מנצחים את יוקר המחיה

לפני כחמש שנים משפחה בישראל ביקשה לנצח את יוקר המחיה, לחיות בצניעות בטבע ולחוות אותו בלי שום מחויבות למקום. בני המשפחה רכשו משאית משומשת של במבה אוסם בעלת ארגז גדול באורך של 2.5 מטר ובגובה של 2.3 מטר, והחלה במלאכת השיפוץ והסבתו לבית על גלגלים.

על תכנון המשאית ניצח משרד האדריכלים נטלי רויזין ואהוד נדל אדריכלים, והם אף זכו במקום הראשון בתחרות פרויקט השנה בקטגוריית עיצוב פנים לשנת 2018 של כתב העת אדריכלות ישראלית. במהלך השנה והחצי שלאחר מכן התגוררו בבית המשאית זוג הורים ושלושת ילדיהם. לאחר מכן נמכר 'בית המשאית' למשפחה אחרת שם היא גרה בו עד היום.

חלל המשאית היה בשטח של 25 מ”ר בלבד והתחלק בצמצום ניכר לטובת חדרי שינה להורים ולילדים, אזור לימוד ומשחק, חדר רחצה, אזורי אחסון יצירתיים ו”חלל ציבורי” עם מטבח שכלל שולחן אוכל וסלון.

“הפרויקט תוכנן עבור משפחה שביקשה לעצמה חיים לא שגרתיים וחלמה על מגורים קומפקטיים”, מספרת רויזין, “את השאיפות שלהם הם השיגו שרכשו משאית משומשת ובאמצעות התאמת המשאית למיקרו-בית, הם הצליחו להגשים תפיסת חייהם מינימליסטית עם חיבור וקרבה לטבע”.

הולכים אחורה בזמן

טרנד המגורים המינימליסטים החל בארה”ב ומשגשג מאז, כאשר הרעיון המרכזי הוא “צמצום” - “חיים זעירים”. הרעיון נולד בשנות ה-20’ של המאה הקודמת, כאשר המדינות שבצפון-מרכז ארה”ב חוו שנים קשות של בצורת, וחקלאים וחוואים רבים נאלצו לעזוב את אדמתם ללא שום תמורה. עם פחד כלכלי כבד שאיים על משפחות והרצון לשרוד, התעורר רעיון להקים מיני בתים במחירים סבירים, בעיקר בקרוואנים זרוקים או משאיות שהוסבו לבתים חדשים. ב-2008, המשבר הפיננסי ומשבר הדיור שפקד את ארה”ב, החזיר את הרעיון לקדמת הבמה.

בישראל, ברוך השם, לא חווינו משבר כלכלי בשנים האחרונות, באופן כזה שהרעיד לנו את האדמה מתחת לרגליים. להפך. המדינה הקטנטונת, הצנועה ודלת משאבי הקרקע, הקימה פרויקטים למגורים לתפארת מדינות העולם, שהמאפיין העיקרי שלהם היה יוקרה, דירות מרווחות וגדולות, וכמה שיותר שטחי ציבור לטובת הדיירים, כך שלאורך השנים חל בישראל צמצום ניכר של כמות הדירות הקטנות.

אם ב-1960 דירות בנות 1-3 חדרים היוו 95.2% מהבנייה החדשה, ב-1990 שיעורן הגיע ל-19.2% וב-2015 שיעורן התכווץ עוד יותר והגיע ל-8.3%.
ממחקר שהתפרסם בנובמבר 2019 על-ידי המכון האקדמי לרפורמות מבניות עולה, כי השינוי שהתבטא בדירות גדולות ומרווחות, בסך הכל מבורך כיוון שהוא נבע מצמיחה כלכלית, שבאה לידי ביטוי בין היתר בגידול בהכנסות משק הבית ושיפור באיכות החיים, מה שהשפיע על צריכת הדיור ומספר החדרים לנפש. לצד מציאות זו, העלו חוקרי המכון הנחה כי ייתכן ובישראל קיים חוסר שכלול בשוק הדיור שמביא למצב שנבנות בארץ דירות גדולות, ללא שום קשר לביקוש עבורן.

כך נוצר מצב שב-2017, כ-44% ממשקי הבית הקטנים בישראל (בין 1-3 נפשות), בהיקף של כ-588,000 משפחות, התגוררו בדירות 4 חדרים או יותר. “נתון זה מעיד על צריכת יתר משמעותית של דיור בקרב משקי בית קטנים”, נכתב במחקר.

מה צריך בחיים?

בשנים האחרונות, משתנה המגמה בעולם וגם בישראל, כאשר צרכני דירות קטנות לא נחשבים עוד “דלי אמצעים”, ולכן הנטייה היא לא לראות את דירות המיקרו-ליוינג כמוצר שלילי, אלא כתיקון חברתי. בעשורים האחרונים בארץ ובעולם מתקיימים סגנונות חיים יותר אלטרנטיביים, שנובעים בין היתר בשל נישואים מאוחרים, פירוק מסגרות הנישואים, ירידה בפריון, תופעה גדולה של יחידנים/ות שחיים לבד, עם כלב, ילד אחד או שניים, אוהבי טבע ומחפשי טרנדים למינהם, כפעילי סביבה ירוקה, או פריקים אקולוגים. אלו שואלים את עצמם, 'מה אני באמת צריך בחיים', ומכאן התעוררה החשיבה לשינוי צריכת המגורים ומעבר לדירות צנועות יותר.

“סבתא שלי גרה זה 20 שנה בארגנטינה בדירת 45 מ”ר. היא מרגישה בה בטוחה, והגודל משחק תפקיד”, מתארת האדריכלית נטלי רויזין ממשרד נדל-רויזין אדריכלים, מומחית למיקרו ליווינג ודיור קומפקטי. “דירות גדולות הן לא בהכרח טובות יותר.

צריך לזכור שיש הרבה אפשרויות למגורים, כמו שיש הרבה צורות חיים, ולא כל מבנה משפחתי תואם את 'הדירה הישראלית הגנרית'.

המצב בישראל הוא, שלרוב משק בית קטן, יחיד או זוג, כשהוא מתחיל לחפש לשכור או לקנות דירה, הוא ניצב מול שוק דיור שמותאם עבור משקי בית גדולים, כיוון שיש מעט אלטרנטיבות של דירות קטנות, ואין בכלל אופציה של דירות מיקרו, ולכן הוא נאלץ לשכור דירה שהיא גם-כן גדולה מדי לצרכיו ולא מתאימה לתקציב שלו".

שובן של הדירות הקטנות

בשנים האחרונות מתפתחת מגמה שמחזירה את הדירות הקטנות לשוק. החל משנת 2000 חל שינוי מהותי בעיר תל אביב כשצצו יותר מגדלים, ומדיניות התכנון דגלה בצפיפות והגדלת מספר יחידות הדיור בכל מגדל.

מאז שנת 2000 במשך 12 שנה, עד 2012 עלה מספר המגדלים בעיר מ-7 ל-28. גם היקף יחידות הדיור במגדלי המגורים בעיר עלה מ-500 דירות בשנת 2000 לכ-3,000 דירות ב-2012, אם כי באותם שנים 75% מהמגדלים נחשבו “יוקרתיים”, ופחות התאימו לבני המעמד הבינוני.

ב-11 במאי 2011 על רקע עליית מחירי הדירות, חייב חוזר מנכ”ל משרד הפנים הקצאת יחידות דיור קטנות בשיעור של כ-20% בכל תוכנית בניין עיר. דירה קטנה הוגדרה בחוזר המנכ”ל כדירה בשטח של 40-75 מ”ר הכוללת גם שטח עיקרי, שטח שירות, ומרחב מוגן דירתי.

בנובמבר 2013 אישר שר הפנים תקנות חדשות (תקנות התכנון והבנייה - סטיה ניכרת מתוכנית), שהגדילו את סך הדירות הקטנות בתוכנית לשיעור של 30%, עם שטח ממוצע ליחידת דיור לאחר כל התוספות של 70 מ”ר.

למרות יוזמות אלו, שוק הדיור לא ממש הגיב, כך שעד 2015 92% מהדירות עדיין היו גדולות, בנות 4-6 חדרים.

ביולי 2016, אושרה בכנסת הוראת שעה שיזמו חברי הכנסת אלי כהן ודוד ביטן שנועדה לתקן את המצב. הוראת השעה נקבעה ל-5 שנים וחייבה את הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון לאשר הקלות בבניית דירות קטנות בשטחים שנעו בין 55-80 מ”ר, בשיעור של 10% מהפרויקט.
יוזמות אלו העניקו פתרונות למספר בעיות מהותיות: ניצול מהותי של משאב הקרקע, פתרון למשקי בית קטנים, והגדלת היצע הדירות בכל פרויקט.

התוצאות לא אחרו לבוא. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במחצית הראשונה של 2022, חל בעשור האחרון זינוק בשיעור של 400% בבניית דירות של 2-3 חדרים, כך שבמחצית הראשונה של 2022 שיעורן מסך התחלות הבנייה עמד על 15%.

חמש שנים קודם לכן שיעור הדירות הקטנות הגיע לכ-13% מכלל התחלות הבנייה של דירות חדשות. מהנתונים עולה עוד, כי בישראל נכון למחצית הראשונה של 2022 ישנן כ-32,000 דירות בנות 2-3 חדרים בבנייה פעילה.

איך עושים על האש ב-25 מ”ר?

על אף הנתונים המעודדים, לדעת האדריכלית רויזין, שחברה בעמותה הבינלאומית CO-LIV, זה לא מספיק.

“הקונספט של מיקרו ליוינג מדבר על דירות קטנות בשטחים של 30-55 מ”ר. לרוב מדובר בדירות סטודיו, בנות חדר אחד או 2 המיועדות ליחידים וזוגות. אלו מוצרים שפחות פופולאריים בישראל ויוצאים לפועל בעיקר בתל אביב וסביבתה. האתגר של הרשויות המקומיות הוא התמודדות מול הצפיפות.

הן חוששות מפני איבוד שליטה על איכות הדירה והידרדרות של דירות המיקרו לאורך זמן, אבל בתכנון טוב ונכון ושמירה על איכות אדריכלית בדירות ובסביבת הפרויקט, ניתן לנצח את האתגר הזה".

בסופו של דבר, לדברי רויזין, מעבר לדירות קטנות בשטחים מוגדרים מראש מחייבים פונקציות ייעודיות בכל פרויקט כדי שאלו יפצו על השטחים החסרים, באמצעות שטחי אחסון משותפים לכלל הדיירים, ופתרונות נוספים כחדרי כביסה, פאטיו, לובי כניסה מרוהט לאירוח רב משתתפים, חללי עבודה, ומתקנים נוספים שבסופו של דבר יאפשרו רווחה נפשית מקסימלית לדיירים.

נדרש עוד, לייצר רגולציה וחסמים שימנעו ונדליזם או התנהגות שאינה לפי תקנון הבניין, שצריכים להיאכף על-ידי חברת הניהול שאמונה על הסדר בחללים הציבורים.

בארגנטינה, למשל, גג הבניין משותף לכל הדיירים ויש בו אזורים מוגדרים למנגל ואירוח, שכל כך אהובים על הקהל הארגנטינאי, כאשר ההתנהלות היא שכל דייר נרשם מראש. "הציבור מבין שחלק מהאירוח יכול להתרחש בשטח הציבורי, בחוץ, בהיבט של חשיבה קהילתית יותר”, אומרת רויזין.
קונים דירה אחרי צבא
מחקר שנעשה באוניברסיטת קיימברידג’ בלונדון מדבר על סולם דיור המורכב משלבים שמטפסים בהם לפי התרחבות המשפחה.

לדברי רויזין, “חשיבה שכזו מאפשרת הכנסת רגל לשוק הדיור באמצעות רכישת דירת מיקרו ובהמשך הוא מתקדם אל עבר הדירה הבאה, לפי צרכיו. רכישת הדירה הקטנה מהווה “סטארטר הום” - והיא "כרטיס הכניסה" שלו לשוק הדיור. כך למשל, אם הדירה הראשונה בשטח של כ-40 מ”ר נרכשת בגיל 20, לאחר חתונה ניתן לעבור לדירה מרווחת יותר של 60 מ”ר, וכשהמשפחה מתרחבת ונולד ילד ראשון עוברים לדירה מרווחת יותר, וכך הלאה. קיימת צמיחה. ברמת המאקרו, תפיסה שכזו יוצרת תנודתיות בכל השוק, מה שרלוונטי גם לצד השני, של מצמצמי הדיור. לא מתחילים בגיל 20 ומסיימים בגיל 90 באותה דירה.

התפיסה הקיימת בישראל, לפיה קונים דירה בגיל 30 ונשארים בה כל החיים, היא תפיסה שגויה ומיושנת. המציאות מוכיחה כי בהעדר היצע דירות קטנות, לזוג צעיר קשה מאד להיכנס למשחק וככל שהיה משתתף בו מוקדם יותר, הוא היה פחות מושפע מתנודתיות השוק, כי הוא כבר בפנים”.

מחיר למשתכן? לא אלטרנטיבה

כיום בקושי נמצא בישראל פרויקטים ייעודיים שכל כולם הן דירות קטנות בשטחים מצומצמים. החלוצה בתחום הזה היא תל אביב, שהנהיגה מדיניות כזו בתוכנית המתאר שלה כבר ב-2014. הנחת העבודה של מינהל ההנדסה בעירייה, היתה לקדם דירות קטנות ולחפש אחר כלים ליצירת דיור בר השגה. מאז ועד היום עברה תל אביב כברת דרך כאשר במחצית הראשונה של 2022 היא עמדה בראש רשימת הערים בהן המספר הגבוה ביותר של דירות קטנות בבנייה פעילה על סך של 6,609 דירות בנות 2-3 חדרים.

אחריה ניצבה רמת גן עם 3,130 דירות בנות 2-3 חדרים ובמקום השלישי - בית שמש עם 2,443 דירות קטנות.
אחת התוכניות שחייבה דירות קטנות היא תמ”ל 3001 - רובע שדה דב בין הרחובות ש”י עגנון ולוי אשכול בתל אביב. התוכנית משתרעת על שטח של כ-340 דונם וכוללת בנייה של כ-4,844, מתוכן 25% דירות קטנות בנות 2 חדרים, 25% דירות בנות 3 חדרים, והיתר דירות בנות 4 חדרים ויותר. דוגמא נוספת היא הרצליה כאשר תוכנית המתאר לאזור התעשייה בעיר, יצרה רובע תעסוקתי עירוני פעיל בשילוב מיקרו דירות בהיקף של כ-3,000 דירות בשטחים של 30-60 מ”ר. דוגמה נוספת היא משולש הבורסה ברמת גן, אחד המתחמים היוקרתיים המיועד לפיתוח שלושה מגדלים בני 50-60 קומות לתעסוקה משרדים מסחר ומגורים בהיקף של 750 יח”ד למעונות סטודנטים והשכרה, בשטחים של עד 65 מ”ר.

“אנו מבחינים כי ההגדרה של דירה קטנה משתנה בין רשות מקומית אחת לאחרת בישראל", אומרת רויזין. "בתוכניות המוזלות שמציעה הממשלה לחסרי דיור - מחיר למשתכן או מחיר מטרה, מדובר לכאורה בדיור שהוא זול במאות אלפי שקלים ממחיר השוק, אך בפועל התוכניות הללו מציעות דירות גדולות בנות 3-6 חדרים בשטחים שנעים בין 80-120 מ”ר, שכלל לא רלוונטיים למשקי הבית החדשים שקיימים היום. הדירות הללו נקנות על-ידי רווקים או זוגות נשואים, עם או בלי ילד, כשבפועל אין להם בכלל צורך בדירה מרווחת של 100 או 120 מ”ר.

הניצול של שטח הדירה ייעשה אולי בעוד עשור כשהמשפחה תתרחב, ובינתיים הם “תופסים” דירה שלא מתאימה לצרכים שלהם, משלמים משכנתא גבוהה, ועד בית וארנונה. נכון להיום, פרויקטים של דירות עד 30 מ”ר קשות לעיכול בישראל”.

בתגובה לביקושים הגואים בישראל לדירות קטנות ובהעדר מענה לכך, הגיב השוק באמצעות פיצולי דירות באופן לא חוקי, כשדירות גדולות בנות 80 מ”ר ויותר פוצלו לתתי יחידות עצמאיות בשטחים של 25-40 מ”ר והושכרו לרווקים או זוגות צעירים.

בינואר השנה הודיע מנכ”ל מינהל התכנון רפי אלמליח על החייאת ה”דיורית” – מיקרו דירות בתוך נכס קיים. הרעיון הוא פיצול דירה באופן חוקי, לא רק בצמודי קרקע אלא גם בדירות מגורים, כך שבנכס אחד יהיו שתי כניסות, האחת לדירה הקיימת וכניסה נוספת לדיורית – יחידה עצמאית שפוצלה באופן חוקי, בשטח שנע בין 25-50 מ"ר.

לדברי ארז שפונדר מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, "אני מאמין כי הדירות הקטנות הן הפתרון למצוקת הדיור. צריך להבין שסגנון החיים השתנה.

אנשים מבלים יותר בחוץ ואוכלים בחוץ, כך שאופי הדירות צריך להשתנות בהתאם. כחברה שבונה דירות מכל הסוגים באזורים השונים בארץ, אנחנו שמים לב לביקושים. כך לדוגמא, בפרויקט שלנו בכפר סבא הירוקה, הדירות הקטנות בנות 3 חדרים, נחטפו כיוון שאנשים מעוניינים לחיות במרכז העניינים גם על חשבון גודל הדירה.

בתחילת דרכה של משפחה עם ילדים אין צורך ביותר מחדר ילדים אחד ובהמשך אותה משפחה יכולה להשתדרג.

הפתרון של דירות קטנות הוא גם נכון ואטרקטיבי למי שנמצא ב"סיבוב שני" - גרושים, רווקים ומבוגרים".

כמה זה עולה לנו?

אחת הביקורות של הדירות הקטנות היא המחיר. בסך הכל מדובר במוצר שהוא די משתלם ליזמים, כיוון שעל יחידת קרקע בשטח של דונם למשל, נבנות יותר יח"ד (אחת הסיבות לכך שבעשור האחרון חל זינוק בשיעור של כ-400% בבניית דירות 2-3 חדרים), ובפועל הדירות הללו משווקות במחיר גבוה יותר למ"ר מאשר דירות גדולות.

נמצא כי מחירן, אם כך, אינו נגיש לאוכלוסייה הצעירה, כפי שנטען.
באזור נווה שאנן, לצורך הדוגמה, כל הפרויקטים להתחדשות עירונית שהוקמו בשכונה כוללים דירות קטנות בשטחים של 50-90 מ"ר.

לאחרונה נמכרה בשכונה דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, ללא מרפסות ב-3 מיליון שקל - בתחשיב של כ-50,000 שקל למ"ר; דירת פנטהאוז באותו פרויקט בשטח של כ-80 מ"ר עם מרפסת של 44 מ"ר נמכרה תמורת 4.9 מיליון שקל - בתחשיב של 48,000 שקל  למ"ר.

שתי הדירות נמכרו על הנייר ונסגרו על-ידי מעיין פרי , המתמחה בשיווק פרויקטים מובילים באזור. "שכונת נווה שאנן שופעת פרויקטים חדשים בין היתר בהתחדשות עירונית, יותר מכל שכונה אחרת בתל אביב רבתי", מסבירה פרי, "הדירות הן בשטח ממוצע של 50 מ''ר ורוכשי הדירות הם ברובם חבר'ה ישראלים צעירים, להטב"ים, היפסטרים ללא ילדים - הם הסנונית של עולם הנדל"ן, שזיהו את המתחם, סימנו אותו ואחריהם מגיעים הבאים בתור. כך מתרחש תהליך הג'נטרפיקציה.

הלכה למעשה, כל פרויקט שמגיע לשלב איכלוס דוחק את העובדים הזרים החוצה, כי האחרונים אינם יכולים להרשות עוד לעצמם לשלם 5,500 שקל בחודש לדירת שני חדרים. עם זאת בשנה האחרונה שונתה מדיניות העיריה בנווה שאנן, ונקבע שטח מינימלי לדירות של 70 מ”ר, זאת על מנת לייצר תמהיל דירות מגוון יותר, שהשכונה תעבור לשלב הבא ותהיה אבן שואבת למשפחות עם עגלות וילדים, וכך תתן מענה למגורי משפחות ולא תהיה עוד "שכונת מעבר" לצעירים".

"היזמים מתעשרים מהפרויקטים הללו, גם במכירת הדירות וגם בהשכרתן", מוסיפה הדר חזות ממשרד Hadar real estate, "בסופו של דבר דירת 38 מ"ר ברחוב הרצל בתל אביב עם מעלית ומרפסת מושכרת בכ-5,000 שקל, ויש פרויקטים שדירות שני חדרים מושכרות ב-6,000 שקל לחודש. בדרום תל אביב התופעה מאד נפוצה, מה שלבסוף דוחק את המשפחות החוצה כיוון שהן מחפשות נכסים מרווחים יותר".

מה זה מיקרו ליוינג?

המושג מיקרו ליוינג מקדם רעיון של זכות למגורים ללא אפליה מכל סוג באמצעות מגורים בדירות קטנות ומודרניות בשטחים שנעים בין 25-50 מ"ר.
התפתחות צורת המגורים המינימליסטית נותן מענה לשינויים מהותיים שמתרחשים בעשורים האחרונים בחברה, כתוחלת חיים ארוכה, מצבים חברתיים הכוללים משפחות חד הוריות, אחוז גירושין גבוה, וירידה במספר הנפשות במשק הבית.
הדבר נכון לגבי המתרחש בעולם וישראל בפרט, בעיקר בהתחשב במגמת גידול האוכלוסייה הצפוי בארץ ושטחי הבנייה המוגבלים.

עליות מחירי הדיור שנרשמו בישראל ב-2022 והגיעו לשיעור שיא של כ-20% לשנה, ידעו גם מדינות אחרות, כמו אמריקה ואוסטרליה. כך גם לגבי שיעור העלייה בשכר הדירה, כך שבשנה האחרונה מספר מדינות ניסו להציע פתרונות למשבר הדיור בתחומן בין היתר באמצעות הטלת מגבלות על נכסים גדולים. בין היתר פעלה כך ספרד ואחריה גם אירלנד, ברלין, ניו זילנד וארה"ב. רוב המאמצים לא ממש נשאו פרי.

מי שכן הצליחה לשנות את מדיניות הדיור לפני מספר שנים, היא הונג קונג שכבר ב-2012 החלה להזרים לשוק את דירות המיקרו–ליוינג הקטנטנות שלה, לאחר שמצוקת הדיור הפכה את האי ליקר ביותר בעולם. בהונג קונג אמנם לקחו את הרעיון רחוק מדי כאשר מדיניות התכנון החדשה צמצמה את מרחב המחייה לשטחים נמוכים מ-20 מ”ר לדירה, מה שנקרא בעגה המקומית “כלוב” או ארונות קבורה” והמקומיים חסרי המזל, גרים בחללים של 60 ס”מ רוחב על 170 ס”מ אורך, ללא חלון, עם מיטה ודלת הזזה, ומתקשים מאד להתמתח או לעמוד.

גם בתל אביב, יש לציין, מוצעות למגורים לא מעט דירות בשטחים עלובים של 7 מ”ר, וכך גם בערים נאורות נוספות במערב כמו לונדון. שם, דירות המיקרו נקראות “מחילות ארנב” והן נמכרות למשקיעים בשם אטרקטיבי “דירות כיס” (pocket-living).

לרוב מדובר בדירות מפוצלות ללא רגולציה או פיקוח, שמשאירות את הדיירים עם מגורים ירודים המתוכננים בצורה לקויה המזיקה לבריאותם ולרווחתם הנפשית, אך בהעדר התערבות רגולטורית מסודרת - ככל שמצוקת הדיור גדלה, כך עלות הדיור מנרמלת את הקטנת שטחי המגורים עד למינימום האפשרי.