中研院士謝長泰：房租漲不贏房價，台灣房市泡沫？

2008年以來，台灣各地房價幾乎都翻了一倍以上。在新竹和台北市的一些地段，增幅更大。

因此人們普遍認為，台灣面臨住房負擔能力危機，年輕人恐怕存一輩子錢，仍舊買不起一個窩。

但高房價並不一定意味住不起。住房負擔能力取決於租金或自有房屋成本佔收入的比重。經驗法則是，30%是合理的，超過40%就會陷入住房危機。台灣房價翻倍是否意味房租或自有房屋成本增加，取決於房價上漲原因。

要了解房價與房租或房貸間的關聯性，可想想以下的情境。假設一個家庭在租房與借錢買房付房貸之間做抉擇：一旦選擇租房，住房成本只有租金。許多人把買房當投資，若選擇買房，成本就是利率和房價（房貸加頭期款）的乘積，但要減掉未來房價升值的預期金額。

如果租金低於自有房產的成本，那麼沒有人會買房，房價就會下跌；相反的話，房價就會上漲。因此，房價的均衡狀態，會發生在房租完全等於購屋成本時。以此邏輯，台灣房價上漲有三個原因。

高房價的三個原因

首先是房租漲了，或者購屋負擔增加了。如果這些成本增加超過收入，這顯然是一場住房負擔能力危機。

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其次是房租相對於收入可能還未上漲，但預期未來會上漲。在這個情況下，房貸金額會提高，但自有房產的成本不會增加。高額的貸款是家庭為未來租金上漲帶來的預期資本增值，所付出的代價。

第三是利率下降。如果房價上漲的唯一原因是利率降低，那麼即使房價上漲，購買（或租賃）的成本依然沒有改變。在這個情境之下，房價上漲並沒有影響家庭負擔，因此也就沒有住房負擔危機。

台灣利率在1998年至2021年間跌至歷史低點。低利率和高房價不僅是台灣現象。全球利率下降，房價皆上漲。同樣邏輯也適用於股票，在此期間全球股價也上漲。從利率下降的事實可看出，台灣房價上漲至少有一部份對居住成本並無影響。

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但租金或買房成本肯定也增加了嗎？這方面的證據不太清楚。我們無法直接衡量自住房屋的隱性租金。台灣住宅自有率約八成，這些家庭即使他們支付的房屋隱性租金成本增加，也不會受到影響。

最好的指標是市場租金。但對台灣這樣的住房市場來說，這是有問題的，因為在許多城市，租賃市場可能只佔住房存量的一小部份。

在特定租屋樣本中，台灣官方統計數據顯示，1998年至2021年，租金上漲了7%。同期，台灣每人平均可支配所得成長了51%。因此，如果一個典型的台灣家庭在1998年將收入的30%用於住房，那麼到2021年，這一佔比將下降到21%。

房租究竟漲多少？

住房成本7%的成長是否低估？

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一名台大學生使用規模更大的租屋樣本估計，2008到2021年之間，房租上漲了59.8%。這個估計並不是隨著時間推移使用相同房屋的樣本，然而台灣住宅的平均品質是有在提高的。

例如在此期間，台灣平均房屋面積從39.8坪增加到45坪。因此，59.8%的數字很可能誇大了租金的實際成長，因為其中包含了居住品質提升的效應。

倘若59.8%的數字是真的，假設住房成本佔收入的原始比例為30%，意味到了2021年，住房成本佔收入比例變成35.9%，仍然低於40%的門檻。

當然，這並不表示台灣沒有人面臨住房負擔危機。新竹或台北市的某些家庭可能將其收入的40%以上用於住房。但他們的經驗並不代表一般的台灣家庭。由於新竹或台北市的家庭可能比普通台灣人富裕，問題在是否應該對普通台灣人徵稅，以解決他們的住房問題。

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但更重要的課題是，自2021年以來，利率已在上升，而房價卻持續上漲。與此同時，沒有證據表明2021年後房租漲幅幾乎與房價一樣多。台灣官方統計數據顯示，2022年租金僅上漲2.6%。

2021年以來，房價上漲、利率上調、租金小幅上漲三重因素結合，顯示2021年後的房價上漲，來自一股未來房價還會繼續漲的信念。

因此2021年以後購屋的家庭，正在支付更高額的房貸，但房貸金額的增加，來自資本增值的預期，而不是自有房產成本的增加。

危險之處在於，只有當房屋價值的展現——也就是租金——增加時，房價才能在未來提升。我們很難知道這件事會不會發生，但事實上台灣目前房租並未大幅提高，顯示這種情況未來不太可能出現。

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這也顯示，2021年以來的高房價（與高房貸）終將成為會破滅的房市泡沫。這就是2000年至2008年美國發生的事，並導致了巨大的金融危機。這也是中國現在正經歷的事。

但房價泡沫的危險不在於房價上漲——美國經濟在房地產泡沫期間蓬勃發展——而是房價下跌時會發生什麼事。

房屋完全自有的家庭——這很可能是台灣大多數——將不會受到影響。然而，在泡沫期間承擔大筆房貸的家庭會發現，他們的房子價值低於抵押貸款。當其中一些家庭拖欠貸款時，這可能會導致嚴重的財務困境。

這似乎是台灣房價上漲帶來的主要風險。危險不在於住房負擔能力，而在於最終會崩潰的房地產泡沫。