Post de Gilles Frémont

La Loi n°2024-322 du 9 avril 2024 dite « habitat dégradé » en quelques mots. Les mesures essentielles en copropriété : 📍La LRE d’office. -Pour les notifications d’AG et les mises en demeure. -Les copropriétaires peuvent rester au papier sur demande individuelle. 👉 art. 42-1 L65 📍Création d’un nouvel emprunt collectif…vraiment collectif. -Se vote à la même majorité que les travaux objet du prêt. -S’impose à tous les copropriétaires sauf refus individuel d’y participer. Dans ce cas, le copropriétaire doit notifier son refus dans les 2 mois de la notification du PV + payer la totalité de sa quote-part dans les 6 mois de la notification du PV. 👉 art. 26-4 III L65 📍Saisie-conservatoire du compte bancaire du copropriétaire débiteur. -Après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. -Le syndic, via un Commissaire de Justice, peut désormais saisir à titre conservatoire les comptes bancaires du copropriétaire débiteur (pas besoin d’autorisation préalable du juge). 👉 art. L511-2 du CPCE 📍Travaux d’isolation thermique aux frais d’un copropriétaire. -L’AG peut autoriser à la majorité art 25 un copropriétaire à réaliser à ses frais les travaux d’isolation de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes. -Jusqu’à la réception, le copropriétaire reste maître d’ouvrage. 👉 art 25-2-1 L65 NB : On ne voit pas la différence entre ce nouvel article et le classique 25b déjà existant. Les deux font doublon. 📍Le retour de la 2ème AG. -Attention uniquement pour les travaux de rénovation énergétique de l’art 25f. -Si la résolution recueille le 1/3 des voix => 2ème lecture immédiate à l’article 24 (pas de changement). -Si la résolution ne recueille pas le 1/3 des voix => 2ème lecture possible à l’article 24 en 2ème AG si convoquée dans les 3 mois (nouveauté). 👉 art. 25-1 L65 NB : La 2ème AG avait été abrogée par la loi Elan en 2018. Elle ressuscite partiellement, on verra si elle rencontre un meilleur succès. 📍Déclenchement du mandataire ad hoc. -Nouveau cas dans lequel le syndic doit faire désigner le mandataire ad hoc = en l'absence de vote de l'AG sur l'approbation des comptes depuis au moins 2 ans. -L’autre cas de déclenchement reste inchangé = 25% d’impayés à la clôture des comptes (15% pour les plus de 200 lots). 👉 art. 29-1A L65 NB : On verra si le mandataire ad hoc décolle enfin depuis sa création en 2009 par la loi MOL. 📍Création d’un « syndic d’intérêt collectif » = le SIC. -Le SIC est un syndic agréé par le préfet pour 5 ans, au regard de ses compétences spécifiques à gérer des copropriétés en difficulté. -Il est présumé compétent pour gérer l’immeuble quand un mandataire ad hoc a été désigné. -Il peut également être l’assistant de l’administrateur provisoire 29-1. 👉 art. 18-3 L65 NB : Un décret déterminera les modalités d’application de ce nouvel article. On l’attend avec impatience car en l’état le rôle de ce nouveau SIC est assez flou. #syndic #copropriete

Un Président de conseil syndical qui s’est fait réélire hier soir en AG pour la 35ème année consécutive, me demande à partir de combien d’années de bons et loyaux services le syndicat des syndics d'immeuble attribue t-il une médaille du mérite au Président ? #faitesdelacopro #syndic #copropriete #president #conseilsyndical

Encore une Gestionnaire qui craque à cause du management. Le management toxique et l’instabilité de l’entreprise est la première cause du turnover, si ce n’est la seule. Dans certaines boîtes il y a trop de Directeurs et pas assez de Gestionnaires, trop de process inutiles au détriment de l’opérationnel. A certains perso je leur donnerais un portefeuille complet à gérer ça leur éviterait de s’ennuyer et d’emmerder les autres. #management

Les syndics qui divisent leur prix par deux quand ils sont mis en concurrence, sachez que : 1- Vous n’avez pas beaucoup de dignité pour vous brader ainsi. 2- Vous galvaudez l’image de la profession. 3- Vous prenez vos copropriétaires pour des imbéciles. 4- Vous ne respectez pas le travail de votre Gestionnaire. 5- On a les clients qu’on mérite. Quand on est mis en concurrence, c’est que : 1- Soit on est mauvais, dans ce cas il faut vous poser des questions. 2- Soit les copropriétaires ne pensent qu’au prix, dans ce cas ils ne vous méritent pas. 3- Soit ce sont des clients instables jamais contents, dans ce cas laissez-les partir. #syndic #copropriete

En AG, on te pose toutes les questions de la terre. Monsieur Frémont, savez-vous comment les pompiers feront pour passer dans la courette arrière ? Monsieur Frémont, savez-vous s’il existe un produit efficace pour tuer les fourmis ? Monsieur Frémont, savez-vous si j’ai le droit de mettre un aquarium dans mon salon ? Et un jacuzzi ? Monsieur Frémont, savez-vous si la crêperie en bas a une autorisation pour vendre des pizzas ? Savez-vous si le pressing utilise des produits chimiques ? Savez-vous quand le jardinier viendra tondre la pelouse ? Monsieur Frémont, savez-vous si je peux faire un feu de cheminée chez moi ? Et un barbecue ? Et un feu d’artifice le 14 juillet ? Monsieur Frémont, savez-vous pourquoi je paye plus de charges que mon voisin ? En plus lui il a une terrasse et ils sont cinq. Monsieur Frémont, savez-vous où est ma cave ? Monsieur Frémont, savez-vous s’il y a un 3 pièces cuisine à vendre dans la résidence ? Savez-vous si j’ai le droit d’ouvrir un salon de massage, c’est pas pour moi c’est pour un ami ? Savez-vous si la mairie va installer une caméra en bas de la rue ? Et un bac à fleurs ? À quelle heure passent les poubelles ? Peut-on couper le trottoir ? Savez-vous dans combien de temps on aura le jugement ? Quelles sont nos chances de gagner ? Combien ça va nous coûter ? Combien on va récupérer ? Et l’avocat il dit quoi ? Savez-vous si je peux déduire le ravalement de mes impôts ? Le livret A il rapporte combien ? Je peux le déduire aussi ? Savez-vous si les chiens méchants sont autorisés dans l’immeuble ? Et les perroquets ? Et les anacondas ? Savez-vous si le tracteur qui tire les poubelles est assuré tous risques ? Le contrôle technique a lieu tous les combien ? Si l’homme de ménage écrase quelqu’un savez-vous si on est responsable ? Savez-vous pourquoi ça fait glouglou dans mon évier ? Et flip-flop à mon plafond ? Et Vrrrrrrbbbb dans la colonne ? Et chrcccoucrouuu dans le radiateur ? Savez-vous si l’eau est potable ? Pourquoi l’eau froide est très froide ? Savez-vous quel temps il fera demain ? Savez-vous si la France va gagner les Jeux olympiques ? Savez-vous si les peaux de banane vont au compost ? Savez-vous le temps de cuisson d’un rôti de veau ? #faitesdelacopro #syndic #copropriete

La guerre des pouvoirs. Baron noir n’est rien à côté de la copropriété. Lorsqu’il est question de voter, à plus forte raison pour l’élection de son syndic, le surintendant de cette minuscule démocratie cloîtrée, les clans s’affrontent dans une lutte fratricide. Les coups bas, les machinations, les alliances, sont de mise. La propagande de couloir se déchaîne, les murs ont des oreilles. L’assemblée se profilait dans quelques jours. Sieur Montaigu, mon Président de conseil syndical, m’avait à la bonne. Son adversaire historique, l’Archiduc Capulet, voulait l’éliminer et moi avec, un vieux contentieux, une histoire de moquette. Son contrat concurrent figurait à l’ordre du jour. Celui des deux qui ferait passer son vassal prendrait l’ascendant sur son rival. Sieur Montaigu m’appelle : « Gilles, on va pas se laisser marcher dessus. Ils changent de syndic tous les deux ans c’est des malades. J’ai fait du lobbying. No pasaràn!Voilà les personnes qui vont voter pour nous :   Filippucci (la fille), t’envoie un mail avec son pouvoir. Si elle nous trahit on lui sucre son échéancier. Larboulette (la mère), je l’ai chauffé à blanc, elle vient à l’AG et monte au créneau en furie c’est bon pour nous. Brigitte, je viens de lui renvoyer un sms, un WhatsApp, un Snaptchat et un Instagram, j’harcèle, c’est une wokiste tendance platiste, si je lui dis que c’est pour virer le patriarche elle foncera tête baissée. Par contre la mère Denis ne me répond plus, j’espère qu’elle va pas nous claquer entre les doigts avant l’AG vu son âge. Sinon pas grave je demanderai le pouvoir aux héritiers. Frédéric s’occupe de Raffiniac, il l’attend au coin de la cage, il est obligé de dire oui sinon je lui vends plus ma cave. Il ne jure que par le pognon ça va le rendre dingue. Le Suisse du premier étage, il va pas rester neutre longtemps j’te le dis, enlève-lui la case abstention. La veuve Zimmer sera là, c’est une coriace elle mord aux chevilles. Le dernier président se faisait payer ses frais de bouche, elle l’a crucifié en place publique c’était pas beau à voir. En ballottage: Hubert, il fait le mort je m’en méfie, il a déjà retourné sa veste plusieurs fois, une vraie anguille, Judas. Reste le gros bailleur du rez-de-chaussée, je le travaille au corps mais il négocie sa nouvelle devanture en échange, des néons rouges de partout on dirait un sex-shop, c’est une horreur mais tant pis. Sinon Pauline, l’actrice du 4ème, a déjà donné son pouvoir au camp d’en face, je vais me l’alpaguer ce soir, je reviens da la cave, un Pommard et deux verres ça va lui plaire. Je lui donnerai son César ». Les Liaisons dangereuses de la copropriété. La Marquise de Merteuil n’aurait pas survécu deux jours. Au Royaume du Syndicat des copropriétaires, l’Archiduc Capulet n’avait pas dit son dernier mot, et complotait lui aussi en coulisses. La guerre des pouvoirs s’annonçait implacable. L’Assemblée Générale allait départager son grand vainqueur, son Grand Timonier, à la cape et à l’épée. #syndic

On voit de plus en plus de jeunes Gestionnaires ouvrirent leur propre cabinet de syndic. Tant mieux et bravo à tous ces courageux, ce n’est jamais facile de créer son entreprise, et les premières années sont rudes quand on part de zéro. Mais il y a de la place pour tout le monde en copropriété, par endroit on refuse même dix immeubles par semaine. La preuve s’il en est que le marché des syndics n’est absolument pas verrouillé, quelle idée saugrenue. Les rachats massifs des groupes n’ont pas créé le phénomène de concentration aussi fort que l’on attendait, encore moins un monopole, même si dans certaines villes on ne voit quasiment plus qu’eux. Les groupes gèrent 40% du marché, les indépendants 60%, et ce rapport reste stable depuis plusieurs années par le jeu du tonneau percé. On compte 6000 cabinets de syndic en France, de toute taille, du micro syndic qui travaille solo à la maison pour démarrer, à la mega multinationale possédée par les fonds, en passant par le cabinet de quartier, familial et patronymique, ou le petit groupe régional d’une dizaine d’agences. Grande enseigne ou petite plaque, cabinet centenaire ou nouveau venu, les formes sont variées, les appellations aussi. 10 millions de logements en copropriété en France, soit un tiers des logements du pays. Il faut beaucoup de syndics pour gérer tout ça. L’inflation des lois, les travaux de plus en plus lourds sur un parc vieillissant, et la complexité des rapports humains en copropriété, ont toujours rendu extrêmement compliqué l’autogestion bénévole, qui n’a jamais vraiment décollé. Le taux demeure historiquement scotché à 5%. Syndic est un vrai métier. Les syndics ont donc besoin de Gestionnaires et de Comptables en très grosse quantité. Les besoins en main-d’œuvre qualifiée sont immenses. Il est primordial que le métier soit beaucoup plus enseigné dans les écoles et les universités. Les cursus portant le nom « syndic de copropriété » doivent absolument émerger et se démultiplier. Dire qu’on ne propose pas de copropriété aux étudiants parce que ça ne les intéresse pas, c’est le chat qui se mord la queue. Forcez-les et vous verrez, un stage, l’essayer c’est l’adopter. Les entreprises doivent encore améliorer l’attractivité du métier, des portefeuilles plus légers, des AG en journée, des équipes renforcées. Tout cela passe évidemment par une sérieuse revalorisation des honoraires, la clé de voûte. On parle des honoraires de base, pas les annexes qui ne sont qu’un complément et d’ailleurs pas toujours bien perçues par les copropriétaires. Selon les chiffres de notre enquête ANGC 2022, il y a au moins 1 poste vacant dans 56% des cabinets, 34% au moins 2 postes, et 16% 3 postes ou plus. On peut estimer entre 5000 et 7000 le nombre de postes à pourvoir sur le plan national. Alors venez faire de la copro, on ne manque pas de travail, formez-vous et faites carrière. Vous découvrirez un métier difficile certes, mais sans doute l’un des plus riches du monde. #syndic

L’iceberg du syndic. Avant de faire approuver un gros projet de travaux en AG, il y a un long et minutieux travail de préparation du syndic. Dans l’ombre. Quand le chef-cuisinier vous apporte la pièce-montée sur la table et que vous vous extasiez, vous n’avez pas vu les fourneaux, les ingrédients ni la recette. Quand le menuisier vous livre un meuble aux lignes épurées, vous n’avez pas vu l’atelier, ni les chutes ni la sueur. Pour le syndic c’est pareil, vous ne verrez jamais ces heures de travail invisible, à chercher, consulter, relancer, écrire, le tout pour un triple objectif: ⁃ Rassurer ⁃ Informer ⁃ Convaincre Au syndic chef d’orchestre de coordonner les instruments afin qu’ils jouent en harmonie. Voici mon iceberg. 👉 Choisissez un bon maître d’œuvre. Optez pour un architecte rompu aux rénovations globales, il viendra lui aussi avec son équipe, ingénieur et thermicien. S’il est bon vous serez libéré, s’il merdoie on vous séquestrera. Bien s’entourer est une règle d’or. 👉 Choisissez un bon AMO. Renseignez-vous d’abord auprès de l’Agglomération pour obtenir des noms, car beaucoup de boîtes foireuses ont poussé comme des champignons depuis les subventions. Ce serait dommage de refaire le boulot à sa place, surtout que lui est payé, et vous pas encore. 👉 Embarquez tout de suite le conseil syndical. S’il n’est pas motivé c’est mort. Au mieux vous allez ramer comme un damné, au pire on vous accusera de pousser à la consommation, et vous serez pendu par les pieds. 👉 Organisez une réunion d’information préalable avec les copropriétaires intéressés, désamorcez les questions les plus brûlantes. Messieurs dames en visio venez comme vous êtes, informels et décontractés. Votre AG ne sera plus qu’une formalité. 👉 Renseignez-vous au maximum sur les subventions mobilisables. Faites-vous un petit memo hyper synthétique, un post-it dans votre dossier. N’essayez pas de connaître toutes les subventions et éligibilités par cœur c’est impossible. Apprenez plutôt le code de la copro et le plan comptable c’est plus facile. 👉 Rédigez une résolution d’AG concise et limpide. Ce que l’on conçoit bien s’énonce clairement. En préambule remettez les 3 infos essentielles du projet: de quoi on parle, de combien, et dans quels délais (contexte, enjeu, perspective). La plupart des gens s’arrêteront au résumé. 👉 Relisez votre dossier une dernière fois juste avant l’AG pour vous remettre dans le bain. Répétez vos gammes, la musique doit être mélodieuse et agréable à écouter. Soyez convaincus vous-même, une fausse note passera alors inaperçue. 👉 Renvoyez un petit texto à l’architecte pour être sûr qu’il n’a pas oublié de venir à l’AG. Vous êtes parano c’est normal, vous êtes syndic, on vous a déjà fait le coup. 👉 Ouvrez le bal, souhaitez la bienvenue à tout ce monde, lancez-vous doucement dans un flot de paroles assurées. Evitez les jours de pleine lune et priez votre bonne étoile. La chance sourit aux audacieux. #faitesdelacopro #syndic

2h30 d’AG avec les caméras de TF1, pas évident de se concentrer avec toutes ces caméras qui te tournent autour mais ça l’a fait. En guise de préambule je leur ai montré le syndrome de la salle vide, ce petit moment de trac du Gestionnaire quand tu te retrouves seul avec toutes ces chaises, le calme avant la tempête, la concentration avant l’action. AG plutôt calme mais il y avait du monde. Une petite question piège sur les compteurs d’eau chaude avec les plus et les moins, pour changer. On a voté une mission d’étude pour une grosse rénovation globale, le syndic a excellé, mais c’est aux questions diverses et le local à vélos que l’ambiance est montée d’un cran, comme toujours. C’est dans la boîte, on attend la suite. #faitesdelacopro #syndic #copropriete TF1 Sophie RABILLER

Audition devant la Commission d’enquête du Sénat. Dans cet extrait nous plaidons pour la reconnaissance du travail du syndic par le législateur. Nous remercions la sénatrice Amel Gacquerre et les membres de la commission pour leur écoute. #syndic #copropriete Amel GACQUERRE