El Corretaje de Propiedades es el servicio de intermediación que presta una persona o empresa en la venta o arriendo de una propiedad. Conversamos con Daniela Lagos, Gerente Legal de Legal Broker, para saber en qué consiste la comisión del Corredor de Propiedades y cómo se debe indicar en los contratos.
Como mencionamos, el Corretaje de Propiedades es el servicio de intermediación que presta una persona o empresa en la venta o arriendo de una propiedad. Por este servicio, el cliente se obliga al pago de los honorarios, que generalmente corresponde a un porcentaje del precio de venta o de la renta de arriendo de la propiedad, por lo que en la práctica ha recibido el nombre de comisión.
La actividad del Corredor de Propiedades propiamente tal no se encuentra regulada en Chile, salvo en aquellos casos en que el legislador establece ciertas obligaciones que deben cumplir quienes ejercen esta actividad. Por ejemplo, la obligación de informar al Servicio de Impuestos Internos de las propiedades administradas, o de informar a la Unidad de Análisis Financiero sobre las operaciones sospechosas de lavado de activos y financiamiento del terrorismo.
Por tanto, es la costumbre jurídica, es decir, el mercado y la práctica inmobiliaria la que ha dado cierta uniformidad a la actividad del Corredor de Propiedades, estableciendo montos y formas de pago. Daniela Lagos, Gerente Legal de Legal Broker, nos cuenta cómo se regula la comisión del Corredor de manera correcta.
COMISIÓN EN EL CONTRATO DE CORRETAJE
El contrato de corretaje se celebra entre el vendedor y el Corredor, al encargar la gestión de venta de la propiedad, y entre este último y el comprador, una vez que se celebra la orden de visita o se realiza una oferta por la propiedad, obligándose cada parte a pagar una comisión al Corredor de Propiedades al momento de celebrar la escritura de compraventa, o como en la generalidad de los casos, una vez que la propiedad se encuentre inscrita a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
“Para garantizar el pago de la comisión, lo usual es que las partes entreguen al momento de celebrar la promesa de compraventa un cheque u otro documento (EJ: vale vista o pagaré), que queda en custodia del Notario que autoriza el contrato, bajo un documento denominado Instrucciones Notariales,” establece Daniela Lagos. En este documento, se indica al Notario que sólo entregue el cheque al Corredor de Propiedades una vez que la propiedad se encuentre inscrita a nombre del comprador, o al momento en que las partes suscriban la escritura de compraventa.
En los contratos de arriendo el contrato de corretaje se celebra entre el arrendador y el Corredor, al encargar la gestión de arriendo del inmueble, y entre este último y el arrendatario, una vez que se celebra la orden de visita o la oferta de arriendo.
El dueño de una propiedad puede también encargar al Corredor la gestión de administración de ese inmueble, para que este último se encargue de arrendar, celebrar el contrato de arriendo, percibir las rentas de arriendo y verificar el pago de los servicios y gastos comunes. “En ese caso, el cliente firma un contrato de administración con el cliente pactando el monto y forma de pago de la comisión, que generalmente corresponde a un pago mensual, equivalente a un porcentaje de la renta de arriendo,” agrega la abogada.
El valor usual que se aplica para el pago de comisiones, depende del tipo de operación inmobiliaria que se realice. Desde Legal Broker sugieren los siguientes montos:
Operaciones de compraventa: Lo usual es que cada parte se obligue a pagar al Corredor de Propiedades el equivalente al 2% del precio de venta. El pago se puede efectuar al momento de la firma de la escritura de compraventa, o como en la mayoría de los casos, una vez que se encuentre inscrita la propiedad a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Contrato de arriendo: Generalmente la comisión que debe pagar cada parte corresponde a un 50% de la renta de arrendamiento. Esto puede variar cuando se trate de un arriendo de local comercial o un arriendo con promesa de compraventa. En los contratos de arriendo, el pago de la comisión se efectúa al momento de la firma del contrato, ya sea en Notaría o a través de firma digital, según corresponda.
Administración de inmuebles: La comisión habitualmente corresponde a un 8% de la renta de arriendo mensual.
¿QUÉ HACER EN CASO DE NO PAGOS?
El mayor riesgo de no pago se da en las operaciones de compraventa, por el tiempo que transcurre entre el inicio de la gestión del Corredor y el pago efectivo de la comisión. “En primer lugar, es recomendable que el contrato de corretaje se otorgue por escrito, y que conste claramente la obligación del cliente de pagar la comisión por el servicio de intermediación del Corredor”, aclara la abogada. Esto puede reflejarse en la orden de venta, la orden de visita, la carta oferta y aceptación, y la promesa de compraventa.
En los referidos documentos, es necesario establecer claramente cuándo procede y no procede el pago de la comisión. En este sentido, Daniela Lagos recalca que “lo usual es que la obligación de pagar los honorarios se materialice una vez firmada la escritura de compraventa e inscrita la propiedad a nombre de la parte compradora en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Sin perjuicio de que se puede establecer que la parte que no suscribe la escritura de compraventa dentro del plazo acordado en la promesa de compraventa por desistimiento o retracto, se encuentre igualmente obligada al pago de la comisión, a título de multa.”
En el evento que las partes no hayan dejado documentos en garantía, como un cheque, vale vista o pagaré, y se rehusare al pago de la comisión, el Corredor de Propiedades puede iniciar una negociación extrajudicial, a través de un abogado que pueda resguardar sus intereses, y de ser infructuosa la negociación, puede iniciar un juicio de cobro de honorarios ante los tribunales civiles o la justicia arbitral, según lo que establezca el contrato de corretaje.
En cambio, si las partes han dejado un cheque y al momento de realizar el cobro resulta protestado por orden de no pago, o porque no hay fondos, además de la negociación extrajudicial, procede el inicio de un juicio ejecutivo de cobro de cheque o pagaré, según corresponda.
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