ส่องเทรนด์ราคาที่ดินเมืองกรุงปีมังกรไฟ วิกฤตเศรษฐกิจทุบกำลังซื้อกลาง-ล่าง ดีเวลอปเปอร์แห่ทำคอนโดฯแพงทำเลในเมือง เจาะขายเศรษฐีกระเป๋าหนัก ดันราคาพุ่งไม่หยุด AREA สำรวจ 10 อันดับแรกแพงขึ้นวาละ 1-1.5 แสนบาท ซื้อขายตารางวาละ 1.8-3.7 ล้านบาท โซน "สยาม-เพลินจิต-ชิดลม" ยืนแชมป์วาละ 3.75 ล้านบาท ไนท์แฟรงก์ชี้ยุคนี้สร้างคอนโดฯลักเซอรี่มีต้นทุนที่ดินสูงถึง 50% กดดันราคาขายปรับขึ้น 10-15%

     ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากการอัพเดตราคาที่ดินที่เป็นราคาซื้อขายในเขตกรุงเทพฯ พบแนวโน้มยังมีการปรับขึ้นอยู่ตลอดเวลา แม้จะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวตั้งแต่สถานการณ์โควิดจนถึงปัจจุบัน

     โดยจะเห็นว่ายังคงมีปรากฏการณ์ทำสถิตินิวไฮเกิดขึ้นใหม่ทุกปี โดย ปี 2565 ราคานิวไฮอยู่ที่ตารางวาละ 3.5 ล้านบาท ปี 2566 ราคานิวไฮตารางวาละ 3.6 ล้านบาท ในขณะที่แนวโน้มปี 2567 ประเมินว่าราคานิวไฮขยับเพิ่มเป็นตารางวาละ 3.7 ล้านบาท

      โดยทำเลราคาที่ดินแพงสุดสถิติครองแชมป์เป็นทำเล "สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต" เหตุผลเพราะเป็นแหล่งค้าปลีกสำคัญของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นธุรกิจที่ทำกำไรได้สูงสุดเมื่อเทียบกับการสร้างคอนโดมิเนียม ออฟฟิศบิลดิ้ง โรงแรม ซึ่งได้ผลตอบแทนค่าเช่าต่ำกว่า ในขณะที่เทรนด์ธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง ส่วนโรงแรมมีความไม่แน่นอนทางธุรกิจอยู่มาก

      ทั้งนี้ ในด้านผลตอบแทนพื้นที่ ค้าปลีก มีค่าเช่าเฉลี่ยเดือนละ 3,000-5,000 บาท/ตารางเมตร เทียบกับ ค่าเช่าสำนักงานอยู่ที่เดือนละ 800-1,200 บาท/ตารางเมตร

      สิบอันดับวาละ 1.8-3.7 ล้าน

      รายละเอียดสถิติ 10 อันดับแรกของราคาที่ดินที่มีราคาแพงสูงสุด ในเมืองกรุง คาดว่าอันดับไม่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากปีที่แล้ว ดังนี้ 

      อันดับ 1 ทำเลสยาม-เพลินจิตชิดลม ปี 2566 ราคาตารางวาละ 3.6 ล้านบาท แนวโน้มปี 2567 คาดว่า ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 3.75 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.16%

      อันดับ 2 ทำเลวิทยุ ปี 2566 ราคาตารางวาละ 2.95 ล้านบาท แนวโน้มปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 3.10 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.08%

      อันดับ 3 ทำเลสุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ปี 2566 ราคาตารางวาละ 2.80 ล้านบาท แนวโน้มปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 2.94 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.16%

      อันดับ 4 ทำเลสุขุมวิท 21 อโศก ปี 2566 ราคาตารางวาละ 2.60 ล้านบาท แนวโน้มปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 2.73 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.16%

      อันดับ 5 ทำเลสีลม ปี 2566 ราคาตารางวาละ 2.55 ล้านบาท แนวโน้มปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 2.70 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.88%

     อันดับ 6 ทำเลสาทร ปี 2566 ราคาตารางวาละ 2.25 ล้านบาท แนวโน้ม ปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 2.40 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 6.66%

     อันดับ 7 ทำเลสุขุมวิท เอกมัย ปี 2566 ราคาตารางวาละ 1.85 ล้านบาท แนวโน้มปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 1.95 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.40%

     อันดับ 8 ทำเลเยาวราช ปี 2566 ราคาตารางวาละ 1.80 ล้านบาท แนวโน้ม ปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 1.90 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.55%

     อันดับ 9 ทำเลพญาไท ปี 2566 ราคาตารางวาละ 1.75 ล้านบาท แนวโน้ม ปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 1.85 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.71%

     อันดับ 10 ทำเลพหลโยธินตอนต้น ปี 2566 ราคาตารางวาละ 1.70 ล้านบาท แนวโน้มปี 2567 คาดว่าปรับขึ้นมาอยู่ที่ 1.80 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.88%

     แนะประเมิน-เก็บภาษีตามจริง

     ดร.โสภณกล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินทำเลใจกลางเมืองเพิ่มสูงขึ้นมากเฉลี่ยอยู่ที่ 7.9% ต่อปี หรือราคาสำรวจในปีแรกเมื่อปี 2537 เฉลี่ย 400,000 บาท/ตารางวา ล่าสุดผ่านมา 29 ปี หรือในปี 2566 ราคาแพงสุดปรับเพิ่มเป็น 3.6 ล้านบาทต่อตารางวา

      เปรียบเทียบกับราคาที่ดินในเขตต่อเมือง (Intermediate Area) เช่น บริเวณหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ราคาที่ดินจาก 140,000 บาทต่อตารางวา ปรับเพิ่มเป็น 420,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 3.9% ต่ำกว่าอัตราการเพิ่มราคาที่ดินในเขตใจกลางเมือง และทำเลถัดออกมา เช่น ถนนร่มเกล้า ในช่วง 29 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 2.9% ส่วนในเขตชายขอบของเมืองกรุงเทพฯ เช่น ถนนประชาสำราญ ราคาที่ดินเพิ่มปีละ 2.4% เท่านั้น

     "ผลสำรวจใหม่ล่าสุดในเขตกรุงเทพฯ มีความแตกต่างของราคาที่ดินริมขอบเมือง ชานเมือง และใจกลางเมือง แตกต่างกันมากขึ้น โดยราคาที่ดินใจกลางเมือง แถวสยาม-ชิดลม-เพลินจิต 3.6 ล้านบาท/ ตารางวา ราคาที่ดินหน้า ม.รามคำแหง 420,000 บาท/ตารางวา แสดงให้เห็นว่า กรุงเทพมหานครเน้นการพัฒนาในเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญ ไม่ได้ กระจายออกสู่รอบนอกมากนัก การวางผังเมืองของกรุงเทพฯ ที่เริ่มมีมาตั้งแต่ ปี 2535 จึงอาจถือได้ว่าล้มเหลว ไม่สามารถกระจายความเจริญได้เท่าที่ควร"

      ข้อเสนอต่อรัฐบาลเป็นเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดิน โดยมองว่าที่ดินใจกลางเมืองมีราคาประเมินราชการต่ำกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาด เช่น สยาม ชิดลม เพลินจิต ราคาที่ดินตามการประเมินของกรมธนารักษ์ตารางวาละ 850,000 บาท และราคาประเมินสูงสุด 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ดินตึกแถวตามถนนเพลินจิต บริเวณอาคารพาณิชย์ริมทางเข้าองค์การโทรศัพท์ฯเดิม หรือทำเลถนนสีลมด้านข้างสีลมคอมเพล็กซ์ กรณีที่ดินโรงแรมแกรนด์ไฮแอท ราคาประเมิน 750,000 บาท/ตารางวา เป็นต้น

      "ราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด ทำให้รัฐบาลและโดยเฉพาะราชการส่วนท้องถิ่นสูญเสียรายได้จากภาษี ดังนั้น ในการซื้อขายจ่ายโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง หรือทำเลที่มีมูลค่าสูง อาจกำหนดมูลค่าตั้งแต่ 100 ล้านบาทขึ้นไปตามราคาประเมินราชการ ควรให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินตามราคาตลาด และให้มีการเสียภาษีตามราคาตลาด เพื่อให้รัฐบาลและท้องถิ่นมีรายได้ภาษีมาพัฒนาประเทศเพิ่มมากขึ้น" ดร.โสภณกล่าว

      คอนโดฯลักเซอรี่แพงขึ้น 10-15%

      นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า เทรนด์ราคาที่ดินปี 2567 ทำเลใจกลางเมืองย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central Business District) มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก เพราะไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะตกต่ำแค่ไหน แต่ที่ดินมีจำนวนจำกัดอยู่เท่าเดิม ราคาจึงไม่เคยลดลง และมีแต่จะปรับสูงขึ้น ยกตัวอย่าง ทำเลถนนวิทยุปีที่แล้วมีการซื้อขายกันตารางวาละ 2 ล้านกว่าบาท ปีนี้คาดว่าดันราคาเกินตารางวาละ 3 ล้านบาท แปลงที่เพิ่มสูงสุดคาดว่าขึ้นไปถึง 30-40%

      ในขณะที่ต้นทุนที่ดินย่าน CBD เพื่อพัฒนาคอนโดฯ ก่อนหน้านี้ราคาที่ดินคิดเป็นต้นทุนสัดส่วน 30-40% ล่าสุดราคาที่ดินที่แพงขึ้นทำให้บางโครงการต้นทุนที่ดินมีสัดส่วนเพิ่มเป็น 50% ของทั้งโครงการ และมีผลกระทบโดยตรงต่อราคาขายห้องชุดระดับลักเซอรี่ ที่ทำให้ต้องอัพราคาเพิ่มไม่ต่ำกว่า 10-15% ในปีนี้

       ในด้านการปรับตัวของผู้ประกอบการ จะเห็นว่าหลังสถานการณ์โควิด บิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์มีความได้เปรียบการแข่งขัน ทั้งด้านเงินทุน ทีมงาน ประสบการณ์ ล่าสุดในปีที่แล้ว ผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวน 30-40 บริษัท ครองส่วนแบ่งตลาด 70-80% รวม ทั้งมีความสามารถในการแข่งขันบน ทำเลเรดโอเชียน เช่น คอนโดฯ ใจกลางเมือง

        ดังนั้น ข้อแนะนำรายกลาง-รายเล็กอีก 20-30% ที่เหลือ มีจุดอ่อนเสียเปรียบด้าน เงินทุน จึงต้องหันไปโฟกัสทำเลแข่งขัน ไม่สูงมากนัก เช่น ทำเลรอบนอกแต่มี แนวรถไฟฟ้าพาดผ่าน ต้นทุนที่ดินราคา ไม่สูงสามารถพัฒนาคอนโดฯ ขายราคา ไม่เกิน 1 แสนบาท/ตารางเมตรได้ จับกลุ่มลูกค้า Affordable หรือลูกค้าตลาดแมส

        รอบนอก-แนวรถไฟฟ้าขึ้นพรึ่บ

        ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า การจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/66 และเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบไตรมาส 4/65 สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่ามีทิศทางปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องแต่เพิ่มขึ้นแบบชะลอตัว

       สรุปข้อมูลดัชนีราคาที่ดินในไตรมาส 4/66 โซนที่มีอัตราการขยายตัวสูงสุด 5 อันดับแรก เทียบกับไตรมาส 4/65 ได้แก่

      อันดับ 1 ในเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ เปลี่ยนแปลง 51.3%

      อันดับ 2 โซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญหนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสานบางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ เปลี่ยนแปลง 31.0%

      อันดับ 3 โซนลาดพร้าว-บางกะปิวังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูงคันนายาว เปลี่ยนแปลง 30.2%

      อันดับ 4 โซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน- ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เปลี่ยนแปลง 26.9%

      อันดับ 5 โซนนครปฐม เปลี่ยนแปลง 24.1%

      สะท้อนว่า 5 อันดับแรกที่ปรับเพิ่มขึ้น กระจุกอยู่ในโซนชานเมืองรอบนอก จากปัจจัยการพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์รัฐและเอกชน แผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ การเตรียมประกาศใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ คาดว่าจะออกมาบังคับใช้ปี 2568 เพิ่มโอกาสในการพัฒนาพื้นที่ได้ มากขึ้น

      สำหรับดัชนีราคาที่ดินแนวเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีการขยายตัวสูงสุด ได้แก่

      อันดับ 1 แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงสมุทรปราการ-บางปู และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ขยายตัว 51.3% ทำเลในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่ปรับเพิ่มขึ้นมาก เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อ 2 รถไฟฟ้าคือ สายสีเขียว-สายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากขึ้น

      อันดับ 2 สายสีน้ำเงิน บางแค- พุทธมณฑลสาย 4 (โครงการในอนาคต) ขยายตัว 31.0%

      อันดับ 3 สายสีแดงอ่อน ตลิ่งชันศาลายา (โครงการในอนาคต) ขยายตัว 25.6% โดยทำเลพุทธมณฑล ทวีวัฒนา, ตลิ่งชัน, บางกรวย มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากสุด

     อันดับ 4 สายสีม่วง บางซื่อราษฎร์บูรณะ อยู่ระหว่างก่อสร้าง ขยายตัว 14.4% โดยทำเลพระประแดง ทุ่งครุ จอมทอง มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากสุด

     อันดับ 5 สายสีเทา วัชรพล-พระราม 9- ท่าพระ (โครงการในอนาคต) ขยายตัว 10.3% โดยทำเลวังทองหลาง บึงกุ่ม ลาดพร้าว ยานนาวา มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมากสุด