Le propriétaire d’un bien immobilier en cours de location a la possibilité de le mettre en vente à tout moment. S’il souhaite toutefois proposer le bien libre de tout locataire, ce dernier est alors prioritaire pour procéder à l’achat. Le prix de vente d’un bien déjà occupé subit par ailleurs une légère décote. Découvrez l’essentiel à retenir avec Toutvabiens.
Quelles sont les démarches pour vendre un appartement occupé ?
Lorsque le propriétaire d’un appartement occupé souhaite mettre en vente son bien locatif, deux solutions s’offrent à lui. Il peut décider :
- soit de maintenir le locataire dans les murs, et donc de vendre le bien immobilier en l’état ;
- soit de donner congé à son locataire afin de vendre le bien vidé de tout occupant.
Les formalités sont beaucoup plus simples si le logement reste occupé par le locataire. En effet la vente peut alors être réalisée d’une façon classique : le propriétaire va publier une annonce de mise en vente, en mentionnant l’existence du bail de location en cours et la date de sa prochaine échéance. Une fois l’acte authentique de vente signé, l’acquéreur devient automatiquement le nouveau bailleur du locataire.
Lorsqu’il est autorisé à rester dans le logement, le locataire n’est pas prioritaire pour racheter le bien. Le propriétaire n’a même pas l’obligation de l’informer de la mise en vente. En pratique, cela reste bien sûr recommandé et même inévitable pour convenir des horaires de visite du bien.
Quelles sont les démarches pour libérer un appartement avant la vente ?
La procédure est plus contraignante si le bailleur souhaite faire quitter les lieux au locataire avant de procéder à la vente du logement. Il doit alors lui adresser un congé avec offre de vente. Cette démarche ne peut intervenir qu’à l’approche du renouvellement du bail, soit une fois tous les trois ans pour une location vide par exemple.
Le propriétaire adresse alors un courrier recommandé avec accusé de réception à son locataire, au plus tard :
- trois mois avant la date de renouvellement du bail pour un logement meublé ;
- six mois avant la date de renouvellement du bail pour un logement vide.
Le locataire, une fois avisé de l’intention de vendre, est prioritaire pour se porter acquéreur pendant un délai de deux mois – uniquement s’il s’agit d’une location vide. S’il refuse, il aura alors l’obligation de quitter les lieux avant la date d’échéance du bail.
Attention si le propriétaire a acheté le logement déjà occupé par un locataire et qu’il souhaite le revendre lui-même libre d’occupant, la situation se complique. En effet, celle-ci change si l’échéance du bail de location intervient moins de 3 ans après l’achat. Dans ce cas précis, le propriétaire est obligé d’attendre une première reconduction du contrat de location en cours pour pouvoir donner congé à son locataire.
De plus, dans certaines situations, le locataire peut selon son âge et ses revenus être protégé. De ce fait, le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou peut lui donner congé, mais uniquement sous-certaines conditions.
Bon à savoir
Vente de bien loué : qui rembourse le dépôt de garantie ?
Au moment de vendre le bien immobilier loué, l’ancien propriétaire n’a l’obligation de rembourser le dépôt de garantie ni au locataire, ni à l’acquéreur. Ce sera pourtant à ce dernier de reverser la somme au locataire à la fin du bail ! En pratique, ce point fait donc souvent l’objet d’un arrangement à l’amiable entre le vendeur et l’acheteur lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Pourquoi vendre un logement occupé ?
Il n’est pas toujours possible de congédier un locataire pour procéder à la mise en vente du logement. En effet le propriétaire peut être contraint d’attendre plusieurs années jusqu’à la prochaine échéance du bail. S’il souhaite vendre sans tarder, il n’a alors d’autre choix que de céder le bien avec son locataire.
La vente d’un logement occupé, en outre, peut être une opération avantageuse en soi. En effet de nombreux investisseurs peuvent se montrer intéressés par des biens locatifs déjà habités : ils s’épargnent ainsi le temps lié à la recherche d’un locataire, et touchent un loyer dès l’acquisition de l’appartement.
Rappelons toutefois que le prix de vente d’un bien loué subit une décote par rapport à un bien libre d’occupant. Cette réduction compense l’impossibilité pour l’acquéreur de jouir immédiatement du logement : elle sera donc plus ou moins importante en fonction de la durée restante du bail de location. En moyenne, la décote atteint 10 à 15 % pour une location vide . Elle est souvent un peu plus faible pour les studios et les petits appartements (entre 5 et 10 % ).
À retenir
- Le bailleur peut vendre un bien immobilier occupé à tout moment.
- Le locataire, s’il reste dans les lieux, n’est pas prioritaire pour procéder à l’achat du bien. Il l’est uniquement si le propriétaire souhaite lui donner congé pour vendre.
- La vente du logement occupé est plus simple, mais entraîne une décote sur le prix.
La vente du logement occupé est une solution simple et avantageuse pour le bailleur. Elle est toutefois exclue si le locataire est en situation d’insolvabilité et ne paie plus ses loyers, ou encore si la location n’a fait l’objet d’aucun bail écrit.
