En complément de son loyer, le locataire est redevable du paiement mensuel de charges liées à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble. Une régularisation intervient chaque année pour le paiement du solde ou le remboursement du trop-perçu. Quelles sont les règles applicables à une augmentation des charges locatives ?
En quoi consistent les charges locatives ?
Le bailleur d’un appartement peut exiger de son locataire le paiement d’un certain nombre de charges de copropriété dites « récupérables » ou « locatives ». Leur liste exhaustive a été fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, et inclut par exemple :
- les frais de fonctionnement et d’entretien de l’ascenseur ;
- la facture collective d’eau et/ou de chauffage ;
- l’entretien des parties communes (ménage et coût des produits d’entretien, alimentation en électricité…) ;
- l’entretien des espaces extérieurs (cour, jardin et espaces verts…) ;
- les taxes et redevances liées à l’utilisation du logement (ordures ménagères).
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs deux modes de paiement possibles pour les charges locatives :
- dans le cadre du régime réel, le locataire paie chaque mois une provision pour charges et une régularisation intervient en fin d’année ;
- dans le cadre du régime forfaitaire, le locataire règle un montant mensuel ne pouvant plus donner lieu à une régularisation ultérieure. Le régime forfaitaire est possible uniquement pour une location meublée.
Comment appliquer une augmentation des charges locatives ?
Si le contrat de bail d’un meublé prévoit un régime forfaitaire pour le paiement des charges, aucune augmentation n’est possible. Il appartient donc au bailleur de prévoir un montant suffisant pour couvrir la réalité des charges assumées. A contrario, le locataire ne pourra pas récupérer un éventuel trop-perçu.
Si le locataire verse des provisions mensuelles, la régularisation des charges doit intervenir au moins une fois par an après le décompte définitif des charges de copropriété. Cela consiste à comparer :
- le montant total des provisions versées par le locataire sur douze mois ;
- les dépenses effectives assumées par le copropriétaire au cours de la même période.
Au moins un mois avant la date de régularisation, le bailleur communique au locataire :
- un décompte annuel des charges locatives par type (eau chaude, électricité des parties communes, ascenseur…) ;
- le mode de répartition des charges au sein de la copropriété ;
- une note d’information sur le calcul des charges liées à la production d’eau chaude sanitaire et de chauffage.
En complément, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives (factures de chauffage, d’entretien…) pendant six mois.
Bon à savoir
Charges locatives : une régularisation sur trois ans au maximum
Depuis la loi ALUR de 2014, le délai de prescription des charges locatives a été porté à trois ans. Cela signifie que le locataire peut être soumis au paiement rétroactif des charges sur une période de plusieurs années.
Le locataire peut toutefois solliciter et obtenir l’annulation d’une régularisation tardive auprès du tribunal judiciaire, notamment si elle est liée à une négligence du bailleur.
Comment calculer une augmentation des charges locatives ?
Pour éviter au locataire une régularisation trop importante en fin d’année, il appartient au bailleur d’estimer au plus juste les provisions sur charges. Leur montant est obligatoirement mentionné sur le contrat de bail.
Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il doit notamment se baser sur :
- les « résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation » ;
- le « budget prévisionnel » de la copropriété.
À retenir
- Les charges locatives peuvent être payées par le locataire au réel ou au forfait selon le type de bail.
- Une augmentation des charges locatives peut être régularisée chaque année après l’arrêt définitif des comptes de la copropriété.
- La provision pour charges mentionnée au bail doit s’appuyer sur des éléments objectifs, dont, notamment, le montant payé l’année précédente.
Si le locataire a des difficultés à assumer une augmentation ou une régularisation de ses charges, il peut demander au propriétaire un étalement des paiements. À défaut de trouver un accord à l’amiable, il est possible ensuite de contacter un conciliateur de justice.
