สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีใหม่ 2566 นี้เป็นปีที่มีทั้งโอกาส และความท้าทายให้ต้องเผชิญ ในภาพรวมตลาดอสังหาฯ เริ่มกลับมาคึกคักตั้งแต่ปี 2565 หลังจากที่ตลาดหดตัวตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยจะเห็นว่าในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาฯ เปิดตัวโครงการใหม่ๆ เป็นจำนวนมาก ทั้งโครงการแนวราบ และคอนโดมิเนียมที่เริ่มกลับมาเปิดตัวกันอย่างคึกคัก โดยใน 11 เดือนแรกของปี 2565 มีโครงการเปิดใหม่ 387 โครงการ(+37.2% YOY) จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่สูงถึง 100,417 หน่วย (+76.1% YOY) มูลค่าการพัฒนารวมสูงถึง 441,463 ล้านบาท (+67.4% YOY)สูงสุดในรอบ 3 ปีตั้งแต่เกิดโควิด-19(ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส)

รู้ทันสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 นี้ ห้ามพลาด
สัมมนา: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 66
วันพฤหัสบดีที่ 26 มกราคม 2566 ณ โรงแรมอโนมา แกรนด์ กรุงเทพฯ
https://www.trebs.ac.th/th/15/Seminar

อย่างไรก็ตาม ปีกระต่าย 2566 นี้เป็นปีที่มีทั้งปัจจัยบวก และปัจจัยเสี่ยงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

ปัจจัยบวก

1. จีนเปิดประเทศ คาดส่งผลให้การท่องเที่ยวและเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวเร็ว

ประเทศจีนยกเลิกการกักตัวสำหรับผู้ที่เดินทางมาจากต่างประเทศตั้งแต่วันที่ 8 ม.ค. 2566 คาดว่าจะให้นักท่องเที่ยว นักลงทุนชาวจีนกลับมาเที่ยวประเทศไทยกันอย่างคึกคัก โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) คาดการณ์จำนวนนักท่องเที่ยวในปี 2566 ราว 20 ล้านคน หรือประมาณ 50% ของจำนวนนักท่องเที่ยวก่อนเกิดโควิด-19 ในปี 2562 คาดว่าอุตสหากรรมการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวได้ราว 80% เมื่อเทียบกับปี 2562 โกยรายได้ 2.8 ล้านล้านบาท
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายรอการกลับมาของนักลงทุนชาวจีน ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพมหานคร หรือ คอนโดตามหัวเมืองท่องเที่ยวต่าง ๆ อีกทั้งบริษัทอสังหาฯ หลายเจ้าก็หันมาพัฒนาโรงแรม หรือ Service Apartmentในช่วง 3 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด – 19 เพื่อรองรับกลุ่มนักท่องเที่ยว และนักธุรกิจต่างชาติที่กำลังจะกลับมาฟื้นตัวอยู่แล้วด้วย

อีกทั้งการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว จะเป็นแรงหนุนให้อุตสาหกรรมอื่น ๆ และกำลังซื้อของคนในประเทศได้อีกด้วยถึงแม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจโลกจะเผชิญภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) แต่ประเทศในอาเซียน และจีน ส่วนใหญ่กลับเติบโตสวนกระแส รวมทั้งประเทศไทยที่คาดว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวได้เร็วกว่าที่คิดจากการเติบโตของอุตสหากรรมการท่องเที่ยว และกำลังซื้อในประเทศที่กระเตื้องขึ้น  โดย ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดว่า จีดีพีปี 2566 จะเติบโตได้ถึง 3.7% จาก 3% ในปี 2565 จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การขยายการลงทุนของรัฐและเอกชน ภาคเกษตร และการอุปโภคบริโคในประเทศ

2. มาตรการลดค่าโอน -ค่าจดจำนอง
   สำหรับที่อยู่อาศัย ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (ทั้งมือ 1 และมือ2) ได้แก่ ที่ดินพร้อมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม โดยได้รับส่วนลด ดังนี้
   ค่าโอน จาก 2% เหลือ 1%
   ค่าจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01%
   มาตรการนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 3 ม.ค. – 31 ธ.ค. 2566
   
   หากใครซื้อบ้านราคา3 ล้านบาท ในปีนี้ก็จะได้ประโยชน์ ลดภาระค่าใช้จ่ายวันโอนไปหลายหมื่นเลยทีเดียว
   จากเดิมต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 2% = 60,000 บาท และค่าจดจำนองอีก 1% = 30,000 บาท รวมเป็นเงิน 90,000 บาท
   
   แต่ได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ทำให้เราได้ส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 1%= 30,000 บาทและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% = 300 บาท รวมเป็นเงิน 30,300 บาท

เท่ากับว่าเราสามารถประหยัดค่าใช้จ่าย ณ วันโอนไปได้ 59,700 บาทเลยทีเดียว!

3. มาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2566

ในปีนี้เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้รับส่วนลด ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง15%ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีภาษี พ.ศ.2566 ถึงแม้ราคาประเมินราชการจะปรับขึ้นมาแล้วแต่อย่างน้อยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ยังไม่ค้องเสียมากนัก

4. อัตราเงินเฟ้อชะลอตัว และราคาสินค้าอุปโภคบริโภคหลายรายการเริ่มทรงตัว

ถึงแม้ว่าในปีที่ผ่านมาอัตราเงินเฟ้อประเทศไทยจะสูงถึง 6.08% หรือสูงสุดในรอบ 24 ปี ตามเศรษฐกิจโลกโดยมีสาเหตุหลักมาสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครนส่งผลให้ราคาน้ำมันเชื้อเพลิงในประเทศไทยปรับสูงขึ้นตามราคาน้ำมันดิบดูไบที่ปรับสูงถึง 41% ในปี 2565 ทำให้ค่าขนส่ง ราคาอาหารต่าง ๆ ปรับสูงขึ้นตาม แต่ช่วงปลายปีราคาน้ำมันเชื้อเพลิงปรับลดลง สถานการณ์น้ำท่วมคลี่คลายลงส่งผลให้สถานการณ์เงินเฟ้อในปี 2566 ชะลอตัวลง โดยกนง. คาดการณ์อัตราเงินเฟ้อทั่วไปปี 2566 อยู่ราว3% และราคาสินค้าอุปโภคบริโภคหลายรายการเริ่มทรงตัวหลังจากที่ปรับเพิ่มขึ้นในปี 2565

ปัจจัยเสี่ยงสำหรับธุรกิจอสังหาฯ

1. ราคาประเมินราชการรอบใหม่ ปรับขึ้นแล้ว

หลังจากที่ชะลอการประกาศราคาประเมินราชการรอบใหม่มานาน 4 ปี กรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง
ตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 โดยเฉลี่ยราคาประเมินที่ดินเพิ่มขึ้น8.93%และราคาประเมิน
สิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น 6.21%

ราคาประเมินใหม่นี้จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ถึง 31 ธันวาคม 2569(รอบบัญชี พ.ศ. 2566-2569)

ถึงแม้ว่าการปรับขึ้นของราคาประเมินราชการที่ปรับขึ้นจะส่งผลต่อค่าใช้จ่าย ณ วันโอน และค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่ ในปี 2566 นี้ รัฐได้มอบของขวัญปีใหม่ ส่วนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 15% และส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง เพื่อลดค่าใช้จ่าย
ให้ประชาชน

2. ราคาตลาดที่ดิน ต้นทุนหลักในการพัฒนาอสังหาฯ

แม้ว่าราคาประเมินราชการจะปรับขึ้นทุก 4 ปี (ล่าสุดปรับขึ้นในรอบ 7 ปี) แต่ราคาตลาดที่ดินนั้นปรับเพิ่มขึ้นตลอดทุก ๆ ปี แม้แต่ในสถานการณ์โควิด-19 ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลงแต่อย่างใด ราคาตลาดของที่ดินยังปรับขึ้นเฉลี่ย 6.39% ในปี 2565 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยคาดว่าแนวโน้มราคาที่ดินในปี 2566 นี้จะเติบโตอีก 3-5% จากปีก่อนหน้า

อีกทั้ง ราคาตลาดที่ดิน กับ ราคาประเมินราชการนั้นมักจะต่างกันมาก โดยเฉพาะในพื้นที่ศักยภาพสูง ใจกลางเมือง อย่างเช่นทำเล สยามสแควร์ ถนนเพลินจิต ซึ่งเป็นทำเลที่มีราคาสูงที่สุดในประเทศไทย มีราคาประเมินราชการ 1,000,000 บาท/ตร.วา (รอบปี พ.ศ. 2566-2569)จาก 900,000 บาท/ตร.วา (รอบปี พ.ศ. 2559-2562) หรือประมาณ 11% ในรอบ 7 ปีที่ผ่านมา ( 1.5% ต่อปี)
ในขณะที่ราคาตลาดที่ดินในทำเล สยามสแควร์ล่าสุด 3,500,000 บาท/ตร.วา ในปี 2565 หากเทียบราคา 2,000,000 บาท/ตร.วาในปี 2559 เท่ากับราคาปรับขึ้นมา 75% ในรอบ 7ปี หรือ 10.7% ต่อปีนั่นเอง (ข้อมูลจาก การประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินในแต่ละทำเล โดย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเมินค่าทรัพย์สิน ที่ลงพื้นที่ประเมินราคาตลาดในทุกๆ ปี ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2537)

ราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นทั้งด้านราคาประเมินราชการ และ ราคาตลาดที่ดิน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องการกลยุทธ์การบริหารและการพัฒนาโครงการมาเผชิญหน้ากับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น หลายรายแบ่งพอร์ตมาพัฒนา โรงแรม เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ หรือธุรกิจอื่น ๆ เพื่อสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง (Recurring income) ในแง่ของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ นักพัฒนารายใหญ่ยังเดินหน้าเปิดโครงการใหม่กันอย่างต่อเนื่องเพื่อรับกำลังซื้อทั้งในประเทศ และนักลงทุนต่างชาติที่คาดว่าจะกลับมาในปีนี้

3. ต้นทุนในการพัฒนาโครงการปรับสูงขึ้น ส่งผลต่อราคาอสังหาฯ

ปีนี้นักพัฒนาอสังหาฯ ยังต้องเผชิญหน้ากับต้นทุนค่าพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นต่อเนื่องมาจากปี 2565 เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงมากในปีที่แล้ว ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับสูงขึ้นตามมา รวมถึงอัตราค่าแรงขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้นในเดือนตุลาคม 2565 ที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาบ้านในโครงการใหม่ ๆ ที่จะเปิดในปี 2566 นี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งกระทบกับลูกค้ากำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ในการตัดสินใจ และขอสินเชื่ออีกด้วย

4. อัตราดอกเบี้ย ส่งผลต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน

หลังจากกนง.ประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% เป็น 1.25% ในเดือนพฤศจิกายน 2565 ส่งผลให้หลายธนาคารพาณิชย์หลายแห่งทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขึ้นตามมา ส่งผลต่อกำลังซื้อ-ผ่อน ของผู้ซื้อบ้าน

5. ค่าครองชีพ และหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นกระทบกำลังซื้อ

แม้จะผ่านจุดที่เงินเฟ้อเติบโตสูงสุดมาแล้วในไตรมาสที่ 3 ของปี 2565 แต่ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคที่ปรับขึ้นแล้ว ส่วนใหญ่ไมได้ปรับลดลง
อีกทั้งค่าแรงขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้สินค้าบริการต่าง ๆ ปรับราคาขึ้นตามมา ประกอบกับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง แม้ว่าในปี 2565 ที่ผ่านมาศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC)จะคาดการณ์ว่าสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีมีแนวโน้มจะปรับลดลงมาอยู่ที่
86-87% ณ สิ้นปี 2565จากที่เคยสูงถึง 90.5% ในไตรมาสที่ 1/2564 แต่ปัญหารายได้เติบโตช้ากว่ารายจ่ายของครัวเรือน ประกอบกับวัฎจักรดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลลบต่อปัญหายอดหนี้ครัวเรือนคงค้างที่มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เป็นปีที่มีทั้งโอกาส และความท้าทายที่ต้องเผชิญ เนื่องจากภาคอสังหาฯ ได้รับแรงหนุนจากเศรษฐกิจในภาพรวมและภาคการท่องเที่ยวกำลังฟื้นตัวกลับมา อย่างไรก็ตาม นักลงทุน นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเตรียมตัวให้พร้อม วางกลยุทธ์รับมือกับอัตราดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้าน ราคาอสังหาฯ เปิดใหม่ในปีนี้คาดว่าจะปรับสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านตามมา นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังต้องระวังเรื่องเงินทุนหมุนเวียน Cashflow เป็นอย่างมาก จากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น และต้นทุนราคาค่าก่อสร้าง ค่าพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น

ในด้านของผู้ที่สนใจซื้อบ้านในเร็ว ๆ นี้ ถึงแม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากราคาประเมินราชการ และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ปรับสูงขึ้น แต่ยังได้รับประโยชน์จากมาตรการรัฐ ที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่าย ได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าโอน และค่าจดจำนอง และในวิกฤตนี้ก็ยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีเงินเก็บและยังมีรายได้เพียงพอ เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์โครงการที่เปิดตัวมาแล้ว และยังขายอยู่นั้นยังไม่ปรับตัวสูงขึ้นตามค่าพัฒนาโครงการต่าง ๆ การเลือกซื้ออสังหาฯ ในช่วงนี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ดี ก่อนราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต