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'반값아파트' 논쟁 끝에 민간아파트 분양원가 공개 등을 포함한 '1.11부동산대책'이 실체를 드러냈다. 때마침 노무현 대통령의 제안으로 20년간 잠자던 개헌 논의에도 불이 붙었다. 부동산문제 해결을 위해 '시장친화적 토지공개념' 개헌을 줄기차게 주장해온 토지정의시민연대로선 호기를 맞은 셈. 토지정의시민연대 정책위원장인 전강수(49·대구가톨릭대 부동산통상학부) 교수를 지난 10일 만나 최근 '반값아파트' 논쟁과 '토지공개념 개헌' 문제를 짚어봤다 <편집자주>
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 | | | ▲ 토지정의시민연대 정책위원장을 맡고 있는 전강수 대구가톨릭대 부동산경제학과 교수는 10일 인터뷰에서 정치권의 '반값아파트' 방안을 정면 비판했다. | | | ⓒ 오마이뉴스 권우성 | | "'반값아파트' 이름부터 없애라. 아주 근사한 옷을 하나 줬는데, 단추를 엉뚱하게 끼워놓고 '나 멋있지' 하는 상황이다. 옷을 준 입장에서 벗으라고 해야 할지 입고 있으라고 해야 할지 난감하다."
'반값아파트' 논쟁에 불을 붙인 홍준표 한나라당 의원의 '토지임대부 건물분양방식'에 이론적 토대를 제공한 것으로 알려진 토지정의시민연대(아래 토지정의)에서 되레 홍 의원 안을 정면 비판하고 나섰다.
"홍준표 법안, 토지공개념 취지 왜곡"
토지정의 정책위원장인 전강수 교수는 10일 <오마이뉴스> 인터뷰에서 "우리가 주장한 토지공공임대제는 반값이 아니라 제값을 받는데, 다만 건물값만 일시불로 받고 토지는 지대(임대료)를 시장가치대로 걷는 것"이라면서 "서민주택이 아니라 오히려 수익성 부동산이나 고급주택에 적용하는 게 맞다"고 밝혔다.
국민의 표를 의식한 정치인들이 '토지공공임대제'의 원래 취지인 '토지불로소득 환수' 부분은 빼버리고 엉뚱하게 '반값아파트' 수단으로 내세워 부동산문제 해법인 것처럼 본질을 왜곡하고 있다는 것이다.
한발 더 나아가 전강수 교수는 "'반값아파트'와 분양원가 공개 등 분양가 인하정책은 부동산문제를 해결하는 근본대책이 될 수 없다"며, "이를 과대포장하는 여야 정치권과 일부 시민단체의 행위 역시 포퓰리즘"이라고 강도 높게 비판했다.
장기적인 불로소득 차단정책과 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있는 각종 규제대책이 중심이 돼야 하는데, 단지 보완 역할을 할 뿐인 분양가 인하 등을 통한 값싼 주택 보급이 마치 근본대책처럼 과대포장돼 있다는 것이다.
전 교수는 "가격이 올라서 문젠데 가격을 직접 낮추겠다니까 국민이 환영할 수밖에 없다. 그러나 실제 진실은 가격 붙들고 직접 씨름해봐야 이길 수 없다"며 "여야, 민주노동당, 경실련 모두 잘못된 환상과 착각을 만들어내고 있다"고 지적했다.
분양원가 공개는 건설업체 투명성과 경쟁력 확보 차원에서 필요하지만 투기적 가수요가 해소되지 않으면 오히려 신규주택가격이 기존 주택가격대로 상향조정돼 최초 분양자들만 수혜를 입게 돼 실효성이 없다는 이야기다.
전강수 교수는 이어 "결국 현재 부동산 문제를 근본적으로 해결하려면 패키지형 세제개혁과 토지공공임대제를 양대축으로 하는 '시장친화적 토지공개념' 헌법 명기가 필수적"이라며, 노무현 대통령 제안으로 촉발된 개헌 논의 확장을 주문하기도 했다.
다음은 10일 전강수 교수 인터뷰 전문이다. 이날 인터뷰엔 토지정의 이태경 협동사무처장도 동석했다.
"'반값아파트'는 포퓰리즘...제자리 찾아줘야"
 | | | ▲ 지난해 11월 국회도서관에서 열린 '반값아파트' 법안 공청회에서 홍준표 의원이 발제하고 있다. | | | ⓒ 오마이뉴스 김시연 | | -2007년 우리 경제정책 최대 이슈가 '토지공개념'이 될 거라는 현대경제연구원 분석이 있었다. 바로 홍준표 한나라당 의원의 토지임대부 분양방식(과 이계안 열린우리당 의원의 환매조건부 분양방식을 지목한 것이다. 이 가운데 어느 쪽이 토지정의의 주장에 더 부합하는가?
"원리만 보면 홍준표안이 가깝지만 2가지 모두 우리 취지에서는 상당히 벗어나 있다. 우리가 주장하는 '토지공공임대제'는 토지를 민간에 넘기지 않고 임대해 토지불로소득을 차단하거나 환수하자는 것이다. 그런데 두 방안은 분양가격을 낮추는 데 목적이 맞춰져 있다. 홍 의원이 '반값아파트'라는 말을 만들고 한나라당에서 치고 나오니까 열린우리당도 다른 방법으로 낮추겠다 해서 여야 간에 분양가격 낮추기 경쟁이 벌어진 것이다.
| | | 시세차익 환수냐, 값싼 주택 공급이냐 | | | 홍준표·이계안·토지정의안 차이점 | | | |
홍준표 한나라당 의원이 발의한 '토지임대부 분양 방식'은 토지는 공공이 소유하되 건물만 민간에게 분양해 초기 분양가를 절반 수준으로 낮추자는 것이다. 이때 초기 토지매입비는 국가가 부담하고 추후 토지임대료 형태로 거두게 된다.
반면 이계안 열린우리당 의원이 발의한 환매조건부 분양방식은 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 인정하되, 분양가를 크게 낮춰 공급하는 대신 반드시 공공기관에 되팔도록 해 시세차익을 차단하는 방안이다.
토지정의의 '토지공공임대제' 역시 원리는 홍준표 안과 같다. 다만 토지정의는 임대료에 부동산가치상승분까지 반영해 시세차익(불로소득)을 흡수해야 한다는 주장인 반면 홍준표 안은 용적률을 400%까지 높이는 등 월임대료를 최대한 낮춰 서민 부담을 줄이는데 초점을 맞췄다. 이렇게 되면 결국 토지사용권 자체가 소유권처럼 돼버려 역시 투기를 부추길 수 있다는 게 토지정의 주장이다. / 김시연 기자 | | | | |
홍준표 안이 토지정의에서 나온 게 아니냐고 하는데, 이는 참여정부 보유세 강화보다 더 왜곡돼 있다. 원래 정책목표는 불로소득 차단에 두지 않고 값싼 주택을 공급하겠다고 성격을 규정한 것이다. 홍준표식 포퓰리즘에 빠지지 않으려면 토지임대료를 시장가치대로 징수해야 한다. 그래야 불로소득 차단과 공공수입 확대 효과가 제대로 나타난다."
-토지정의에서 주장하는 토지공공임대제 역시 토지와 주택을 분리해 집값을 낮추자는 것 아닌가?
"'반값아파트'는 아니다. 제값을 받는데, 다만 건물값만 일시불로 받고 토지는 지대(임대료)를 시장가치대로 걷으라는 것이다. 홍준표 안이 결정적으로 다른 점이 임대료를 인위적으로 낮춰주겠다는 것이다. 주택공급가격도 낮춰야 하니까 용적률 400% 등 여러 가지 방안을 강구하는 것이다. 원리는 우리 것을 가져갔는데 그 내용은 왜곡이 있었다고 본다."
-그렇지만 과연 홍준표 안이 원론에 충실했다면 과연 국민들이 지지할까? 부동산 가치상승 반영해 월임대료가 계속 오르는 상황을 누가 받아들이겠는가. 토지공공임대제 취지에는 동감하지만 저소득층 주택에 적용하기 힘든 개념 아닌가.
"애초 토지공공임대제는 서민주택 공급용이 아니다. 오히려 수익성 부동산이나 고급주택에 적용하는 게 맞다. 서민용 주택은 목적이 불로소득 차단이 아니고 값싼 주택 공급 목적이기 때문에 적용 대상 달리해서 적용하면 실현가능성이 있다.
최저층에 대해서는 공공임대주택을 공급하고 그 위쪽 집을 살 능력있는 사람에게는 토지임대부와 환매조건부를 결합한 민노당 방식으로 하면 된다. 토지공공임대제는 행정복합도시나 기업도시, 혁신도시 등 도시개발시 전면적으로 도입하는 게 더 효과적이다."
-토지공개념은 보수세력으로부터 좌파정책이라는 공격을 받아왔다. 역시 토지공개념의 또다른 축인 종부세 부과 등에 강력반발해 온 한나라당이 이 안을 당론으로 채택한 건 의외였다. 정치권의 토지공개념 추진 의지를 어떻게 보나? 자칫 대선용 공약에 그치는 건 아닌가.
"사실 걱정된다. 불로소득 차단정책을 통한 가격 안정화는 사회적 비용을 지불해야 하고 손해 보는 사람 있어 인기가 없을 수밖에 없다. 정치인들이 표가 안된다고 본다. 그래서 비용 없이 해결할 것 같은 내용만 반복한다. 그래서 포퓰리즘이라는 것이다.
'반값아파트' 이름부터 없애라. 아주 근사한 옷(토지공공임대제)을 하나 줬는데, 단추를 엉뚱하게 끼워놓고 나 멋있지, 하는 상황이다. 옷을 준 입장에서 벗으라고 해야 할지 입고 있으라고 해야 할지 난감하다. 결국 그 정책들에게 제자리를 부여하고 종합해서 패키지로 밀고 가야 한다. 그 과정에서 국민들이 손해 볼 수도 있지만 이해와 협조를 구하려 노력해야 한다."
"분양원가공개 효과 과대포장돼 있어"
-'반값아파트' 정책들이 원래 의미를 왜곡하고 있다면, 오히려 토지공개념 정착에 걸림돌이 되는 게 아닌지.
"부동산정책 틀을 정리할 필요가 있다. 부동산정책에는 세 축이 있다. 하나는 불로소득을 차단하거나 환수하는, 근본적이고 장기적인 대책이다. 하지만 이 방안을 채택해도 투기 때문에 단기적으로 집값 폭등이 일어날 수 있다. 따라서 대출규제나 투기과열지구 지정 같은 단기적인 규제대책이 필요하다. 또 집값 상승에서 소외된 많은 서민들을 위해 임대주택 등 값싼 주택을 공급하는 정책도 필요하다. 이 세 가지 정책이 묶여야 부동산문제를 제대로 해결할 수 있다.
최저소득층한테는 공공임대주택을 공급하고, 그 위 계층에게는 내 집을 가질 수 있다는 희망을 주는 게 중요하다. 바로 토지임대부나 환매조건부 같이 주택구입 비용을 낮추는 정책이다. 문제는 이 정책이 부동산 집값 폭등 문제를 한꺼번에 해결하는 도깨비방망이처럼 받아들이고 있다는 것이다.
장기적인 불로소득 차단환수정책과 가격을 안정시킬 수 있는 효과적인 단기대책 두 가지가 중심이고 값싼 주택 보급은 이를 보완하는 대책으로 가야하는데, 사람들이 1, 2번에는 관심이 없고 3번 정책만으로 부동산문제가 다 해결될 것처럼 논쟁이 전개되고 있다. 내가 봤을 때 이건 모두 포퓰리즘이다."
-포퓰리즘으로 보는 근거는 무엇인가.
"전부 가격하고 씨름하는 거다. 국민들이 보기엔 시원하고 좋다. 가격이 올라서 문젠데 가격을 직접 낮추겠다니까 국민이 환영한다. 실제 진실은 가격 붙들고 직접 씨름해봐야 이길 수 없다는 것이다. 인위적으로 가격 규제하고 낮춘다고 실제 떨어지지도 않는다. 그런 점에서 여야, 민주노동당, 경실련 다 포함해서 잘못된 환상과 착각을 만들어내고 있다."
-지금처럼 집값이 폭등한 상황에선 분양원가 공개 등을 통한 분양가 조정이 필요한 건 사실 아닌가.
"(분양가격 낮추기) 그 자체가 포퓰리즘이라는 게 아니다. 서민을 위해 공급 가격을 낮추는 건 분명 의미 있다. 문제는 그걸로 부동산 문제를 다 해결할 수 있다고 과장하는 것이다.
분양원가 공개는 주택공급과정 특혜나 비리, 건설업체의 투명하지 못한 문제 해결하는데 효과적인 정책으로 그 자리를 찾아줘야 한다. 토지임대부나 환매조건부 분양방식 역시 서민들에게 값싼 주택 주고 내집마련 희망을 주는 정책일 뿐이다. 이걸로 부동산문제를 다 해결한다는 건 전부 거짓말이다."
"분양가 인하, 초기 분양자들만 수혜"
 |  | | | ▲ 전강수 교수는 부동산문제 해결을 위한 근본해법의 하나로 '시장친화적 토지공개념' 개헌 필요성을 강조했다. | | | ⓒ 오마이뉴스 권우성 | -그래도 분양가를 낮추면 기존주택 가격에도 영향을 미칠 텐데.
"신규주택 분양가를 낮추면 전체 집값이 떨어진다는 주장에는 논리 비약이 있다. 신규주택 가격선도기능은 투기 수요가 없으면 발휘되지 않는다. 대구는 분양가가 계속 올라도 기존 주택가격은 떨어지고 있다. 이게 정상이다. 사람들은 기존 주택을 내놓고 좋은 집에 가고 싶어하기 때문이다. 결국 서울과 수도권에 투기적 가수요가 집중돼 생기는 현상이다.
집값이 분양가를 끌어올린 게 정답이다. 분양가가 주변 집값을 끌어올렸다는 건 논리적 근거가 부족하다. 집값을 모르다가 분양가 결정되면 우리도 저쯤 되겠지 하는 정보로 받아들여 집값에 영향을 줄 수 있지만 본질은 아니다."
이태경: "분양가가 낮아진다고 기존 주택시장 가격도 낮아지는 건 아니다. 예를 들어 파주 운정지구 한라비발디를 평당 1500만-1700만원에 분양했다. 주변 시세가 1000만원이라고 할 때 700만원에 분양했다고 주변 시세가 따라 내려가겠는가. 오히려 신규주택가격이 기존 주택가격대로 올라가 최초 분양자들만 수혜를 입게 된다. 결국 그 자체만으로 정책효과를 달성할 수 없다. 전국 차원에서의 보유세 강화와 다른 세금 감면, 토지공공임대제와 같이 패키지로 가야 비로소 분양원가 공개와 분양가 인하 효과를 달성할 수 있다."
-토지정의가 주장하는 토지공개념이 근본적인 대책이라도 해도 부동산소유개념이 강하고 국공유지가 부족한 우리 실정에서 실효성에 의문을 제기하는 목소리가 있다.
"이번 집값 폭등 겪으면서 우리 사회에 일정한 학습효과가 있었다. 정책당국자나 국민 모두 투기가 일어나 집값이 폭등하면 '웬만한 걸로 안 되는 거구나, 근본적으로 해결할 수 있는 대책이 필요하다'는 인식이 생겼다. 불로소득 차단 정책에 반대하던 한나라당조차 돌아서지 않았나.
좀 추상적이긴 하지만 부동산문제를 바라보는 인식 틀이 바뀌어야 한다. 참여정부가 실패한 것도 인식 틀을 바꾸지 않은 상태에서 이것저것 정책을 내놓으니 논란만 일어나 정책이 왜곡되고 후퇴한 것이다. 그래도 사회적 공감대가 형성돼 있는 틀이 우리가 볼 때 토지공개념이다. 다만 90년대 경험(토지공개념3법 위헌 논란)을 토대로, 시장원리에 부합되는 방식을 고민한 끝에 '시장친화적 토지공개념'이 나온 것이다."
-이미 참여정부 들어 종합부동산세 등 세금정책을 시도했지만 결국 심리적 저항에 부딪혀 효과를 발휘하지 못했다. 결국 단기적으로 보유세 강화정책이 실패한 것으로 보는 시각도 있다.
"보기에 따라 다르다. 보유세 강화정책은 불로소득 차단을 위한 근본적이고 장기적인 정책이다. 이제 걸음마 단계다. 그런 점에서 집값 폭등세 재현을 정책 실패로 해석하는 건 무리다. 참여정부 보유세 강화 정책에서 비판적으로 볼 부분도 있지만, 부동산 불로소득을 차단하는 세제정책은 계속 추진돼야 한다."
-기존주택을 끌어들이지 못하고 계속 신규주택 개발(공급확대)로 갈 수밖에 없다는 문제는 남는다. 기존주택을 활용한 방법은 없나?
"기존주택은 소유권이 개인에게 있어 토지공공임대제 원리를 적용할 수 없다. 기존 주택은 토지보유세를 강화하고 다른 세금은 감면하는 패키지형 세제개혁을 꾸준히 추진하면 불로소득이 환수되고 집값 폭등도 막을 수 있다. 그런 여건이 만들어져야 토지공공임대제도 성공할 수 있다."
"권력구조개편보다 토지공개념 개헌 논의할 때"
 | | | ▲ 지난해 11월 열린 토지정의시민연대 부동산 정책 토론 | | | ⓒ 오마이뉴스 김시연 | | -결국 토지공개념 도입은 부동산 거품 붕괴 등 극단적인 상황이 닥쳐서야 가능하지 않겠는가?
"그렇게 비관적이지만은 않다. 조만간 통일국면이 올 거라 예상하고 있다. 남한에 이 제도 도입하기엔 전제조건 구비 안 돼 실효성 논란이 있지만 통일 과정이 시작되면 토지임대제를 바로 도입하기 좋은 곳이 북한이다. 통일한국 토지제도의 유력한 대안이 될 수 있다."
-토지정의에선 지금까지 '시장친화적 토지공개념'을 헌법에 명기하자고 주장해왔다. 실제 개헌이 가능하다면 어떤 효과를 기대할 수 있는가?
"우리나라 부동산문제는 미봉적으로 해결할 게 아니라 근본적으로 부동산시장의 성격을 건강하고 정의롭고 효율적으로 만드는 게 가장 좋은 방법이다. 그러기 위해 부동산 문제를 바로 보는 근본 인식 틀이 바뀌어야 한다. 토지는 공공의 것이라는 토지공개념을 다시 부활시켜야 하는데 가장 효과적으로 구현할 방법은 헌법에 집어넣는 거다.
이미 우리 헌법은 토지공개념 정신을 담고 있는데 괜히 개헌 얘기를 꺼내 그런 사실조차 부정하는 꼴 아니냐는 주장도 있다. 정신을 담고 있는 건 사실이지만 헌법에 '토지공개념'이라는 용어가 명기되는 게 중요하다. 참여정부 정책 가운데 토지공개념 정신에 친화적인 정책이 나올 때마다 소모적인 논란만 불러일으켰다.
어떤 개혁이라도 저항세력이 있게 마련인데 그동안 이들이 유력하게 쓴 것이 위헌심판 청구였다. 결국 토지공개념 철학과 정신이 헌법에 명시적으로 밝혀져 있지 않아서 생기는 행태들이다. 부동산 문제로 이미 고통을 치른 상황에서 개헌 논의가 떠오른 차제에 우리 사회에 가장 심각한 문제를 해결할 수 있는 개헌이 되도록 논의해야 한다."
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