escrito, multas e cassação das licenças do Corpo de Bombeiros (AVCB e CLCB).”, explica o arquiteto Paulo Moraes, da Arq&Plan – Arquitetura e Planejamento. De acordo com o arquiteto Paulo Moraes, o maior benefício dessas regulamentações é a segurança que uma edificação regulamentada traz para seus usuários. “Podemos ressaltar também outros benefícios como valorização do imóvel, aumento da vida útil da edificação e menor necessidade de reparos futuros. No caso dos sistemas que envolvem Prevenção e Segurança, é imprescindível estar de acordo com as obrigações legais, com as Normas de segurança e exigências da Prefeitura e do Corpo de Bombeiros.”. Ele explica ainda que uma inspeção predial pode variar em função do seu uso ou tempo (idade). “Podemos estimar alguns critérios como por exemplo um prazo de dois a três anos para edificações na faixa de até 15 anos e anualmente para as construídas há mais de 30 anos. “No que diz respeito às condições de segurança e combate contra incêndio, o Corpo de Bombeiros da Polícia Militar da cidade de São Paulo recebe agora o poder de visitar e fiscalizar as edificações e aplicar os demais procedimentos ligados ao assunto, além da atualização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo
de Bombeiros). Condomínios residenciais e comerciais da cidade poderão agora receber uma visita para inspeção da edificação sem prévio aviso. A inspeção predial é feita por um profissional habilitado, pode ser um engenheiro, um arquiteto ou uma empresa especializada que presta serviços na área, porém todos devem estar cadastrados em seus devidos Conselhos Profissionais como o CREA (para engenheiros) e CAU (no caso dos arquitetos). Na inspeção serão levantadas e relacionadas às irregularidades da edificação, na parte de segurança contra incêndio serão levados em consideração itens como sinalização, rotas de fuga, equipamentos de combate contra incêndio como hidrantes e mangueiras, detectores de fumaça entre outros. “A inspeção predial é obrigatória apenas em algumas cidades do Brasil. No que se refere ao Corpo de Bombeiros, ela é obrigatória sim pois a edificação precisa renovar seu AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que é o laudo que atesta que a edificação vistoriada possui as condições necessárias de segurança e combate contra incêndio previstas em legislação. Seu prazo de validade pode variar em função do uso, classificação de risco, área e altura da edificação.”, finaliza Paulo.
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
Revista
Supra Condomínio
23
Revista Supra Condomínio SAÚDE Por Natália Mancio
Cuidados na hora de se exercitar Conheça os benefícios da contratação de assessoria esportiva para condomínios
No Brasil, onde quase metade da população não se exercita, a comodidade de treinar em casa é um grande diferencial. Só no estado de São Paulo há mais de 55 mil condomínios, alguns deles com infraestrutura de clube. Mas quais os principais benefícios de se contratar uma assessoria esportiva de qualidade? Muita gente não sabe, mas há uma legislação específica para isso o que pode gerar multas, se descumpridas, e o pior, conflitos e até acidentes. Um estudo publicado em dezembro de 2018 pela Organização Mundial de Saúde (OMS) no The Lancet Global Health Journal, apontou que 47% da população brasileira adulta não realiza atividades físicas suficientes. Em 15 anos, o Brasil foi o país que registrou um dos maiores índices no porcentual de população com comportamento físico inadequado, ocupando a quinta posição entre os países com as piores taxas no mundo. E as mulheres brasileiras estão mais sedentárias - 53% são consideradas inativas. O motivo
24 Supra Condomínio
deste aumento seria a explosão do uso de tecnologias, maior urbanização, um aumento da classe média e ocupações sedentárias. O levantamento avaliou 1,9 milhão de pessoas em 168 países, em 2016. No Rio de Janeiro, por exemplo, a Assembleia Estadual aprovou no fim do ano passado a lei 8.070, que obriga a presença de um Educador Físico como responsável técnico das atividades esportivas dentro de condomínios em todo Rio. De acordo com esta lei: os condomínios que disponibilizarem espaços de academias deverão registrar o responsável técnico junto ao CREF, quando a atividade física for dirigida e realizada em salas de treinamento físico. Depois da lei, só na região da Barra da Tijuca e Recreio, o CREF flagrou 15 casos de exercício ilegal da profissão em áreas de Crossfit, musculação, Treinamento Funcional, futevôlei, eletroestimulação e beach tênis. Em todo Rio já foram 334 casos de pessoas exercendo ilegalmente a profissão. Em Santa
Catarina, o CREF faz campanha, desde 2017, junto aos condomínios com o objetivo de conscientizar para a prática responsável da atividade física. Distribuem folders nas visitas de orientação e fiscalização, enviam e-mails aos síndicos e disponibilizam informações no site. Vinícius Monteiro, sócio da Lokal Assessoria de Esportes e Saúde, que atua há 15 anos no mercado. O empresário alerta que, de acordo com a Lei Federal 9696/98, que regulamenta a profissão de Educação Física, toda atividade física e esportiva deve ser orientada por um profissional habilitado e registrado no Conselho Regional de Educação Física (CREF) de sua região. Além disso, há a legislação estadual específica para os condomínios. A empresa implementa atividades físicas na rotina por meio de aulas descontraídas, que geram adesão do maior número de pessoas, atividades que vão além da tradicional musculação, com oficinas de Youtuber, Slime, culinária, aulas de dança, yoga, grupo de corrida
Revista
e outros. Fazem mais, planejam e gerenciam uma academia dentro do condomínio. Sempre disponibilizamos profissionais de qualidade e atendendo todas as exigências legais e trabalhistas para trabalhar em condomínios”, afirma Vinícius. Para o presidente da CONASI, Sérgio Craveiro a assessoria esportiva em condomínios é muito importante. Mas reforça a necessidade de se fazer um contrato do morador junto com o profissional de assessoria esportiva para se responsabilizar por acidentes e qualquer prática de negligência da profissão. De acordo com ele, o valor deve ser pago pelo morador diretamente ao profissional ou às empresas que atuam dentro da academia do condomínio sem o intermédio do condomínio, sendo a liberação feita através de contrato assinado do condômino com o profissional da área esportiva. Edson Bindilatti é atleta olímpico e especialista em treinamento físico e comenta sobre a praticidade para os condôminos em contratar uma assessoria, pois muitos moradores, às vezes, chegam em casa e não querem sair por cansaço, ou por se sentir inseguros para sair de casa à noite. Alguns preferem fazer de manhã e isso facilita a preparação para o trabalho após a atividade, por estar em seu condomínio. Ele explica ainda que, em relação à responsabilidade por acidentes
durante a prática esportiva, tudo vai depender do acordo feito com a assessoria e o condomínio. “Caso a assessoria seja particular dos moradores, a assessoria se responsabiliza, mas se o acidente for causado por defeito ou quebra de algum aparelho da academia, o condomínio se responsabiliza. Tudo tem que ser formalizado entre a assessoria e o condomínio.”, detalha. Assim como a liberação da entrada dos educadores, pois em cada condomínio existe uma regra específica. Os educadores devem ser devidamente cadastrados na administração do condomínio para a segurança dos condôminos. Assim que o condomínio tiver os dados dos funcionários da empresa de assessoria eles serão liberados nos horários das atividades, caso a empresa mude algum funcionário tem que avisar o condomínio para que seja feito o cadastro do mesmo. A equipe da Lokal nos ajudou a listar as principais vantagens da contratação de uma assessoria: Prevenção de Acidentes em Equipamentos: o síndico é responsável pelos espaços esportivos e equipamentos de ginástica. E a assessoria esportiva garante a segurança das instalações, equipamentos e respectivas manutenções. A equipe da assessoria esportiva realiza o treinamento de primeiros socorros, garantindo o pronto atendimento em caso de
Supra
Condomínio
acidentes. Profissionais Regulamentados: o quadro de colaboradores da assessoria esportiva é composto por profissionais de Educação Física registrados pelo CREF, evitando que o condomínio sofra autuação por atividade ilícita, caso haja fiscalização. Além disso, o síndico não vai precisar se preocupar com a gestão dos funcionários, assumida pela assessoria esportiva. Melhora na qualidade de vida: a prática de atividades físicas traz mais disposição e saúde e melhora o relacionamento entre os moradores. A Organização Mundial da Saúde alerta que os sedentários estão mais suscetíveis a desenvolver algum tipo de doença, principalmente doenças cardiovasculares, diabete, câncer e demência. Economia: como a mensalidade é dividida entre os condôminos, o valor do investimento é mais em conta, se comparado às academias. Deve se contabilizar também a comodidade de não gastar mais com o deslocamento. Desenvolvimento Físico de Forma Adequada: há atividades pensadas para toda a família e os professores são avaliados mensalmente pelos alunos, assim garantido a excelência das atividades. Há também controle dos atestados médicos e dos termos de responsabilidades dos alunos, como em qualquer academia de qualidade. Supra Condomínio
25
Revista
Supra
26 Supra Condomínio
Condomínio
Revista
Supra
Condomínio
Supra Condomínio
27
28 Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/06
Revista Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE OUT/09
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/18
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
29
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/17
ANUNCIANTE SUPRA DESDE AGO/18
Revista
Supra
30 Supra
Condomínio
Condomínio
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JUL/13
Revista Condomínio
Supra
Condomínio
31
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAR/15
Supra
32 Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/16
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/13
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/18
Revista Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE DEZ/03
ANUNCIANTE SUPRA DESDE SET/14
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/05
Revista
Supra Condomínio
Supra
Condomínio
33
ANUNCIANTE SUPRA DESDE JAN/15
ANUNCIANTE SUPRA DESDE NOV/12
Revista
Supra
34 Supra
Condomínio
Condomínio
Supra
Condomínio
ANUNCIANTE SUPRA DESDE ABR/05
Revista
Supra Condomínio
35
Supra
ANUNCIANTE SUPRA DESDE MAI/19
Revista
36 Supra Condomínio
Condomínio