Kup subskrypcję
Zaloguj się

Marże deweloperów biją wszelkie rekordy. Oto ile zarabia na mieszkaniach największy z nich

To ostateczny dowód na to, że przyczyną wzrostu cen mieszkań jest popyt zdecydowanie przekraczający oferowaną podaż, a nie koszty budowy, czy gruntu. Wyniki największego dewelopera pobiły historyczny rekord nie tylko przez wzrost sprzedaży mieszkań. Rekordy bije też marża.

Deweloperzy mają coraz większe przebicie na sprzedawanych mieszkaniach. Szczególnie w Warszawie.
Deweloperzy mają coraz większe przebicie na sprzedawanych mieszkaniach. Szczególnie w Warszawie. | Foto: Unkas Photo / Shutterstock

Dom Development przekazał nabywcom w pierwszym kwartale 1 336 mieszkań, czyli o 143 proc. więcej rok do roku - podano w raporcie kwartalnym spółki. Daje to zaledwie 4,4 proc. rynku w Polsce, a i tak spółka jest na nim liderem, co świadczy o dość dużym rozdrobnieniu i konkurencji w branży nieruchomości.

Okazuje się jednak, że mimo konkurencji oraz mimo oddania do użytku w ub. roku rekordowej liczby lokali od czasów "późnego Gierka" (sprzedaż 143 tys. w ub. roku i 30 tys. w pierwszym kwartale 2021), mieszkań powstaje za mało w porównaniu z gigantycznym popytem. Ceny rosną, a wraz z nimi zyski i marże deweloperów.

Rekordowe zyski i marże

Dom Development, który mieszkania buduje obecnie w stolicy, Trójmieście i we Wrocławiu, pochwalił się skonsolidowanym zyskiem netto 174,5 mln zł w pierwszym kwartale, co jest historycznym rekordem grupy. Dla porównania, poprzedni rekord padł w czwartym kwartale 2018 r. i wyniósł 128,8 mln zł.

A to wszystko przy znaczącym wzroście marż. Marża brutto na sprzedaży, tj. odliczając koszty sprzedaży i zarządu oraz koszty finansowe, wzrosła do 32,5 proc. w pierwszym kwartale z 29,5 proc. w analogicznym okresie rok temu. Tyle spółka zarabiała, gdyby policzyć same tylko koszty kupna gruntu i budowy w porównaniu z ceną sprzedaży.

Największe przebicie Dom Development notuje na rynku warszawskim, gdzie marża wynosiła w pierwszym kwartale 34,1 proc. (30,8 proc. rok temu). W Trójmieście marże wynoszą 32,7 proc. (30,4 proc. rok temu), a we Wrocławiu 25 proc. (15,8 proc. rok temu) - wynika z danych w raporcie kwartalnym. Spółka w raporcie sugeruje, że po części niewystarczająca podaż na rynku, a zatem i wzrost marż mógł wynikać ze spowolnienia działań administracji w pandemii.

"Rynkowa podaż mieszkań w I kwartale 2021 roku, była pod silną presją z powodu niedoboru gruntów, pozwalających na szybkie rozpoczynanie realizacji inwestycji i wypracowywanie satysfakcjonującej marży. Widoczne było także wydłużenie czasu uzyskiwania pozwoleń i decyzji administracyjnych. Jest to w znacznej mierze konsekwencja ograniczeń w działalności urzędów w związku z epidemią COVID-19" - czytamy w raporcie kwartalnym Dom Development.

Spółka zamierza podzielić się ubiegłorocznym zyskiem z akcjonariuszami. Trafi do nich 254 mln zł dywidendy (10 zł na akcję brutto), a dzień ustalenia praw do dywidendy ustalono na 21 czerwca (trzeba mieć akcje przed 18 czerwca).

Jak długo ceny będą wysokie?

Jaka jest przyczyna takiego wzrostu? Można wymieniać wzrost wynagrodzeń i niskie bezrobocie oraz wciąż znaczne różnice w porównaniu z cenami na Zachodzie, ale napędu cenom nadały przede wszystkim rekordowo niskie stopy procentowe. Oprocentowanie w bankach jest dużo niższe od inflacji. Mieszkanie przez to stało się w większym niż wcześniej stopniu lokatą kapitału (zyski z wynajmu zamiast odsetek w banku).

Pytanie jak długo to potrwa? Być może nawet tak długo, jak stopy procentowe pozostaną na niskim poziomie. W obradach Rady Polityki Pieniężnej pojawiać się zaczęły ostatnio wątpliwości odnośnie ich poziomu. Inflacja jest coraz wyższa, więc może to skłonić członków RPP do rozważania scenariusza podwyżkowego. A wtedy kupno mieszkania na wynajem straci nieco na atrakcyjności w porównaniu z lokatami.

Kresem wzrostów cen mogą być też spadki cen wynajmu. Według majowego raportu Emmerson Evaluation w ubiegłym roku stawki spadły o niemal 10 proc. w dużych aglomeracjach - największe spadki obserwowano w Krakowie (-9,6 proc.), najmniejsze - w Poznaniu (-5,7 proc.). Na największym rynku budowlanym mieszkań, czyli w Warszawie, spadek cen wynajmu wyniósł 9,5 proc.

Zobacz też: Ceny najmu mieszkań zaliczyły dwucyfrowe spadki

W związku z tym rentowność najmu mieszkań jednopokojowych w Warszawie spadła do 4 proc., a dwupokojowych do 3,7 proc. z uwzględnieniem podatku i 2 miesięcy rocznie na poszukiwanie lokatora.

W czasie pandemii wynajmujący musieli stawić czoła nie tylko mniejszemu popytowi ze strony lokatorów i związanymi z tym spadkami czynszów, ale także najwyższej od ośmiu lat inflacji. Na koniec 2020 roku sięgała ona 3,4 proc., a w 2021 przyśpieszyła jeszcze mocniej, w marcu przekraczając poziom 4 proc. Z drugiej strony inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż daje możliwość niwelowania jej wpływu, czego nie mogą zapewnić już niezwykle nisko oprocentowane lokaty bankowe. To przyciąga osoby chcące chronić swoje oszczędności, szczególnie że ceny mieszkań ciągle rosną, a niskie stopy procentowe dają dostęp do taniego kredytu. Niemniej jednak pandemia zostawi po sobie ślad na tym rynku. Sądzimy, że w 2021 r. zdecydowanie mniej nabywców będzie kupowało mieszkania w celu najmu krótkoterminowego. Wzrośnie natomiast właśnie udział nabywców mieszkań w celu ochrony kapitału oraz na własne potrzeby

- prognozuje Robert Korczyński, ekspert Emmerson Evaluation.