我有一棟房 2個方法讓大人們善用房產創造現金流

以房養老、賣房養老，哪一種方式比較好？

陳先生前年退休，工作期間為了兩個孩子的教育費及還清房貸，夫妻沒有多餘的退休金，僅有一、兩百萬元的存款和台北市區的一間舊公寓，本想靠著勞保的老年年金生活，但勞保的財務也很吃緊，心想會不會自己還活著，勞保就破產了？再看看自己的兩個孩子都剛剛成家，有各自的家庭要負擔，陳先生不想因為自己及太太日後的生活費而拖累子女。

陳先生找了承辦以房養老的銀行，把公寓試算了一下，結果與自己認知的市價有一段很大的差距，網站不是都說可以貸款7成嗎？除了以房養老，還有其他的方式，可以安穩地保障自己與太太的退休生活嗎？

（圖片來源：shutterstock）

以房養老每月實領遞減，還要考量3大費用

台灣快速老年化，退休現金流不夠，只有留下自己居住的不動產，這樣的案例很多。許多人都想問，以房養老和房貸差異是什麼？

一般房貸在利率不變的狀況下，每個月還銀行的錢是固定的；而以房養老是向銀行貸固定的金額，每個月要還利息，利息是從貸款的金額裡扣除的，因為貸款金額一直減少，所以每個月所領的錢會愈來愈少。

以合作金庫「幸福滿袋貸款」方案為例，所有權人年齡須年滿60歲以上，貸款期限最長35年，年齡＋房貸期限最少要 ≥ 95歲。

假如房屋市價2,000萬元，可貸款7成1,400萬元，貸款利率2.2％（最低2.16％起機動計息），試算結果如下（見表1）：

（註：隨著貸款金額愈多，可領到生活費愈來愈少，為了不低於原領生活費的三分之二，超過的利息（緩繳利息）就遞延到房貸剩餘的本金支付。資料整理：景肇梅）

從上表可知，每個月實領金額愈來愈少，加上通貨膨脹，是不是能支付後期生活費，是個很大的問題。

退休後除了生活費，還要考慮3項支出：

一、醫療費／看護費

現在醫療費用最大的支出是雜費，老年常見的人工膝關節，現在兩個關節的材料費就要10萬～30萬元，而一般的實支實付醫療險，大多在75歲就終止。生病時的花費除了雜費，還有病房費、看護費、輪椅、氣墊床⋯⋯等生活輔具要支出。

二、長照費

骨折臥床及失智等老年常見的疾病，當身體狀況已經不能自理，若選擇在家中，是否有電梯可上下樓方便就醫、請看護的費用，都是生活費以外的支出。

三、以房養老的稅金

因為房屋所有權人仍是自己，仍要支付房屋稅、地價稅、修繕費。

（圖片來源：shutterstock）

若銀行貸款金額比市價低，賣房養老＋安養信託＋即期年金支配更彈性

以陳先生夫妻為例，擁有的台北市區公寓，雖然市價高，但因屋齡老舊，若再向銀行貸款30年，風險較高，銀行通常核定的貸款金額會比市價低許多。

如果陳先生選擇賣掉房子，售屋所得假如是2,000萬元，他可以選擇投資、定存、安養信託或買保險，但定存利息少，投資自己又不懂，也承受不起風險；如果陳先生用7成，也就是1,400萬元來購買即期年金，每個月約可領取47,042元，另外600萬元在銀行成立安養信託，兩者加起來每個月的現金流便如（見表2）：

（註：壽命超過95歲，年金可以繼續領到109歲為止。資料整理：景肇梅）

一、在財務計算來看：

30年可領17,549,753元，而以30年以房養老貸款本利達到15,256,996元，若壽命超過95歲，年金還可繼續領到109歲止，而安養信託的600萬元更可以依夫妻身體狀況，彈性支配運用。

二、在居住彈性面來看：

陳先生和太太體力還可以時，可依子女的需要，與子女居住照顧孫子，每月25,000元住屋的預算，視子女的經濟狀況決定是否給予補助，不但可以減輕子女育兒費用，兩個孩子不但不會覺得是負擔，反而覺得是幫助，可以有個含飴弄孫的晚年。

若是與媳婦、女婿生活習慣不適應，可以改住養生村。以長庚養生文化村A棟為例，1房1廳（約13～15.8坪）單人住宿1個月19,000～22,500元，若是雙人住宿加收5,000元，不但有社交活動，還可以有專業的醫護人員協助慢性病的回診。

長壽讓老年退休變成很大的課題，不但要有足夠的金流，更要建立隨遇而安的心態，依家庭成員不同狀況來調整，在財務運用上才能更有彈性，不能做個上流老人，起碼要能做個中流老人，有個樂活的晚年。

（資料整理：景肇梅）

本文作者│景肇梅，為國際認證理財規劃顧問CFP、台灣理財規劃產業促進會成員。

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