จุฬาฯ โขกค่าเช่าเอ็มบีเคเซ็นเตอร์ 20 ปี ตั้งแต่ 2556-2576 เป็นเงิน 25,310 ล้านบาท งวดแรกจ่าย 2,450 ล้านบาท คาดเริ่มทำสัญญาภายในตุลาคม 50 เอ็มบีเคเล็งออกหุ้นกู้จ่ายงวดแรก ยอมรับกำไรปี 50 กำไรหด เตรียมหาธุรกิจอื่นเสริม
นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ หรือมาบุญครอง เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทมีมติต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ามาบุญครองเป็นระยะเวลา 20 ปี จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
ทั้งนี้เอ็ม บี เค จะต้องจ่ายค่าเช่าให้กับจุฬาฯทั้งสิ้น 25,310.20 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินงวดแรกสำหรับค่าผลประโยชน์ตอบแทนของการได้สิทธิในการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่นอีกจำนวน 2,450 ล้านบาท โดยบริษัทจะจ่ายในวันลงนามสัญญา ซึ่งหลังจากนี้บริษัทจะขออนุมัติจากที่ผู้ถือหุ้นในวันที่ 14 มิถุนายนนี้ หากผู้ถือหุ้นอนุมัติจะส่งหนังสือตอบกลับไปยังจุฬาและคาดว่าจะสามารถเซ็นสัญญาได้ประมาณเดือนตุลาคม 2550
สำหรับค่าเช่าระยะเวลา 20 ปี ตั้งแต่เดือนเมษายน 2556 – เมษายน 2576 เป็นเงิน 15,800 ล้านบาท โดยคิดจากเดือนเมษายน 2556 แบ่งชำระเป็นรายงวด รวม 20 งวด ชำระแบบขั้นบันใด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860.20 ล้านบาท
นอกจากนี้ภายในสัญญายังระบุอีกว่า หากบริษัทสามารถสร้างรายได้จากมาบุญครองสูงกว่าที่ทางจุฬาคาดประเมินไว้ บริษัทจะต้องจ่ายส่วนแบ่งรายได้อีก 5% จากรายได้ในส่วนที่เกิน อาทิ หากจุฬาฯ ประเมินว่าในปีนี้มาบุญครองจะมีรายได้ 1,000ล้านบาท แต่กลับมีรายได้ 1,100 ล้านบาท บริษัทจะต้องจ่ายเพิ่มอีก 5% จาก 100 ล้านบาทที่เกินมา ซึ่งจุฬาได้ประเมินรายได้สุทธิไห้แก่เอ็มบีเค 13% ต่อปี
อีกทั้งจุฬาฯ ยังกำหนดให้บริษัททำการปรับปรุงศูนย์การค้า ทั้งภายในและภายนอก โรงแรม และอาคารสำนักงาน ด้วยงบประมาณไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 11 ปี หรือตั้งแต่ปี 2556-2561 โดยนายสุเวทย์ กล่าวว่าไม่ใช้เรื่องใหญ่เนื่องจากเฉลี่ยแล้วใช้เงินปรับปรุงศูนย์ปีละ 100 ล้านบาท ซึ่งตามปกติบริษัทได้ทำการปรับปรุงศูนย์อย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว
สำหรับแหล่งเงินทุนที่ใช้ในการต่อสัญญา บริษัทเตรียมออกหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท ซึ่งได้ขออนุมัติที่ประชุมผู้ถือหุ้นไว้ก่อนหน้านี้แล้ว โดยคาดว่าจะสารถดำเนินการได้ภายในกรกฎา 2550 นอกจากนี้บริษัทยังมีเงินทุนหมุนเวียนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานอีกส่วนหนึ่ง
“ถึงแม้ว่าเงื่อนไขค่าตอบแทนที่ทางจุฬาฯกำหนดไว้จะสูง แต่การต่อสัญญาดังกล่าวจะเป็นประโยชน์กับทางบริษัทมากกว่าการไม่ต่อสัญญา ดังนั้นจึงเห็นว่าการทำสัญญาเหมาะสมแล้ว และต้องยอมรับว่าบริษัทมีต้นทุนค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1-2 เท่าตัว ซึ่งจะส่งผลให้กำไรจากศูนย์ลดลง อย่างไรก็ตามจากค่าเช่าที่สูงขึ้นนั้น ในอนาคตบริษัทจะต้องไปปรับค่าเช่ากับผู้เช่ารายย่อยด้วย แต่คงปรับได้ไม่มากคือไม่เกิน 3-4% ต่อปีจากที่ปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน”
ดังนั้นบริษัทจึงได้เตรียมหาธุรกิจอื่นเข้ามาสร้างรายได้เสริมในส่วนที่หายไป โดยจะเน้นไปที่โครงการโรงแรม และสนามกอล์ฟ รวมถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เช่นการก่อสร้างโรงแรมใหม่ ๆ ที่เกาะสมุย พัทยา และภูเก็ต
“ยอมรับว่าราคาค่าเช่าที่จุฬาฯคิดนั้นก็ยอมรับได้ แม้ว่าจะเป็นเม็ดเงินค่อนข้างสูง แต่ก็เป็นการทยอยจ่ายในระยะเวลา 20 ปี หากใช้เม็ดเงินจำนวนดังกล่าวลงทุนใหม่ในครั้งเดียวก็ไม่รู้ว่าจะคุ้มหรือไม่ ศูนย์การค้าใหม่จะติดตลาดหรือเหล่า หากไม่ติดตลาดก็ทิ้งเงินเปล่า”
นายสุเวทย์กล่าวว่าจากสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัว นั้นพบว่าลูกค้าที่เดินในศูนย์การค้าเอ็มบีเคลดลงประมาณ 5% จากเดิมที่เคยอยู่ที่ 95,000 คนเหลือเพียง 90,000 คนเท่านั้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายต่อคนต่อครั้งนั้นพบว่าชาวต่างชาติยังจ่ายเท่าเดิมที่ 3,000 บาทต่อคนต่อครั้งขณะที่คนไทยนั้นใช้จ่ายที่
700 บาทต่อคนต่อครั้ง
สำหรับรายได้รวมของบริษัทในปีที่ผ่านมาจำนวน 5,242 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,177 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจข้าว 35% ธุรกิจศูนย์การค้า 30% โรงแรมและสนามกอล์ฟ 25% ขายบ้าน 5% และที่เหลืออื่นๆ
นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ผู้บริหารศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ หรือมาบุญครอง เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทมีมติต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ามาบุญครองเป็นระยะเวลา 20 ปี จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
ทั้งนี้เอ็ม บี เค จะต้องจ่ายค่าเช่าให้กับจุฬาฯทั้งสิ้น 25,310.20 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินงวดแรกสำหรับค่าผลประโยชน์ตอบแทนของการได้สิทธิในการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่นอีกจำนวน 2,450 ล้านบาท โดยบริษัทจะจ่ายในวันลงนามสัญญา ซึ่งหลังจากนี้บริษัทจะขออนุมัติจากที่ผู้ถือหุ้นในวันที่ 14 มิถุนายนนี้ หากผู้ถือหุ้นอนุมัติจะส่งหนังสือตอบกลับไปยังจุฬาและคาดว่าจะสามารถเซ็นสัญญาได้ประมาณเดือนตุลาคม 2550
สำหรับค่าเช่าระยะเวลา 20 ปี ตั้งแต่เดือนเมษายน 2556 – เมษายน 2576 เป็นเงิน 15,800 ล้านบาท โดยคิดจากเดือนเมษายน 2556 แบ่งชำระเป็นรายงวด รวม 20 งวด ชำระแบบขั้นบันใด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860.20 ล้านบาท
นอกจากนี้ภายในสัญญายังระบุอีกว่า หากบริษัทสามารถสร้างรายได้จากมาบุญครองสูงกว่าที่ทางจุฬาคาดประเมินไว้ บริษัทจะต้องจ่ายส่วนแบ่งรายได้อีก 5% จากรายได้ในส่วนที่เกิน อาทิ หากจุฬาฯ ประเมินว่าในปีนี้มาบุญครองจะมีรายได้ 1,000ล้านบาท แต่กลับมีรายได้ 1,100 ล้านบาท บริษัทจะต้องจ่ายเพิ่มอีก 5% จาก 100 ล้านบาทที่เกินมา ซึ่งจุฬาได้ประเมินรายได้สุทธิไห้แก่เอ็มบีเค 13% ต่อปี
อีกทั้งจุฬาฯ ยังกำหนดให้บริษัททำการปรับปรุงศูนย์การค้า ทั้งภายในและภายนอก โรงแรม และอาคารสำนักงาน ด้วยงบประมาณไม่น้อยกว่า 1,200 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 11 ปี หรือตั้งแต่ปี 2556-2561 โดยนายสุเวทย์ กล่าวว่าไม่ใช้เรื่องใหญ่เนื่องจากเฉลี่ยแล้วใช้เงินปรับปรุงศูนย์ปีละ 100 ล้านบาท ซึ่งตามปกติบริษัทได้ทำการปรับปรุงศูนย์อย่างต่อเนื่องอยู่แล้ว
สำหรับแหล่งเงินทุนที่ใช้ในการต่อสัญญา บริษัทเตรียมออกหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท ซึ่งได้ขออนุมัติที่ประชุมผู้ถือหุ้นไว้ก่อนหน้านี้แล้ว โดยคาดว่าจะสารถดำเนินการได้ภายในกรกฎา 2550 นอกจากนี้บริษัทยังมีเงินทุนหมุนเวียนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานอีกส่วนหนึ่ง
“ถึงแม้ว่าเงื่อนไขค่าตอบแทนที่ทางจุฬาฯกำหนดไว้จะสูง แต่การต่อสัญญาดังกล่าวจะเป็นประโยชน์กับทางบริษัทมากกว่าการไม่ต่อสัญญา ดังนั้นจึงเห็นว่าการทำสัญญาเหมาะสมแล้ว และต้องยอมรับว่าบริษัทมีต้นทุนค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1-2 เท่าตัว ซึ่งจะส่งผลให้กำไรจากศูนย์ลดลง อย่างไรก็ตามจากค่าเช่าที่สูงขึ้นนั้น ในอนาคตบริษัทจะต้องไปปรับค่าเช่ากับผู้เช่ารายย่อยด้วย แต่คงปรับได้ไม่มากคือไม่เกิน 3-4% ต่อปีจากที่ปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ 1,200 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน”
ดังนั้นบริษัทจึงได้เตรียมหาธุรกิจอื่นเข้ามาสร้างรายได้เสริมในส่วนที่หายไป โดยจะเน้นไปที่โครงการโรงแรม และสนามกอล์ฟ รวมถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เช่นการก่อสร้างโรงแรมใหม่ ๆ ที่เกาะสมุย พัทยา และภูเก็ต
“ยอมรับว่าราคาค่าเช่าที่จุฬาฯคิดนั้นก็ยอมรับได้ แม้ว่าจะเป็นเม็ดเงินค่อนข้างสูง แต่ก็เป็นการทยอยจ่ายในระยะเวลา 20 ปี หากใช้เม็ดเงินจำนวนดังกล่าวลงทุนใหม่ในครั้งเดียวก็ไม่รู้ว่าจะคุ้มหรือไม่ ศูนย์การค้าใหม่จะติดตลาดหรือเหล่า หากไม่ติดตลาดก็ทิ้งเงินเปล่า”
นายสุเวทย์กล่าวว่าจากสถานการณ์ที่เศรษฐกิจชะลอตัว นั้นพบว่าลูกค้าที่เดินในศูนย์การค้าเอ็มบีเคลดลงประมาณ 5% จากเดิมที่เคยอยู่ที่ 95,000 คนเหลือเพียง 90,000 คนเท่านั้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายต่อคนต่อครั้งนั้นพบว่าชาวต่างชาติยังจ่ายเท่าเดิมที่ 3,000 บาทต่อคนต่อครั้งขณะที่คนไทยนั้นใช้จ่ายที่
700 บาทต่อคนต่อครั้ง
สำหรับรายได้รวมของบริษัทในปีที่ผ่านมาจำนวน 5,242 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,177 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากธุรกิจข้าว 35% ธุรกิจศูนย์การค้า 30% โรงแรมและสนามกอล์ฟ 25% ขายบ้าน 5% และที่เหลืออื่นๆ