התקנת מעלית בבית מגורים (בית משותף) קיים נועדה לשפר את איכות חייהם של בעלי הדירות, להקל על ההתמודדות עם "טיפוס במדרגות", להשביח ולהעלות את ערך הדירות, להגדיל את דמי השכירות ואף מאפשרת למכור או להשכיר את הנכס בתוך פרק זמן קצר יותר – ובכל זאת, הניסיון מלמד אותנו שכמעט כל ניסיון להתקין מעלית נתקל בהתנגדות מצד בעל דירה אחד או שניים לפחות.
מאמר זה יעסוק בתנאי הסף להתקנת מעלית בבית משותף ללא הסכמתם ותמיכתם של כלל בעלי הדירות, בשלבי הביצוע שיש לנקוט אצל מוסדות התכנון והמפקחת על הבתים המשותפים, על משמעותם של תנאי הסף וכיצד הם נועדו לאזן בין האינטרסים המתנגשים של המתנגדים לבין אלו של בעלי הדירות שתומכים בהחלטה.
הצורך בהתקנת מעלית אינו נחלתם הבלעדית של האוכלוסייה המבוגרת בבית המשותף, אלא גם של צעירים שמתקשים לעלות לקומות העליונות עם ילדים ועגלות, "לסחוב" ולהרים את הקניות, לעלות קומות רבות ועוד פעולות גופניות שהופכות מטלות יום יומיות ופשוטות לבלתי נעימות.
לעומת זאת, התקנת מעלית אינה מטיבה עם כלל בעלי הדירות, ועל כן חלקם מתנגדים למהלך. כך למשל בעלי הדירות שבקומת הקרקע מתנגדים לשאת בהוצאות התחזוקה (להבדיל מעלויות התקנה מהן הם פטורים), נרתעים מפני שינויים שנמצאים במרחב הקרוב לדירתם, פגיעה בפרטיות, מטרדי רעש, תכנון פוגעני ולא יעיל, העדר אינטרס והנאה מהפעולה וכו'.
לפי סעיף 59.ו. לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כדי להתקין מעלית בבניין חל הצורך לקבל את הסכמתם של 2/3 מכלל בעלי הדירות, שיהיה אפשר להוציא היתר בנייה ושלא תיגרם פגיעה מהותית בדירות האחרות, ברכוש המשותף ובחזית הבניין.
התנאים שנקבעו בחוק המקרקעין מאזנים בין האינטרס וההנאה של בעלי הדירות התומכים בהתקנת מעלית לבין המתנגדים שנפגעים מכך, מקנים כלים להתמודדות עם התופעה שזכתה לכינוי "דייר סחטן", לוקחים בחשבון את ההליך התכנוני ונותנים זכות וטו באם חלה פגיעה מהותית.
מלבד הדרישה לרוב מסוים מקרב בעלי הדירות (שמכונה גם: "רוב דרוש"), תנאי להשלטת רצון הרוב על המיעוט המתנגד להתקנת מעלית מחייב שתהיה אפשרות לקבלת היתר בנייה – כלומר, שתהיה היתכנות תכנונית.
הוספתו של ההליך התכנוני כתנאי לניהול הליכים משפטיים כנגד בעלי הדירות המתנגדים, נועד למנוע ניהול הליכים משפטיים בזמן שאי אפשר לבצע זאת מבחינה תכנונית, לאפשר לבעלי דירות להשפיע על התכנון המוצע, להעלות טענות הקשורות לתחום ההנדסה והביצוע ולקיים דיון משפטי לאחר שכל החלופות הועלו, נבחנו והוכרעו.
הטמעת הצורך בהוצאת היתר בנייה בחוק המקרקעין, משלבת הלכה למעשה בין הליכים תכנוניים ופעולות רישוי לבין נושאים קניינים, מקשרת בין חוק המקרקעין לבין חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"), ויוצרת הליך דו שלב.
תחילה (בהליך הדו שלבי), יש לקיים דיון אצל הוועדה המקומית, לדיון בהתנגדויות של בעלי הדירות. ואחר כך (שלב ב' בהליך הדו שלבי), לנהל הליך משפטי אצל המפקח על הבתים המשותפים אשר עוסק בנושאים קניינים ובאישור התקנת המעלית ללא הסכמתם של כלל בעלי הדירות.
בערר (חי') 215/17 חיה ואברהם רונצקי נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה, נדרשה ועדת הערר להכריע (בין היתר) בהתנגדותם של בעלי דירות בקומת הקרקע שטענו לפגיעה בפרטיותם עקב הקצאת דרך מעבר המקשר בין חניות הרכבים לבין הכניסה למעלית בסמוך לדירתם.
בנוסף, בעלי הדירות בקומת הקרקע טענו כי הדרך עוברת בתוך רצועת קרקע (גינה) שהוצמדה לדירתם, ועל כן מדובר בפגיעה קניינית שלא ניתן להכשירה במסגרת הליך תכנוני. כמו כן, המתנגדים ביקשו להרחיק את פיר המעלית במטר אחד מהבניין על מנת להפחית את מטרדי הרעש.
לאחר בחינת טענות הצדדים, ועדת הערר העדיפה לסלול את דרך המעבר למעלית בסמוך לדירות המתנגדים מהטעם שתכנון זה מטיב עם בעלי הדירות, מספק הגנה מפני השמש בקיץ, מחסה מפני הגשם בחורף, יוצר תחושה של הגנה, ולכן הוא עדיף על פני שביל חיצוני ולא מקורה.
על מנת לפתור את הפגיעה בפרטיות ועדת הערר הציעה להקים גדר לאורך דרך הגישה אשר תפריד בין הולכי הרגל לבין דירותיהם. עם זאת, לבסוף, נקבע כי אישורו וביצועו של התכנון המוצע מחייב לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות בקומת הקרקע עקב סלילת נתיב ההליכה על חשבון שטחי הקרקע שהוצמדו לדירתם.
לפיכך, אנו רואים כי מוסדות התכנון בוחנים את היקף ועוצמת הפגיעה שנגרמו לבעלי הדירות המתנגדים בעקבות מטרדי רעש, פגיעה בפרטיות, תכנון חלופי, פגיעות לא מידתיות, בניה על מקרקעין של הזולת, תועלת והצדקה תכנונית ובד בבד מבצעים איזון בין האינטרסים המתנגשים.
אם ההליך התכנוני לא הוביל ליצירת תכנון מאוזן שמגשר על הפערים ומבטל את ההתנגדויות השונות, חל הצורך לפנות למפקח על הבתים המשותפים שיאפשר להתקין מעלית ללא הסכמתם של כלל בעלי הדירות.
בהליך עשא (ת"א) 11810-08-17 אבי יפרח נ' ורדה נגיד (פורסם בנבו, 01/02/2018) (להלן: "עניין יפרח"), דן בית המשפט בערעור שהוגש על פסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב שהכריע ביחס למחלוקת בעל יסוד עובדתי מורכב ומצב משפטי מסובך לא פחות.
מצב בו חל הצורך להכריע האם יש תוקף משפטי מחייב להחלטה ש- 2/3 מבעלי הדירות בבניין קיבלו ביחס להתקנת מעלית.
לפי עובדות המקרה בעניין יפרח, ניטשה מחלוקת בין קבוצת בעלי דירות שכללה את אלו שנמצאים בקומה השנייה ואת בעלי הדירות בקומה האחרונה. להלן יובהר כי, הדירות בקומה האחרונה נבנו על \ זכויות הבנייה בגג שהוצמדו לדירותיהם של בעלי הדירות בקומה השנייה. הקבוצה השנייה כוללת את התובע שהינו הבעלים של שלוש דירות בבית המשותף.
קבוצת בעלי הדירות הראשונה, אלו שדירותיהם נמצאות בקומות העליונות, כללה שלוש דירות שנבנו לפני כעשרים שנה ושרישומן טרם הושלם.
המערער, בעל הדירה שהתנגד להתקנת המעלית, טען כי פעולה זו תצור מטרדי רעש שיפגעו בדירותיו ושלא התקבל הרוב הדרוש להתקנת המעלית (2/3 מקרב בעלי הדירות) משום שספירת הדירות שטרם נרשמו – חורגת מהוראות התקנון ומהוראות הדין בכלל.
הדיון סביב התקנת המעליות בשלב הזה נעשה לאחר שמוסדות התכנון אישרו באופן עקרוני להוציא היתר בניה, זאת בכפוף לקבלת אישור מהמפקחת על הבתים המשותפים בתל אביב לחתום בשם בעלי הדירות המתנגדים. כן ניתן אישור כי התכנון המוצע אינו יוצר פגיעה תכנונית.
לפיכך, בדיון שנערך אצל המפקחת חל הצורך לבדוק האם התקנת המעלית יוצרת פגיעה קניינית שמתבטאת בירידת ערכן של הדירות והאם ההחלטה זכתה לתמיכת של הרוב הדרוש בבית המשותף. אלו הן השאלות המשפטיות שנדרשה הכרעה בעניינן בהליך הערעור.
כמו במאמרים קודמים שכתבתי בנושא בתים משותפים, גם הפעם הדרך לפתרון המחלוקת עוברת דרך הוראותיו של תקנון הבית המשותף, הוראות אשר מהוות צבר של הנחיות מחייבות להסדרת החובות והזכויות של בעלי הדירות בבית המשותף, עיגון הסדרות פרטניות וייחודיות, קביעת דרכי טיפול ואחזקה של מתקני ומערכות הבית המשותף, רישום חלקים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות וכיו"ב.
על תוקפו המחייב של התקנון לא צריך להרחיב במילים. בעלי הדירות בבית משותף יכולים לרשום את התקנון המצוי שמופיע בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין או לרשום תקנון מוסכם שייתן מענה לנושאים ייחודיים שברצונם להסדיר או להסכמות שהם קיבלו ביניהם אשר חורגות מהוראות התקנון המצוי, ובלבד שמדובר בהוראות שניתן להתנות עליהן על פי הוראות הדין.
באמצעות התקנון ניתן לפתור גם מחלוקות רבות שעולות גם ביחס למעלית. כך למשל, נקודת המוצא היא שכל בעלי הדירות בבניין יישאו בעלויות תחזוקת המעלית ותיקונה (להבדיל מההוצאות להתקנתה), אך בהתקבל הרוב הדרוש ניתן להחריג חלק מבעלי הדירות מעלויות התחזוקה.
פתרון זה עשוי לספק מענה לבעלי הדירות בקומת הקרקע שלא מעוניינים לשלם בעבור מעלית שלא תשרת אותם ושלא תשביח את נכסיהם.
בחזרה לעניין יפרח, בית המשפט קיבל את טענתו לפיה ההחלטה לא התקבלה על פי הרוב הדרוש, ובכך ביטל את פסק דינה של המפקחת על הבתים המשותפים. הנימוק להחלטה ניתן על סמך הוראות התקנון שלא מקנות זכות הצבעה באספות הבית המשותף לבעלי דירות שרישומם טרם הושלם.
ביחס לפגיעה הקניינית נקבע שלא ניתנה למערער האפשרות להוכיח כראוי את טענותיו למרות שנפלו פגמים רבים בהתנהלותו, ובהם: העדר צירוף חוות דעת בזמן, דרישה מאוחרת לחקור את המומחה מטעם בעלי הדירות וכו'.
לכן בסופו של דבר הוחלט לקבל את הערער באופן שיבטל את פסק הדין ואת ההחלטה להתקין מעלית בבניין.
סוף דבר:
התנאים המקדימים להתקנת מעלית מחייבים את בעלי הדירות להתנהל נכון כבר בשלבים הראשוניים ביותר. כך למשל, כדי שהחלטת בעלי הדירות תקבל תוקף מחייב יש להודיע מראש על כינוס אסיפת בעלי דירות על פי התנאים שנקבעו בחוק המקרקעין ובפסיקה, לנהל ולתעד את אסיפת בעלי הדירות כראוי, לבחון את הוראותיו המיוחדות של התקנון בנוגע לפעולות וכו'.
קידום הנושא ביחד עם יתר בעלי הדירות בבניין, התייחסות לטענותיהם של המתנגדים, בחינת חלופות וכו' – עשויה לסייע לבעלי הדירות מול מוסדות התכנון, למנוע הליכים משפטיים מיותרים ולמצמצם את משק הזמן שייקח לבצע את הפרויקט.
בעלי הדירות צריכים לקחת בחשבון את כל העלויות וההוצאות הקשורות להתקנת המעלית, החל מהצורך להגיש בקשה להיתר בנייה עם תכניות מתאימות, לבצע פרסום באם מתבקשת הקלה או יידוע של בעלי הדירות, תשלום היטל השבחה, היטלי פיתוח, התקשרות עם קבלן ביצוע, קביעת זהותו של המהנדס ועוד כהנה וכהנה פעולות בעלות השלכות כלכליות.
הכנה נכונה של בעלי הדירות והקניית הידע הדרוש יכולה לסייע להם להיערך כראוי לפרויקט, לבחון את נחיצות ביצועו ולוודא שתמיכת בעלי הדירות תישאר בתוקפה לאורך כל השלבים והקשיים הצפויים.
