【買房這樣省】不動產變動產 房奴擺脫窮到只剩房的窘日子

【文／林可薇】「我窮到只剩一間房！」這句讓人想翻白眼的話，相信大家都聽過；有土斯有財，有房子，做人才有底氣，這是現代人省吃儉用，只為養房的寫照。低利年代，如何借銀行之手，讓不動產變成動產，讓你擺脫只能以月繳房貸當存錢的窘日子？理財專家李美虹建議，有殼族善用理財型房貸為自己加薪繳息；小資族沒錢買房別氣餒，每月小額穩定儲蓄法，讓你在銀行眼裡變成走路有風的有錢人，為日後貸款省息鋪路。

理財型房貸用多少算多少

理財型房貸一般指的是，買房申貸的同時，可另外申請一筆循環透支額度，在急需用錢時，可將已還款的部分本金，變成循環透支額度，通常利率會高於房貸，銀行按使用額度每日計息，目前銀行年利率在2~2.3%，一定期限內可隨借隨還，提前償還無違約金問題，每家銀行對於理財型房貸額度的計算方式不同，可多做比較。

李美虹舉例，申貸時，若銀行評估該房子可貸額度為1100萬元，假設你已經還了300萬元的本金，代表你有300萬元的循環透支額度。以年利率2%試算，即300萬元乘2%，再除以12個月，可得出每月必須支付的利息約5000元，本金部分可以等股票或投資標的賣掉之後，再還即可。

如何在低利年代，以理財型房貸投資套利活化不動產，李美虹建議，像今年遇到新冠肺炎，以相對低點進場買股，台股從3月到現在，很多個股已經從當初的低點反彈，漲幅超過5成、8成以上比比皆是，如果能在當時相對低點時進場，賺到的價差，等於你今年一整年的利息都有了。

投資想套利先評估還款力

李美虹補充說，想危機入市不是年年有機會，多元的佈局可以分散投資風險，有些人會選擇投資債券型基金，例如找一些配息相對穩定、基金規模比較大的來投資，每年固定債券殖利率約5~6%，扣掉理財型房貸年利率2%的成本，約可賺利差3~4%，以300萬元的3~4%換算，等於1個月就多了9000~12000元的收入。

「我常說任何投資都可以做，但投資絕對沒有保證一定賺錢，所以要算清楚自己的還款能力，萬一不幸套牢了，你的薪水有沒有辦法同時支付循環利息，以及房貸本息攤還的部分。如果可以，你再去投資；如果不行，那我勸你還是保守一點。」李美虹提醒。

除了主動投資理財，如何去跟銀行談申貸成數額度或利率？李美虹表示，現在銀行資金氾濫，善用矛盾平衡談判技巧，多家比較，從中找出一、兩家條件相對好的銀行，以較優惠的條件，去告訴另外一家說：「這一家銀行願意給我多少額度、利率……那你可不可以再降利率，或拉高額度，如果不能比對方好，為什麼要給你做？」可以利用這樣子的方式，向另一家銀行爭取到更好的條件。

小資想借錢 先學裝有錢人

對於苦哈哈的小資族，李美虹指出，銀行不會借錢給窮鬼，他知道你窮，為什麼要借錢給你？在銀行眼裡，什麼樣的人叫有錢？首先是買房子的人，有錢買房子，代表你有錢，所以銀行會願意貸款給你；第二個就是你跟銀行有長期且固定往來，讓銀行知道你有長期的收入與存款在他們銀行裡，只要有穩定收入，對銀行來講就是優質客戶。

至於怎麼樣從銀行眼中的窮鬼，變成有錢人？李美虹表示，方法很簡單：小資族只要每月固定將5000元或1萬元存到銀行，活儲或定存都可以，必須維持這個動作1~2年，讓銀行發現這個人怎麼老是只存錢、不花錢？銀行就會認定你是優質客戶，這個時候你再去跟銀行談任何的貸款，甚至於信貸的利率條件，都會比沒有存款的人取得較好的優勢。

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